Apple Itunes
Spotify
Stitcher
RSSInvestice do nemovitostí v USA – reálné zkušenosti
natočil Josef Podlipný 
Investice do nemovitosti v zahraničí jsou pro Čechy stále běžnější. Lidé si kupují nemovitosti ve Španělsku, Itálii, Chorvatsku. Občas někdo zamíří i za oceán.
Poslechněte si zkušenosti a postřehy Josefa Podlipného, který svou první americkou nemovitost koupil již před 13 lety a nyní vlastní hned několik nemovitostí na Floridě – Fort Lauderdale a Miami.
V tomto díle podcastu Mezi Rentiéry se mimo jiné dozvíte 4 důvody pro investici do nemovitosti v USA.
Textový přepis
Josef Podlipný
Dobrý den, dámy a pánové, vážení posluchači, mé jméno je Josef Podlipný a vítám Vás u podcastu Mezi Rentiéry.
Vladimír Fichtner
Dobrý den, mé jméno je Vladimír Fichtner a těším se na další povídání Mezi Rentiéry.
Josef Podlipný
V dnešním díle se opět vrátíme k investicím do nemovitostí v zahraničí.
V několika minulých relacích jsme se věnovali investici do nemovitosti ve Španělsku.
Dnes se budeme více věnovat investicím do nemovitostí v Americe.
Vladimír Fichtner
Trochu se nám povídání protáhlo, takže tento díl bude rozdělený na dvě části.
To je skvělé téma, to mě hrozně zajímá. Když jsme žili v Americe 3 roky, bylo to v nesmírně zajímavé době, protože to bylo po finanční krizi.
V té době ceny nemovitostí spadly na polovinu, alespoň v jižním Texasu, kde jsme byli. Na Floridě to byl pokles i o 75 %. A nájmy vyskočily dramaticky nahoru, protože banky úplně zavřely úvěrové linky. A lidé, kteří chtěli bydlet, vlastně nedostali hypotéku a museli jít do nájmu.
Když jsme se s Radkou dívali na nemovitostní trh, navštěvovali jsme domy, kde nájemní výnosnost v té době v jižním Texasu byla 20 % ročně. Z ceny nemovitosti byl výnos 20 % ročně, 10 % by šlo na daně a náklady a tak dále a 10 % byl čistý dolarový výnos, což se nám moc líbilo.
Ale my jsme vlastně nikdy nepřišli na to, jak rozumně do těch amerických nemovitostí vstoupit. Měli jsme obavu z amerického daňového zákona, aby se na nás nějakým způsobem nevztahoval. A pak, když jsme přijeli domů, Radka začala dělat nemovitosti v Čechách a už jsme to pustili ze zřetele.
Ale když jsme se potkali my dva spolu po nějakých letech, kdy jsme se nevídali, tak mě zaujala tvoje zkušenost.
A protože jí máš velmi reálnou, vyzkoušenou, moje první otázka na tebe dneska je, jestli si vzpomeneš na okamžik, kdy jsi se k tomu dostal poprvé. Kdy sis řekl „Aha, to bychom mohli zkusit.“
Vzpomeneš si, co tě k tomu vedlo? Co bylo na začátku?
Josef Podlipný
Určitě. A vzpomenu si i díky tomu, že teď zhruba 5 let mě provází podobný pocit. Na začátku to bylo hodně o emocích. Nebylo tam příliš racionálního uvažování, byla to ta definice FOMO – obava ze ztráty příležitosti. Přesně jak jsi popsal, období poklesu cen nemovitostí ve Státech bylo znatelné. A protože nemovitostní krize se přelila ze Států do celého světa a určitou měrou zasáhla i české investory, minimálně stran informací, tak to bylo veřejně diskutované téma. Mnoho mých kamarádů a známých to téma zajímalo natolik, že si řekli, že to je vlastně příležitost. Měli volnou hotovost, ty peníze vzali, odletěli do Států a koupili pomalu první, co je napadlo. Nebo co jim cvaklo o nos. A během krátké doby se chlubili obrovským ziskem. Já jsem si říkal „nebudu blbej přeci – to fakt vypadá zajímavě. Ta příležitost tady je. “ A tím pádem to začalo poutat i mou/naši pozornost větší měrou.
Vladimír Fichtner
Takže to bylo po krizi.
Josef Podlipný
Bylo to po krizi, těsně po krizi.
Vladimír Fichtner
Takže v době poklesu cen, kdy jsi viděl, že už někdo začíná využívat tu příležitost. Jak to šlo dál?
Josef Podlipný
Teď jenom v rychlosti přeskočím do současnosti nebo do asi 5 let probíhajícího diskutování s dalšími potenciálními vlastníky nemovitostí v Americe. Posledních pět let se mě každou chvíli někdo ptá na něco ve spojitosti s už koupenou nemovitostí v Americe, anebo s tímto záměrem. A když se pídím po tom, co ho k té otázce vede, nebo k té investici, tak to je právě FOMO.
Protože si říká „To je super, vždyť to narostlo.“ A ano, já musím říct na reálné změně ceny, že koupě menší bytové jednotky/apartmánu za 165 tisíc dolarů před dvanácti lety, má teď reálnou hodnotu 550 tisíc dolarů. V podstatě více jak trojnásobek investované částky.
Vážení posluchači, to není úplně špatné. Má to ovšem mnoho háčků nebo s tím souvisejících informací, které si myslím, že stojí za to teď sdílet.
Určitě neberte naši dnešní diskuzi jako doporučení k tomu se buď vyvarovat koupě nemovitosti v Americe, anebo naopak na tuto vlnu naskočit a rychle koupit. Je to opravdu sdílení vlastních anebo těch převzatých zkušeností s tímto trhem nemovitostí v zahraničí.
Vladimír Fichtner
Já bych jenom připomněl Španělsko, které pro nás bylo prvním nákupem zahraniční nemovitosti. My jsme tomu věnovali dva roky poměrně intenzivně, než jsme „vyzráli“ a řekli si „jdeme do toho“. Jak dlouho u tebe trval proces „dozrávání“ – přemýšlení, říkání si pro a proti? Jdu do toho – nejdu do toho.
Josef Podlipný
Mnohem kratší období. Naštěstí nebylo potrestáno tím, že by to byla definitivně chyba. Krátkost toho období přikládám právě té FOMO naléhavosti, že to prostě pokleslo o víc jak 50 %. Viditelně. Všichni to ví, a přitom jsou na tom trhu fakt velmi zajímavé nemovitosti.
Vladimír Fichtner
S dobrým výnosem.
Josef Podlipný
Ano, přesně jak říkáš, s dobrým výnosem, v dobré lokalitě. Má to hodně pozitiv a člověk pak snadno přehlédne určitá úskalí s tím spojená a zkrátí, někdy i nebezpečně, období rozhodování, poznávání prostředí, porady s odborníky i s těmi, kdo už tam jsou.
Vladimír Fichtner
Nám samozřejmě ve Španělsku pomohlo, když jsme se dívali na nemovitosti a sledovali jsme ten trh, že za měsíc pořád ty nemovitosti byly. Za 2 měsíce pořád byly za stejnou cenu nebo za nižší cenu. Za tři měsíce, za třičtvrtě roku.
Teď, když jsme se dívali na nemovitosti, které jsme pozorovali a navštěvovali začátkem roku 2023, tak jsou pořád v nabídce. A už je nenabízí jedna realitka, ale i druhá. Tak už víme, co bude další krok, že bude levnější cena. Protože je vidět, že to nemůžou prodat.
To se na trhu děje. Chápu, že to může zrychlit anebo naopak zpomalit ten proces.
Josef Podlipný
Přesně tak.
Vladimír Fichtner
Rozumím tomu, že rychlost procesu může být ovlivněna tím, co se děje na trhu. Ale ty nemáš jenom jeden apartmán. Vlastně to tak možná vyznělo, ale vím, že to portfolio je širší.
Josef Podlipný
Zkušenost začala s jedním apartmánem a samozřejmě nemohla skončit, protože poznáváním prostředí logicky každý z vás, posluchačů, investorů nebo správců portfolia zjistí, že vybudovat, ale hlavně spravovat portfolio s letovou časovou zátěží třeba deseti, jedenácti hodin, to není na jeden apartmán.
To je ideálně na kombinaci domů a apartmánů nebo investic typu, že něco koupíte, zrekonstruujete, případně doplníte nějaké prvky, které zvýší prodejní hodnotu a schopnost to poslat dál jinému koupěschopnému zájemci. Buď to spojíte s byznysem, anebo se správou většího portfolia. Takové minimum a optimum zároveň je o sedmi, deseti apartmánech. Tak, aby se to už dalo překlopit společnou recepcí, správcovskou společností, která se bude ideálně věnovat správě v jedné lokalitě. Nebo nemovitostem v několika blízkých lokalitách.
Vladimír Fichtner
Bude to pro ně důležité.
Josef Podlipný
A bude to pro ně důležité, přesně tak.
Tady si teď pomůžu jedním příběhem, který bude velmi krátký. Není můj, je převzatý.
Kamarád vlastní nemovitost ve Státech, konkrétně na Floridě, konkrétně v Miami. A rozesmál mě svým přístupem, byť je postaven na velmi racionální úvaze.
Ten, kdo mu pomohl nemovitost koupit a kdo se o nemovitost v Miami stará, je stejný subjekt, kterému dal příležitost následně tu nemovitost prodat.
Neřekli si kdy, ale prostě někdy v budoucnu. V podstatě mu řekl „jak dobře se o ni budeš starat, tak dobře ji pak prodáme, a ty z toho budeš mít opět provizi.“ Důležitost starání se o tu nemovitost, a i průběžné náklady spojené s realizací budoucího prodeje nemovitosti, spojil. Právě teď tu nemovitost prodávají, a ukázalo se jako velmi významné mít parťáka v Miami. Správce, který se o nemovitost bude starat se správným nastavením. Se stejnou motivací, jako má majitel, jako má správce nemovitosti.
Vladimír Fichtner
Já myslím, že každého zajímá u jakékoliv investiční příležitosti pro a proti.
Jak jsi procházel tím pro a proti. Trošku jsi už zmiňoval pro. Dobrá cena, dobré časy a určitě budou nějaká další pro.
A také budou nějaká proti. Jak jsi to nakonec vyhodnotil? Co byl ten poslední spouštěč, kdy sis řekl „Tak jo, jdu do toho“
Josef Podlipný
Pro a proti nemusí být, vážení posluchači, pro každého stejné. Někdo má jako hlavní motivaci, že chce být v politicky stabilním, klimaticky nastaveném, vzdáleností od svého předchozího domova lokalizovaném, prostředí.
Pro něj budou ta pro trošku jiná než pro někoho, kdo to bude brát čistě jako investici. To je potřeba si uvědomit.
Vladimír Fichtner
Možná má někdo rád vzrušení z hurikánové sezóny každý rok.
Josef Podlipný
Třeba to může být dobré pro lovce hurikánů.
Vladimír Fichtner
Pro někoho to může být proti, samozřejmě.
Josef Podlipný
Jasně, já ale znám takového člověka. Setkal jsem se s ním, pochází ze Slovenska, šéfuje kasínu a je amatérský lovec hurikánů. Já jsem vždycky říkal „V tomhle období bych tam nikdy neletěl.“ A on říkal „V tomhle období bych nikdy neletěl na Slovensko za svými rodiči.“
Ještě než se podíváme na všechna pro a proti. Za ta léta, protože ten trh sleduji, mám s tím nějakou míru zkušeností a spousta rentiérů se mnou své vlastní zkušenosti sdílí, jsem zjistil, co bývá tou racionální motivací nejčastěji. Úplně na piedestalu, hned nahoře, je investice. Proto se té hlavní motivaci, kterou jsem vysledoval i u ostatních rentiérů, budu věnovat možná nejvíce.
Pak hned poté se objevuje naplnění snu, přání rodiny k typu rekreace. Chci tam poslat top manažery z firmy a jejich rodiny. Chci tam dát příležitost cestovat kdykoliv rodinným příslušníkům.
To je druhá nejčastější motivace a hned řeknu třetí.
Tou je daňová optimalizace nebo sledování nějakého daňového motivátoru. U té se pak mnohokrát zastavím, protože neznalost prostředí a velká rozdílnost amerického prostředí významně zvyšuje míru skepse, kterou potom vlastník/správce nabyde, když najednou zjistí, že tady si musí něco vyřídit, tady na něco zapomněl. A je s tím spojeno penále nebo jsou s tím spojena nějaká omezení atd.
V daňové oblasti je Amerika prostě svá. To je asi nejlepší definice. Nicméně je čitelná. Je to potřeba definitivně vzít jako fakt a nebýt na to sám. Ideálně mít někoho z amerického prostředí. Tady jsou skvělé advokátní kanceláře, právníci, kteří mají dílem zkušenosti i třeba tím, že vystudovali americké právo.
Ale vážení posluchači, opravdu to myslím zcela vážně, jakmile budete řešit daňovou oblast – získejte parťáka na americké straně. Ušetří vám to spoustu starostí.
A poslední, čtvrtá je diverzifikace. Často investory vede k investici ve Státech právě to, že si říkají „v Čechách toho máme vlastně hodně,“ Ty jsi zmínil v tomto ohledu Radku, že jste se vrhli po návratu z USA na české prostředí. A ti investoři si to najednou v určitém okamžiku uvědomí. Pak poskočí kousek dál, mají třeba Španělsko. Španělsko není úplně blízko, ale i tak je to Evropa. A řeknou si „v Česku a Evropě toho máme už dost.“ No a co jiného zbývá potom? Můžou do Austrálie nebo do Japonska, nebo do té Ameriky, Kanady.
A Amerika je možná nejstabilnější z hlediska hospodářského vývoje i přístupu k řešení určitých otázek. My to mnohokrát diskutujeme i s rentiéry, když se bavíme o správě finančního kapitálu, a tam také řešíme diverzifikaci. Diverzifikaci jako čtvrtou motivaci rentiéři hodně vnímají. Pojďme na rizika a na přínosy, jestli nemáš doplňující dotaz.
Vladimír Fichtner
Skvělé. To byly 4 motivátory, o kterých jsi mluvil.
Pojďme si říct také, – my jsme byli v jižním Texasu, Ty mluvíš o Floridě – že Amerika je země velmi různorodá. Kalifornie je něco jiného než New York nebo než Havaj. Můžeš ta pro a proti zařadit i do regionu? Abychom pro ty, kteří nás poslouchají, si přiblížili, o kterém regionu se bavíme v tvém případě.
Josef Podlipný
Bude to třeba, protože jsou s americkým kontinentem spojena i určitá specifika – ať už výše daňové zátěže anebo další. V mém případě se jedná o Floridu. Jedná se o dvě konkrétní lokace. Fort Lauderdale, což je oblast přezdívaná Americké Benátky. Je tam spousta vodních kanálů, takže pro milovníky vodních sportů, jachtingu a vůbec prostředí, které je opravdu podobné Benátkám. Až na ty gondoly, a Benátčany. Nicméně jsou tam velmi vlídní, přátelští lidé. Určitě doporučuju navštívit tuhle lokalitu. A pak kosmopolitní Miami, které nikdy neusíná. Najdete tam cokoliv, co si lze vůbec vymyslet. Tak to jsou tyhle dvě destinace.
Vladimír Fichtner
Skvěle. Tak pojďme na ta proti. Většina lidí si asi dokáže představit důvody pro. Ale ta proti objevujeme až na místě, někdy až příliš pozdě.
Josef Podlipný
Já se pokusím to i trošku vyvážit, aby to nebyla jenom mínus. Abyste za pár vteřin nevypli tento podcast a neřekli si, že vás jenom strašíme.
Začnu jedním zásadním proti, protože jsem zmínil, že tou nejčastější motivací je investice. Tak v Americe opravdu velmi silně funguje jakási komunitní regulace, jak jsem si to sám nazval. Představte si, že budete kupovat třeba sedm apartmánů z apartmánového domu, který bude mít stovky apartmánů nebo bytových jednotek. To neznamená, že těch sedm bytových jednotek koupíte a pak je budete krátkodobě pronajímat.
Vladimír Fichtner
Že můžete dělat, co chcete.
Josef Podlipný
Protože vlastníci těch ostatních bytových jednotek se třeba dohodli, že krátkodobý pronájem je v této nemovitosti vyloučen. A přes to nejede vlak. To není tak, že si skoupíte nadpoloviční většinu a řeknete si „Dobře, tak do toho pustím několik miliard a koupím dvě patra ze tří. A tím pádem převážím ty ostatní.“
Ne. Ta nemovitost má specifika, která částí definují vlastníci nebo spoluvlastníci, uživatelé té nemovitosti. A může vám to velmi zkomplikovat život.
Znám případy, kdy někdo koupil bytovou jednotku, naštěstí jen jednu v tomto konkrétním příkladu, který mě teď napadl. A pak ji prodal naštěstí někomu, kdo se tam chtěl trvale přesídlit, takže neutrpěl žádnou ztrátu. Byla to pro něj jenom bolestivá zkušenost.
Protože se tím trápil a říkal, my to chceme prostě pronajímat. My chceme (řeknu k tomu to plus) mít třeba výtěžek kolem šesti, sedmi procent. To je ten standard, to je to nejmíň, bývá i větší.
Vladimír Fichtner
Takže vlastně cash flow výnos z nemovitosti, nájemní výnos.
Josef Podlipný
Ano. Takže třeba u takového bytu za více jak půl milionu dolarů můžete počítat s tím, že je to mezi třemi a půl až čtyřmi tisíci dolarů měsíčně. To je úplně v pohodě, vůbec s vámi nikdo nediskutuje. Pokud to není ve špatné lokalitě. To je další nebezpečná věc.
Vladimír Fichtner
Tak to byla první část o amerických nemovitostech a uslyšíme se opět za týden.