Apple Itunes
Spotify
Stitcher
RSSNemovitosti v USA: 17 let zkušeností investora 1/2
natočil Josef Podlipný 
Historie se opakuje. Kdo má všechen majetek jen v České republice, riskuje víc, než si myslí.
V této epizodě zpovídá Vladimír Fichtner svého kolegu a partnera Josefa Podlipného o jeho sedmnáctileté cestě investování do amerických nemovitostí.
Josef popisuje, jak rodinná zkušenost s měnovou reformou a znárodněním v 50. letech vedla k rozhodnutí nikdy už nespoléhat pouze na český trh – a proč v roce 2008 sáhl právě po Americe.
Dozvíte se, jak se postupně budovalo portfolio čtyř lokalit (Fort Lauderdale, Miami, Tampa a Kalifornie), proč byla klíčová trpělivost a proč i první investice za zlomky procent z celkového majetku měla obrovskou hodnotu – otevřela totiž dveře k dlouhodobé strategii diverzifikace.
Josef sdílí i velmi praktické zkušenosti: od rozdílných daní a pojištění, přes nastavení vlastnických struktur (LLC, trusty), až po kuriózní zážitky.
Tato epizoda ale není jen o detailech – ty se mohou lišit v různých státech i městech – je hlavně o tom, jak přemýšlet o mezinárodní diverzifikaci, jak nepodcenit exit strategii a proč by nemovitosti neměly být jediným pilířem rodinného bohatství.
Pokud hledáte inspiraci, jak přemýšlet o majetku, připravit se na budoucnost a zajímají vás zkušenosti těch, kdo už cestu prošlapali, tato epizoda je přesně pro vás.
Textový přepis
Vladimír Fichtner
Pepo, ty už jsi to říkal několikrát a opakovaně. Netajíš se tím, že jsi začal s americkými nemovitostmi už před 17 lety. Kolem roku 2008.
Josef Podlipný
Úplné počátky jsou na přelomu let 2008/2009, kdy jsme o tom začali přemýšlet a pak realizovat první koupi.
Vladimír Fichtner
To je dobrá zkušenost v poměrně intenzivním čase. Jaké to bylo na začátku, vrhnout se s penězi do cizí země?
Josef Podlipný
Odvážné. Možná i s určitou mírou zkušeností, kterou máme nyní a zapojením další generace, i nebezpečné nebo minimálně rizikové. Nedávno, v řádech kvartálů, jeden z našich potomků, konkrétně syn, řekl: „Oni to mají vymyšlené dobře.“ Tím oni myslel americký trh, americký daňový úřad, americké právo a pravidla. Když tam investor přijde, zainvestuje a chce se držet v nějakém optimálním cenovém nastavení, to znamená výtěžnosti nebo i v jednoduchosti a proveditelnosti správy, tak ho to nutí tam zůstat. Neodcházet z toho trhu. Větší detaily samozřejmě rád sdělím, pokud vás budou zajímat. Ale celý systém je nastaven tak, že když už tě to chytí, tak se tě to snaží nepustit.
Vladimír Fichtner
Okay, ale já bych se rád vrátil k začátku. Jak tě to vůbec napadlo, že budeš investovat v Americe?
Josef Podlipný
Ten nápad přišel trošku spontánně, jako reakce na minulost, kdy jsme jako rodina přišli o většinu, respektive o všechen majetek. O část v padesátých letech dvacátého století měnovou krizí chviličku po konci druhé světové války, kdy v Československu byla absolutní krize a lidé přišli o finanční majetek, z velké části o všechny své úspory. A o část znárodněním a různými jinými zásahy, kdy to, co nebylo ukryto v jiném typu aktiv, bylo snadno vysledovatelné. Ať už to byly hmotné nebo nehmotné statky, tak to bylo zabráno a rodina vlastně přišla o vše.
Vladimír Fichtner
Takže v roce 2008 jsi věděl, že nechceš opakovat stejný scénář a je potřeba být ještě někde jinde?
Josef Podlipný
Určitě. Říkali jsme si…
Vladimír Fichtner
Kdo to je „jsme si říkali“? Rodina…
Josef Podlipný
Já s Janičkou (manželka) hlavně. Tehdy ještě nebyly úplně zapojeny do této diskuze děti nebo do rozhodování. Ale po úspěšné restituci a návratu části majetku, kdy nějaká část nebyla vydatelná a byly za to náhrady jiného typu. S určitou mírou správy to začalo bobtnat a došli jsme k závěru, jestli toho tady už nemáme moc. To byl hlavní spouštěč.
Vladimír Fichtner
Historická zkušenost vám ukázala to, co je potřeba udělat. Občas je dnes vidět, když se bavím s některými lidmi v Česku, že hodně lidí má peníze jenom v ČR. Jenom v koruně, v české kotlině mají i nemovitosti, tak mám pocit, že se mohou jednoho dne k této historické zkušenosti také dostat. Někdo dělá nemovitosti celý život a já se ptám: „kde?“ „Tady.“ „Takže v Česku všechno?“ „Jo, ale mám to diverzifikované. Mám Prahu a Brno.“
Josef Podlipný
Já se s tímhle často setkávám, pak to propojím s tou Amerikou. Ale i spousta vyzrálých investorů, myslím tím nejenom získanými zkušenostmi, znalostmi, ale i věkem, opravdu zapomíná na minulost. Když jsem se pídil, proč tomu tak je, tak jsou to asi dva přístupy. Jedna část těch investorů na ni zapomíná programově. V podstatě říká, že stejně velmi pravděpodobně jako rodina o ten majetek zase někdy přijde. Možná jednou za padesát let, možná jednou za sto let. Tak se tím prostě nebude trápit. A dělají to, co je baví, co jim je blízké, čemu rozumí.
A pak je druhá skupina, která to takzvaně neprožívá z titulu, že by žila těmi příběhy. Jenom se dívají na racio držby a správy majetku. Ale nejsou tam příběhy, strasti spojené s tím, že o to rodina přišla, a to ji velmi zasáhlo. Ne ani tak kvůli tomu, že jí klesla životní úroveň nebo jim někdo vzal jistoty. Ale kvůli tomu, že to neprožívají. Něco podobného se stalo kamarádovi, nedávno mu vykradli v rámci půl roku třikrát jeho auto. To samé.
Vždycky to nechal celé opravit, vybíral i nějakou bezpečnější zónu na parkování. Třikrát mu ho vykradli. On říkal, že jim někdo vlezl do soukromí, do jejich bezpečné zóny. Ta druhá skupina říká: „My ty příběhy nežijeme, my se o tom nebavíme, tak nás to tolik netrápí“.
Vladimír Fichtner
Kéž jim to vydrží a netrápí je to ani do budoucna. My to jako rodina považujeme za příliš riskantní přístup a neradi bychom opakovali chyby z minulosti. Takže historická zkušenost vás vedla k tomu, že budete investovat i někde jinde. A proč v Americe?
Josef Podlipný
To je skvělá otázka a často se mě na to někdo ptá. Byla to vlastně dílem náhoda. Trošku štěstí, protože s pár lidmi, se kterými si už léta rozumíme, jsme se o Americe bavili. Měli jsme zdroj informací nejenom od lidí, kteří tam byli chvíli anebo tam už žili. Měli třeba rodové kořeny v Česku, anebo to byli čistokrevní Američané, kteří byli ochotni a byli důvěryhodní především sdílet informace. Určitě vás může napadat, jestli sdílí tyto zdroje dostatek informací. Na rovinu říkám, že na začátku ne. To jsme zjistili až časem.
Vladimír Fichtner
To se nedá všechno nasdílet. Já bych rád sdílel všechny své zkušenosti ze Španělska, ale to už by byla po dvou letech poměrně dost tlustá kniha a nevím, jestli se k ní někdy dostanu. A stejnak ty zkušenosti je potřeba vybudovat sám.
Josef Podlipný
Navíc se to prostředí mění.
Vladimír Fichtner
A to je další věc.
Josef Podlipný
I přístup. Ať budujete finanční aktiva nebo nemovitostní portfolio nebo byznys, je to opravdu jedno. Největší síla je v tom vytvořit něco, co je nejen diverzifikované, ale i flexibilní. Už na začátku pracovat i s nějakou exit strategií. Prostě nejít do toho jenom s tím „teď to pořídíme, budeme to dlouho spravovat, budeme to navždy spravovat“. My jsme možná na začátku udělali chybu, kterou si teď uvědomujeme. Zatím se nám nevymstila a doufám, že v dohledné době se ani nevymstí. My jsme třeba o americkém nemovitostní portfoliu vůbec nepřemýšleli s nějakou exit strategií. Nemáme ji ani doteď, i když jsme byli rozhodnuti, že třeba Tampu opustíme. A díky mimořádně skvělému načasování výborné nabídky, která je dlouhodobě stabilní a stabilizujícím prvkem i pro tu správu, jsme tuhle část v podstatě ztrojnásobili. To bylo rozhodnutí „kde mám to pero, pojďme to podepsat“. Samozřejmě u nás už to nefunguje tak, že rozhoduje hlava rodiny, jedna jediná a samotná. Je to o tom, že ta rozhodnutí jsou kolektivní a jsou definována procentem majetku, že musí být dokonce 100% rozhodnutími rodiny.
Neměl jsem právo v ten okamžik rozhodnout sám, ale i přesto jsme se tak rozhodli, a i chvíli poté jsem si uvědomil, že jsme doposud nedesignovali exit strategií.
Vladimír Fichtner
Jaké procento majetku byla ta investice na začátku?
Josef Podlipný
Neumím to teď úplně přesně spočítat, ale byly to zlomky procent.
Vladimír Fichtner
Bylo to pomalé.
Josef Podlipný
No jasně. A nedělal bych to jinak. Upřímně? Dokonce i ta první investice byla spojena s tím, že jsme si to prostředí takzvaně chtěli osahat. Prostě být tam nějakou dobu, to není jenom pár dnů, to je ideálně pár měsíců, a opakovaně.
Vladimír Fichtner
Jak dlouho jste tam trávili hrubého času? My jsme po Španělsku jezdili dva roky a na místě jsme strávili dva tři měsíce.
Josef Podlipný
Přemýšlením jsme strávili určitě více jak rok a půl. To bylo intenzivní diskutování, sběr informací, vyhodnocování i kritické přemýšlení o tom, jestli tento typ informací, tento zdroj. Máme mu více naslouchat nebo má mít větší váhu faktické poznávání té lokality? To neumím teď přesně spočítat, protože to bylo s přestávkami, ale určitě to byly jednotky měsíců dohromady.
Vladimír Fichtner
Amerika – chápu, historická zkušenost. A proč Florida? To nebylo prstem na mapě. Jak jste si to vybrali? Amerika je opravdu velká, co vás tam vedlo?
Josef Podlipný
Trošku dílo náhody. Začátek Fort Lauderdale, přezdívaný Americké Benátky. Pokud jste tam nebyli, určitě si tam zajeďte. Ať už přistanete přímo ve Fort Lauderdale nebo v Miami a pak přejedete, což je cesta asi 40 minut z Miami autem. To prostředí je čarokrásné. Vodní kanály, velmi přívětiví lidé, příroda a stabilní prostředí i stran bezpečí a podmínek k dlouhodobému životu. Všechno, co jsme se dozvěděli předtím, se na místě potvrzovalo.
Vladimír Fichtner
A ty jsi tam byl předtím, v Americe? Nebo v téhle části?
Josef Podlipný
Ano, ale to byly jenom takové krátké dovolenkové story. A jako investor? V žádném případě ne. Ten nápad byl opřen i o to, že v téhle části se nám o to někdo může postarat, nebo může nám s tím pomoct a tak dál. Měli jsme tam už od začátku parťáka. Pak jsme říkali ok. Přece jen Miami má svoje kouzlo. Tam to je pulzující prostředí, tam to žije. Miami neusíná. V některých lokalitách vůbec. A tak jsme říkali ok, Fort Lauderdale, Miami. Pak přišla na řadu Tampa.
Vladimír Fichtner
Takže jste začínali ve Fort Lauderdale, tam byla první investice, pak Miami.
Josef Podlipný
No, ono to bylo skoro zároveň.
Pak Tampa.
Vladimír Fichtner
Po jaké době přišla Tampa? Nebo jak rychle se to nabalovalo? Já vím, že jeden rok jsme koupili dům ve Španělsku a o třičtvrtě roku nebo o rok později jsme koupili druhý dům. Jak rychle to u vás šlo?
Josef Podlipný
Asi po dvou bilancovaných ekonomických letech to zhruba začalo narůstat. Pak to šlo docela dost rychle. Část toho příběhu je ještě spojená s tím, že to nebyly jenom investice „kup a drž a pronajímej“, ale byly to i investice „kup-zrekonstruuj-prodej“. A právě ve spojení s tím byznysovým přítelem a partnerem, který v Americe žije, žil a žít bude, dokud nezemře. On má sice české kořeny, ale je Američan, narozen v Americe. Ta zkušenost s investicemi byla hodně opřena o štěstí. V podstatě jsme tam nezažili žádný problém.
Vladimír Fichtner
Přišli jste v dobrý čas.
Josef Podlipný
Já si pořád říkám to, co mnoho golfistů rádo vzpomíná: „Čím víc trénuju, tím mám víc štěstí“. Že to nebyla úplná náhoda, že jsme tomu věnovali nějakou péči, analýzu. Nebylo to jen odvážné, ale nerozumné rozhodnutí. Bylo to spíše právě opřeno o tu rozumovou část, o analýzu fundamentů. Takže jsme štěstěně šli v ústrety. Ale i přesto říkám, je to hodně o štěstí. Byly i dvě další lokace, jak Tampa, tak L.A. L.A. proto, že to zasadilo pomyslný špendlík na mapě do úplně jiné části. Najednou vzdálenější Kalifornie. Tím se vracím oklikou k tomu, proč více lokalit. Protože jsem zjistil, že veškeré náklady i na vnitrostátní přelety si člověk může dát jako stoprocentní uznatelné náklady do svého zdaňovacího procesu. Ze začátku to vlastně jenom něco generovala a nic to skoro nespotřebovávalo.
Protože to bylo povětšinou kupované buď úplně nové, anebo ve velmi dobré kondici, a ještě se slevou mnohdy vyšších desítek procent. Jako dopad na předchozí finanční nemovitostní krizi v Americe. Takže přibyla Kalifornie a rozšířila se Florida, tím pádem to jsou 4 lokace.
Vladimír Fichtner
Kalifornie nebyla způsobená jenom těmi daňovými náklady. Co byl důvod pro Kalifornii? Že je tam více zemětřesení? 😊
Josef Podlipný
Ne, ne. Zlom San Andreas nás spíš strašil, než aby nás k té lokalitě poutal. Ale přišlo nám, že ta lokalita je velmi atraktivní pro luxusní bydlení. A pro tento typ nemovitostí z hlediska dlouhodobé držby, růstu ceny a kvality těch, kterým jsou ty nemovitosti pronajímané.
Vladimír Fichtner
Takže taková Praha 6. Občas někdo říká „tady na „šestce“ to nikdy nepůjde dolů. To je tak atraktivní a pěkné…
Josef Podlipný
Dá se to tak trošku říct. I přes požáry, i přes to všechno, co se dá ale pojistit.
Vladimír Fichtner
Trošku se to pojištění malinko zhoršuje.
Josef Podlipný
Pravda, ale hlavně je to výrazně dražší, přátelé, než na co jsme zvyklí z Česka. To byla také zkušenost, kterou jsme nabývali až postupem času. Tady si někdo pojistí nemovitost, která má hodnotu, já nevím třeba 30 50 milionů a když se podívá na tu roční pojistnou částku, tak mu to přijde jako strašně moc peněz. No ale v Americe je naprosto běžné, že právě proti těmto rizikům se pojistíte. Třeba na Floridě za čtyři procenta z tržní ceny nemovitosti. Čtyři procenta.
Vladimír Fichtner
Ročně.
Josef Podlipný
Jasně, takže to je úplně jiná kalkulace.
Vladimír Fichtner
A daň z nemovitosti je kolik? Když už jsme u těch čísel. Nějaká aktuální?
Josef Podlipný
Kalifornie vychází z těch dvou lokací dráž než Florida. Ale i v rámci Floridy je to rozdílné a pohybuje se to o chloupek přes jedno procento z tržní ceny po cca dvě procenta ročně.
Zajímavé je, že třeba Tampa, nejenom že to čtu ze statistik, ale v podstatě to můžu konfrontovat i s tou realitou, která nemusí být nutně ve všech lokacích Tampy stejná. Ale Tampa je podle mě nejrychleji rostoucí trh v Americe. Stran výše daně. Což neznamená, že se mění procentuální vyjádření daně z ceny nemovitosti, ale mění se cena nemovitostí. Až donedávna, kdy jsme zjistili, že tam už bylo trošku zakolísání. A ještě musím přidat jednu informaci – může to být jiné, když budete mít komerční nemovitosti, může to být jiné, když budete mít rezidenční nemovitosti. Takže těch růzností je tam povícero.