Apple Itunes
Spotify
Stitcher
RSSDva roky s investiční nemovitostí ve Španělsku: jak koupit, přestavět a pronajímat
natočil Josef Podlipný 
Mít dům ve Španělsku zní jako sen.
Ale když to vezmete za správný konec, může to být i výnosná a radostná investice.
Vladimír Fichtner se již potřetí s Josefem Podlipným vydává na pomyslnou cestu do Španělska a sdílí velmi osobní zkušenost s investováním do nemovitostí ve Španělsku.
Od důvodů, proč vůbec hledali teplé místo pro zimu (zdraví, artróza, životní styl), přes úskalí první rekonstrukce, až po byznysový model, který postupně staví.
Dozvíte se, jak vypadá výnos po odečtení všech nákladů, proč se bez lokálního správce neobejdete, a proč stojí za to věnovat 2 roky výběru místa a klidně i 6 týdnů testování „na nečisto“.
Vladimír mluví otevřeně o tom, co by dnes udělal jinak, jakou roli hraje štěstí i dobré kontakty, a proč tranquilo (klid) je v Andalusii víc než mantra – je to mindset.
Pokud vás láká slunce po celý rok, zdravý životní styl a příjemný investiční výnos, tahle epizoda vám může otevřít oči i pomyslné dveře.
Vladimír o nemovitostech ve Španělsku mluvil také v epizodách 28 (Výběr a nákup investiční nemovitosti ve Španělsku) a 63 (Rekonstrukce nemovitosti ve Španělsku).
Textový přepis
Josef Podlipný
Vláďo, dneska to bude o sdílení zkušeností nejenom s koupí, rekonstrukcí, ale i pronájmem španělské nemovitosti. Ten příběh začal na začátku roku 2023, kdy jsi kupoval první nemovitost ve Španělsku. Zároveň si vzpomínám, že první impuls, který jsi zmiňoval, byl životní styl nebo reakce na nějakou epizodu z pohledu kondice, zdraví atd. Být prostě v teple, to byl jeden z hlavních cílů. Časem se to možná trošku změnilo, protože nedávno jsem od tebe slyšel, že kupujete, a už jste koupili, další nemovitost ve Španělsku. Pojďme se tedy podívat na ty zkušenosti, čemu jste se jako rodina naučili na španělském trhu.
Vladimír Fichtner
Naučili jsme se spoustě věcí. Ale moji artrózu bych nepovažoval za kondici nebo epizodu. To je trvalý, nevratný, bolestivý stav celého těla ve chvíli, kdy je chladno. Mám vyzkoušeno, když jsou v noci teploty pod deset stupňů Celsia, tak mám fakt problémy a bolí mě klouby. Ve Španělsku mě nebolí, protože tam pod 10 °C v noci, alespoň tam, kde jsme my – kousek od Malagy, není příliš často.
Josef Podlipný
Tuším, že Španělsko má ve vínku v průměru 320 slunečních dnů, takže určitá záruka tam je. Nebo je to jiné číslo?
Vladimír Fichtner
Ne Španělsko, ale Andalusie.
Respektive slunečné pobřeží Costa del Sol, to je Malaga a okolí. Barcelona nebo Madrid nebo sever Španělska to tak nemá.
Josef Podlipný
Takže to je ten důvod, proč jižní Španělsko?
Vladimír Fichtner
Ano, to je důvod, proč jsme zrovna kolem Malagy. I když jsme se dívali na delší pobřeží, jezdili jsme od Barcelony až po Marbelu, kde se nám to také líbí. Tady to je prostě náš domov, dokonce je to stejná nadmořská výška jako v ČR, hezké výhledy z domu atd.
Josef Podlipný
Pojďme se vrátit trochu do minulosti. Vláďo, vy jste nemovitost koupili, začali jste ji upravovat k obrazu svému a zároveň i pro to, aby mohla být pronajímaná. Tím pádem zřejmě probíhala část rekonstrukce na dálku. Nebo jste to nějak řídili? Jak? Jak to celé probíhalo a na co jste narazili, co vás překvapilo?
Vladimír Fichtner
Rekonstrukce neprobíhala na dálku. Rekonstrukce probíhala jenom tehdy, když jsme tam byli. Takže to je samozřejmě trošku složitější. Ale moje žena Radka je člověk, který nemovitosti rád předělává a já jí v tom rád pomáhám. Měli jsme tam samozřejmě jednu partu, druhou partu, třetí partu, a až ta třetí parta se osvědčila. To není nic divného. To každý, kdo má nemovitost a potřebuje předělávat, ví, že to tak funguje. V Česku už má Radka svoji partu, která jí pomáhá a dneska už i jednomu z našich synů. Původně první přestavba probíhala tak, že některé věci byly dodávány na místě, ale některé věci právě dělala tahle parta z ČR. Ale logistika přesunu na velkou vzdálenost jenom v omezeném časovém okně nám úplně nevyhovovala. Také jsme zjistili, že ti naši kluci vlastně neznají logiku, jak jsou zakládány stavby ve Španělsku, neznají tyto materiály, neznají to prostředí. To je prostě jiné.
Postupem jsme došli k tomu, že je potřeba mít opravdu někoho, kdo to zná na místě. Původně to vypadalo na Čechy žijící ve Španělsku, ale to se bohužel neosvědčilo. Nakonec máme kluka, který je původně z Kolumbie. Je šikovný, v porovnání se mnou je to relativně mladý kluk, teď mu bylo 40 let. Má svoji malou firmičku, má drive, má chuť makat. Co neví, je schopen nasmlouvat z lokálních zdrojů, ale zakrývá nám to všechno svým řízením. Čas od času řekne „V Kolumbii mám teď apartmány. To stojí ještě třetinu toho, co tady ve Španělsku. Pojďme investovat ještě v Kolumbii. Já už tam mám pět apartmánů.“ On a jeho rodina jsou podnikatelé. Ve Španělsku je osm devět let, už tam má rodinu.
Josef Podlipný
Já si vzpomínám na historii, když jsme některé nemovitosti získali v zanedbaném stavu a potřebovali jsme je zmodernizovat nebo zrekonstruovat. Přátelé anebo starší ročníky z naší rodiny vždycky říkali „Běž do hospody, tam ty řemeslníky najdeš. Anebo tu odbornost“. Jak to funguje ve Španělsku? Tam taky jdeš do té pomyslné hospody nebo do nějaké restaurace a tam hledáš parťáky pro rekonstrukci nemovitostí, nebo jak jste ho našli?
Vladimír Fichtner
Do hospody jít můžeš. Když neumíš španělsky, tak to moc nepomůže. Měli jsme štěstí, jak to tak bývá. Dostali jsme na něj referenci od souseda, když jsme potřebovali dělat elektriku nebo větší zásah do elektriky. Zjistili jsme, že dělá elektriku a vodu primárně. Postupem času jsme objevili, že si je schopen poradit i s dalšími věcmi. Není to postavení celého domu, ale základní zednické věci, podlahové topení a podobné věci. Některé věci umí skvěle, některé věci neumí tak dobře, což je na tom někdy vidět. Ale je k dispozici, kdy se domluvíme. Maká – ať prší nebo je ošklivě, což není úplně běžné. Dodržuje termíny, což je malý zázrak. Ne že bychom je měli pevně, samozřejmě sklouznou, jak to bývá při stavbách, ale neřekl bych, že to je jeho vinou.
My jsme velmi spokojení. Jmenuje se Quido a nikomu na něj kontakt nedám, dokud budu předělávat – myšleno v legraci. Teď zrovna kupoval jeden z našich klientů v podobné lokalitě. (Jiří, zdravím, jestli nás posloucháte dneska.) A říkal jsem mu, když bude potřeba, že udělá různé práce. Budu radši, když bude vytížený celý rok jenom námi z ČR, než aby putoval po dalších klientech.
Josef Podlipný
Vláďo, rekonstrukce rovná se spoustu řemesel, byť zmiňuješ dobré zkušenosti s Quidem. Na co by měl investor, který kupuje a zároveň ví, že bude rekonstruovat, myslet už v době koupě?
Vladimír Fichtner
Kolik to bude stát. To je zkušenost. Když s Radkou v Česku přijdeme na nějakou nemovitost, tak víme, že tohle bude stát tolik, tamto tolik atd. Víme, jaký je zhruba rozpočet a kolik to může zabrat času. Není to úplně dokonalé, ale pro investiční rozhodování to stačí. Ve Španělsku to začínáme poznávat. Když jsme kupovali druhý dům, tak jsme říkali „Bazén bude tolik, a támhleto bude tolik.“ Takže už nějakou představu máme. A všechno už bylo jednodušší, samozřejmě. Protože při prvním nákupu jsme vůbec nevěděli, kde zařídit internet, zahradníka a tisíc věcí. Ale teď to bylo jednoduché. Soláry byly hned, wifi byla hned, převod elektriky byl hned. Prostě už to bylo podruhé a bylo to lepší. Příště už to bude zase lepší a zase budeme o něco chytřejší. Ještě tři čtyři domy a budeme trošku zkušenější. A po deseti domech už to bude v pohodě.
Josef Podlipný
Desítkou domů už nepochybně míříte do velmi sofistikované správy vašeho nemovitostního portfolia a zároveň logicky musíte vědět, pro koho to děláte. Protože v deseti domech najednou bezpochyby bydlet nebudete Pro koho to děláte? Co to je za klientelu, která si v téhle oblasti blízko Malagy pronajímá nemovitosti?
Vladimír Fichtner
Deset domů nemáme – jen aby to tak nevypadalo. Ale máme dva a přemýšlíme o třetím. Sousedka prodává, ale není to úplně ideální, jak by se nám to líbilo. Ale ona je hrozně příjemná paní, 75 let, z Británie – taková pohádková babička, úplně ideální sousedka. My jsme byli nadšení, že máme někoho, s kým se bude Radka vyžívat v zahradničení. Obě si padly do noty úplně skvěle. Ale paní bohužel říkala, že prodává. Je to typická generace lidí, která přišla na místo v 50 letech. Kolem nás jsou Britové, Němci, Holanďani. Všichni přišli, když jim bylo padesát. Dneska jim je o pětadvacet víc a začínají být nemocní, potřebují větší podporu rodiny. A domy jsou vlastně v horách. Když nemá člověk auto, je to těžké. Soused je sice 300 metrů, ale není to vedle v pokoji.
Takže oni přemýšlí, že nechtějí zůstat bez podpory a hodně lidí se vrací zpátky. Proto ceny tolik nerostou, možná. Prostě se mění generace. Nám také bylo 50+, když jsme přišli. Možná v pětasedmdesáti budeme odcházet. Ale my to nevnímáme jako dům pro sebe, ale jako dům na pronájem. Pronajímáme na Airbnb, na Bookingu nebo na dalších serverech lidem, kteří tam chtějí strávit dovolenou – a to je většinou od dubna, od Velikonoc do října. Anebo chtějí na delší dobu, střednědobé pobyty měsíc, dva, tři utéct od zimy na severu Evropy a strávit tady nějaký čas. My jsme také vlastně původně hledali dlouhodobý pronájem třeba na tři měsíce, ale s našimi pejsky nás nikdo nechtěl, tak jsme byli donuceni koupit. Dneska jsme rádi, protože to byznysově dává smysl. Jeden dům budeme pronajímat teď už pořád a v druhém domě budeme bydlet tři čtyři měsíce v roce, přes zimu, a zbytek roku se bude pronajímat.
Češi samozřejmě víc a víc objevují Španělsko. S rozvojem home office tam hodně lidí přijíždí na zimu a chce tam být dlouhodobě stejně jako my. Ve chvíli, kdy už děti jsou z hnízda je to logické. V 50 letech máme větší svobodu cestovat anebo nebo být někde dva tři měsíce. Pokud jsou na druhé straně moji rodiče v takovém stavu, že nemusím s nimi být doma. Možná je tam nějaké časové okno, kdy si to můžeme dovolit, být někde dva tři měsíce.
Josef Podlipný
Ty jsi v některém z předchozích podcastů, ale i v časopise Rentiér, zmínil prvotní kalkulaci, se jakou jste do koupě, rekonstrukce a do budoucího pronájmu šli. V čase, kdy už máte druhou nemovitost a možná v blízké době koupíte třetí, změnilo se něco zásadně? Že jste si řekli „Aha, vycházeli jsme z jiného předpokladu.“
Vladimír Fichtner
Zatím se nezměnilo moc. 5 až 6 % cashflow výnosu po odečtení všech poplatků si myslíme, že je pořád realistické. Ale máme za sebou jenom částečnou rekonstrukci prvního domu. Teď jsme dělali druhé patro. Od 1. července teprve otvíráme celý objekt. Pořád ho máme zablokovaný na říjen pro kamarády. A leden, únor také. Takže to není úplně typické celoroční pronajímání od rána do večera. Ale blížíme se k tomu. Zatím nás nic nevede k tomu, že by to mělo vypadat jinak. Jsme spokojeni.
Josef Podlipný
Mě zaujalo to, jak jsi zmínil, výnos 5 až 6 % ročně po odečtení poplatků. Často, a ruku na srdce, i většina z nás, dlouhodobých investorů, může zapomenout odečítat veškeré poplatky, to znamená třeba i udržovací poplatky za správu atd. Je to opravdu po odečtu veškerých poplatků, i daňových?
Vladimír Fichtner
No jasně. Daně nejsou, aspoň zatím, ve Španělsku moc vysoké. Ale jednoznačně je to po odečtení všech poplatků. Protože poplatky můžou být 30 až 50 % toho, co člověk utrží. Takže musí to být po poplatcích, jinak by ta výkonnost byla příliš bídná. Tím, že jsme pronajímali jenom půlku prvního domu, který ještě nebyl úplně dotažený, pronajímali jsme ho o 20 % pod tržními cenami. Aby se chytil na trhu, aby získal první reference. Zatím máme radost, že správce, který se o to stará, má pět hvězdiček na Airbnb a na Bookingu má desítku. Zatím se to naplňuje. Uvidíme za pár let, jak to bude. To je ještě předčasné. Teď si užíváme španělský klid a pohodu. A občas nějakou křeč při rekonstrukci. A Quido říká „klid – tranquillo“.
Nestává se to často, ale asi dvakrát se to stalo, že jsme byli v nějaké křeči, protože přijížděli hosté v polovině dubna. Rekonstrukce měla být hotova do poloviny března a nebyla z nějakých objektivních důvodů. Tak už jsem byl nervózní, že už fakt není moc času. A Guido na to „Tranquillo, Vladimir“. A je pravda, že to má něco do sebe. Je tam klid, ve Španělsku. Přijel jsem domů a je to tady takové křeči. Kapitalismus tady budujeme ve zbytečné křeči. Ten, kdo má zkušenosti s cestováním do těch zemí, kde už pochopili, že peníze nejsou všechno, možná už zná tu atmosféru. Takovou klidnější, pohodovější.
Josef Podlipný
I přesto, že máte za sebou pár měsíční zkušenost s pronájmem, ale už poměrně důležitou zkušenost s lokálním správcem a začali jste tak, abyste se na trhu prosadili, s nižší cenou od 20 %. Já velmi často slýchám nejenom od investorů, kteří na zahraniční trh nemovitostí chtějí vstoupit, ale i od těch, kteří už tam nějakou dobu fungují, že právě lokální správce jim pomáhá navýšit výnos z té nemovitosti anebo z portfolia nemovitostí v průměru o 30 %. Máš pocit, že to funguje i ve Španělsku, nebo v té oblasti blízko Malagy?
Vladimír Fichtner
A jaký je jiný než lokální správce?
Josef Podlipný
Vlastní správce, že to zajišťuje sám, anebo správce, který nepůsobí na tom trhu přímo, ale zajistí to překoupením služby od jedné firmy, která pere prádlo, od druhé firmy, která tam jede posekat zahradu třeba a tak dál.
Vladimír Fichtner
Abych se staral sám, to bych tam musel být, což pro jeden dům není problém se postarat a zkoordinovat uklízecí služby a podobně. Ale to není náš případ. Já to jinak nemůžu udělat, než aby tam byl někdo na místě, dovedl tam ty lidi, řešil, co potřebují řešit. Proto máme lokálního správce a dokud jsme neměli jistotu, že jich tam je hodně, tak jsme nechtěli kupovat. Až když jsme si potvrdili, že je na výběr spektrum firem větších, středních, malých, tak jsme se rozhodli koupit. To bylo jako podmínka nutná, ne postačující. Jinak bychom pořád nemovitost ve Španělsku v Andalusii, na Costa del Sol, neměli.
Josef Podlipný
To je moudrý počin. Teď se mi to spojilo se zkušeností z Ameriky, kde máme dobrého známého, který začínal podnikat v nemovitostech v Kalifornii na úplném začátku. Pokud nás, Marku, posloucháš, tak promiň, že tu tvoji historku vytahuju. Vzpomínám si na určitou míru nezkušenosti, kdy si právě říkal, že dneska jde všechno udělat na dálku. „Zajistím to, že se nemovitost otevře kódem tomu, kdo v ní bude bydlet. Zajistím to, že z místní nabídky vyberu pár uklízecí čet, které tam prostě naběhnou v nějakém čase, kdy bude ten spouštěč.“ Myslel si, že to umí uřídit na dálku a nepamatuju si už úplně přesně ten časový rámec, ale myslím si, že to bylo něco přes dva roky, kdy říkal, že se to prostě zvládnout nedá. To byl problém za problémem. Vyeskalovalo to až do okamžiku, kdy začal přicházet o klientelu, protože tam buď nebylo uklizeno, nebo to prostě nefungovalo.
Vladimír Fichtner
Kontrola na místě je důležitá, takže rozumím. Když přijde blackout, což jsem si zažil ve Španělsku, když jsme tam na tři dny přijeli a 15 hodin z toho byl blackout, kontrola na dálku úplně nefunguje. Protože žádná nemovitost na dálku nezapne klimatizaci a bazén. Je to hezké, mít všechno na wifi, většinu z těch věcí máme, ale musíš být na místě. Nebo někdo tam musí být na místě, bez toho to nejde. Žádné z našich dětí se tam zatím nechystá, jinak by to měly třeba ony. My s Radkou zase máme jiné věci, které chceme v ČR řešit. Takže zatím jen ta zima.
Josef Podlipný
Vláďo, ty jsi mi teď nahrál na jednu z posledních otázek. Právě tím srovnáním Česko vs Španělsko nebo klidně i Evropa. Prostě srovnáním nějakého prostředí, které je nám správcům rodinného bohatství, velmi známé. Co považuješ ve Španělsku za zajímavé? Co by mohlo naše posluchače zajímat?
Vladimír Fichtner
Takových věcí je hodně. Skvělé jídlo, čerstvé ryby každý den, porce pro dva stojí pět až sedm eur v místním obchoďáku. Všechno čerstvé, ovoce, zelenina, borůvky úplně neuvěřitelně dobré. Jakmile přijedeme do Španělska, stravujeme se mnohem zdravěji a cítím to velmi intenzivně, protože je tepleji prostě. To není na naše smetanové omáčky. Já rád vařím, ale ve Španělsku nevařím z tohoto téměř nic. Zjistil jsem, jak málo používám cibule a česneku ve Španělsku, protože to není potřeba. Jedno balení cibule jsem koupil a většina mi jich zbyla. Česnek jsem použil jednou nebo dvakrát za 3 měsíce, protože máme ovoce, zeleninu, čerstvou rybu. I maso je samozřejmě výborné. Já jsem zvyklý vařit docela doma. Ale i když člověk jde někam, tak když ví, do jaké restaurace a není to úplně restaurace pro turisty, tak se tam dá výborně najíst. Někdy dokonce skvěle. Dobře se tam žije. Je tam klid, je tam taková pohoda a ta atmosféra je klidnější, bych řekl. Dobré jídlo je tam o třetinu levněji než v Česku.
Všechno, od nemovitostí až po jídlo a denní život, je levnější. Takže mnohem, mnohem příjemnější. No a modrá obloha, sluníčko. I když třeba v březnu tři týdny pršelo, ale to mělo tu výhodu, že jsem viděl během tří týdnů asi nejvíc duhy, kterou jsem kdy zažil. Střídalo se slunce s deštěm a duha byla jednou, dvakrát denně. Fascinující. Letos bylo i hodně vody. Uvidíme, jaké budou příští roky. V minulých letech bylo naopak málo vody a bylo potřeba si vybrat nemovitost, kde je zdroj vody, dobrý a spolehlivý. Ideálně ten, co používají všichni místní a zemědělci. Abychom v tom nebyli sami, kdyby náhodou něco přestalo fungovat. Budeme vše poznávat krok za krokem. Řekli jsme si s Radkou, že dva tři domy teď a pak tomu dáme nějaký čas, aby se to usadilo, abychom zjistili, co dělá klimatická změna, jestli nám nehrozí nějaké trable.
Ale dokážu si představit, že postupně tam to portfolio vybudujeme. Ale v klidu, žádná křeč.
Josef Podlipný
Quido už tě naučil „tranquillo.“ Kdybys měl pro naše posluchače najít jednu životní, ať už Radky nebo tvou, lekci, pokud se poohlížejí po zahraniční nemovitosti, co by to bylo?
Vladimír Fichtner
Dát dost času na výběr. My jsme hledali dva roky a opravdu poctivě jsme sjeli Španělsko. Nechci říct křížem krážem, ale po pobřeží, které nás zajímalo, jsme opravdu poctivě jezdili. Strávili jsme tam docela dlouhou dobu a když jsme si pak vybrali už tu specifickou lokalitu, bydleli jsme tam na pronájmu 6 týdnů. Abychom si vyzkoušeli, jaké je to chodit do Lidlu a k doktorovi případně. Prostě si vyzkoušeli život na místě. Až teprve potom, když jsme si řekli, že to je ono, tak jsme koupili. Člověk také musí mít trošku odvahu, aby to udělal. Zatím jsme měli štěstí, zatím to bylo dobré.
Josef Podlipný
Přátelé, pokud nechcete spoléhat jen na štěstí a máte odvahu, o které Vláďa mluvil, já vám přeju i z vlastní zkušenosti, abyste nepodlehli nadšení až příliš a věnovali nejenom čas, ale i péči analýze faktů. Nebáli se zeptat ať už okolních vlastníků nebo i hostů na to, jak se jim v dané oblasti žije, jak se jim tam líbí, jak co funguje.
Vladimír Fichtner
Dá se udělat všechno i rychleji. Jeden z našich dobrých známých a také jeden z našich klientů, Jiří, pořídil nemovitost ve Španělsku mnohem rychleji. Protože to je člověk, který celý život putoval po světě, byznysově byl v Americe, v Evropě, všude po světě, tak je zvyklý na to, že je potřeba vybrat nějakou nemovitost. Nějakou dobu jsme si spolu povídali o Španělsku, dostal ode mě kontakty na právníka a na realitního makléře, kteří se nám osvědčili. A trvalo mu asi 2 dny, než koupil.
Josef Podlipný
A to bylo ale i štěstí, předpokládám.
Vladimír Fichtner
Je pravda, že to byla docela mimořádná nabídka a jim se to fakt líbilo. Byli schopní se ženou udělat rychlé rozhodnutí. Jak to dopadne, nevím. Ale musím říct, že ta lokace, kterou si vybrali, a to místo, dává smysl. Radka říkala „Hmmm, to je zajímavé. Možná bychom také měli koupit něco takového.“ Protože on nekoupil dům v horách, ale koupil town house, to znamená řadovku, nějakých půl kilometrů od pláže v Nerja, což je moc hezká destinace. Měl našeho oblíbeného realiťáka, takže chápu, že to udělal tak rychle. Volal jsem mu těsně předtím než přijel do Nerji, a pak o dva dny později, když už říkal „Už máme vybráno, už řešíme všechno, už to jenom zprocesujeme“. Pak si tam zažil blackout během týdne. Zažil toho hodně. Bylo to rychlé, jde to i rychle, ale chce to mít kontakty, které už máte předem malinko nabriefované.
Josef Podlipný
Pokud vás tohle téma, které jsme dneska s vámi sdíleli, zaujalo, budeme určitě rádi, když ho budete šířit mezi své blízké nebo někoho, koho by to potěšilo.