Josef Podlipný

Filantropií k lepšímu světu kolem nás

21. 8. 2023 by Josef Podlipný

Kdo ji zkusil, nejspíš potvrdí, že filantropie patří mezi příjemnější části rentiérského života. Pocit, když člověk dá kus svého pro dobrou věc, je k nezaplacení.

Vladimír s Josefem v tomto díle podcastu Mezi Rentiéry sdílí své zážitky a zkušenosti s filantropií. Najdete v něm mimo jiné inspiraci:

Nemusíte být rentiérem, abyste mohli pomáhat
Jak do filantropie zapojit děti a využít ji ke stmelení rodiny
Čím může být inspirací Nobelova nadace

Ať už se filantropii věnujete nebo hledáte způsob jak začít, poslechněte si tuto část, abyste získali jiný úhel pohledu, nakopnutí a náměty na přemýšlení.

Textový přepis

Josef Podlipný

Dnešním tématem bude, jak v pozici správců, rentiérů, můžeme zlepšovat svět kolem nás.

Vladimír Fichtner

To je krásné téma, na to se těším.

Ale myslím si, že nemusíme zlepšovat svět jenom jako rentiéři. Já jsem určitě začínal, a naše rodina, jako budoucí rentiéři. A když na to bude prostor, tak se můžeme i o to podělit.

Josef Podlipný

Určitě, i já se těším a pojďme rovnou na to.

Když se řekne filantropie nebo charita – proč zrovna toto by měla řešit rodina, rentiér nebo správce rodinného bohatství?

Vladimír Fichtner

Jak jsem říkal, já si nemyslím, že to je jenom téma pro rentiéry. Já myslím, že to je téma pro každého, komu jde o to, aby svět kolem nás byl lepší.

My jsme začínali s prvním projektem ve chvíli, kdy dcera šla do základní školy. A ta základní škola byla poměrně dost podinvestovaná, zničená předchozí paní ředitelkou. Tam nebyly ani míče na fotbal pro tělesnou výchovu. Tam nebylo nic. Ale nastoupilo tam rok nebo dva roky předtím nové vedení a dramaticky se snažilo to změnit.

Já jsem přišel za paní ředitelkou, protože jsem měl nějakou zkušenost, jak se podporovaly školy v Americe. To bylo vlastně v okamžiku, kdy jsme se vrátili z Ameriky. Přišel jsem za paní ředitelkou a ona čekala, co je zase za nějaký průšvih. Rodič, který si jde stěžovat. Já jsem se zeptal – s čím vám můžu pomoct? A ona na mě vytřeštila oči a říkala: Jak pomoct? Odpověděl jsem: „Já vím, že jste psali, že je problém tady s tím, támhle s tím. Pomohlo by vám posbírat třeba nějaké peníze do školy?“

A ona, že to by hodně pomohlo.

Tak já jsem s ní nesdílel projekt, který jsem viděl v Americe. Protože tam ty charitativní věci jsou typické a školy je často dělají a my jsme je tam zažili. Pak jsme to nazvali ve Všenorech Benefiční zábavné odpoledne, Benefice Všenory je současný název. Bylo to o tom, že se lidi, učitelé a rodiče, děcka dali dohromady. A něco vymysleli, nějaké aktivity, které té škole mohly přinést peníze navíc.

Nebylo to samozřejmě jenom o penězích, bylo to o tom, že to budovalo komunitu, budovalo to vztahy mezi těmi lidmi. A já musím říct, že za těch deset nebo možná už 11 let, co to pokračuje, ta tradice, u které jsem kdysi dávno měl tu šanci být na jejím úplném začátku, takže to nejvíc, co mě asi na tom těší, je, že těmi deseti ročníky prošli… (Malá škola, 200 dětí v celé škole)….všechny děti, které se toho zúčastnily, což byla celá škola vždycky, si odnesly, že něco takového je možné.

Moc rád je řeknu. Širší rodina i přátelé si v podstatě notují, když se bavíme o této oblasti, a to v několika úhlech pohledu.

První, že vlastně pomáháme tvořit nějakou tradici, nějaký odkaz. Ať už přímo v rodině, přenositelný i mezigeneračně. Tak právě příkladem přitahujeme pozornost i dalších, kteří by mohli pomoct. A opakovaně se potkávám s postupem, který je trefný i na naši rodinu. Když jsme koupili třeba nový zahradní traktor nebo motorové nůžky a spoustu dalších a dalších pomocníků, tak to se členové rodiny vůbec nebránili přiložit ruku k dílu a zkrášlovat naši zahradu. Anebo něco udělat.

Ale to byla jenom první energie, ta první chuť. Vždyť to bude jednoduché, tak to prostě udělám. Tak pojezdím traktorem zahradu.

Když jsem potom o pomoc žádal následně, tak vždycky byla nějaká důležitější věc – tu se připravovat do školy, tu pomoct mamince s vařením. Nebo nějaká jiná činnost, naléhavější, samozřejmě „důležitější“.

A shodli jsme se vlastně i v tom širším kruhu přátel, že když se to spojí s dobrovolničením, s nějakou dobrovolnou činností, že jdeme pomoct upravit třeba park u kojeneckého ústavu nebo to místo realizace není naše vlastní domácnost, tak najednou je tam ta energie, ta chuť i ta radost. Vůbec nikdo neřeší nějaký zástupný problém nebo nějakou námitkou se nesnaží vyhnout této práci. Ale naopak se pak chlubí tím, jak to bylo skvělý a kdy už tu událost zopakujeme.

A přitom to může být nesmírně poučné. Třeba návštěva nějakého „ústavu“, kde odloží maminky své dítě, ať už z toho důvodu, že jsou třeba drogově závislé nebo z jiného důvodu, a pak se podíváte na to malé nemluvně nebo už dospívající dítko, vidíte, o co všechno ho vlastně život nebo jeho rodiče připravili. A o to více si vážíte toho, co vám rodiče dali do vínku anebo co dáváte vy svým dětem nebo blízkým.

Může to být velmi silné emočně a zároveň svou pomocí můžete zlepšit prostředí právě i těm, kteří neměli štěstí, ať už majetkové nebo podporou rodiny.

Vladimír Fichtner

Mohu potvrdit, že zapojování do charitativních činností je mnohem vítanější než zapojování do nějaké práce kolem domu nebo nějakého vlastního majetku. S tím mám stejnou zkušenost.

A ono je to víc nabíjející, když se člověk podělí o svoji práci, svoji energii s někým jiným. A vidí výsledky, tak chápu, že z toho má lepší pocit než z posekané trávy na vlastní zahradě.

Josef Podlipný

Velkou výhodou této oblasti, když se jí věnujeme jako budovatelé rodinného bohatství nebo správci nebo jako rodina, je i to, že se vlastně tvoří přirozeně určitá komunita. Potkáváme se s ostatními, kteří se také na tu oblast koukají z pohledu určité společenské a individuální odpovědnosti. A tím pádem se můžeme vzájemně inspirovat. Což i pro vás, posluchače může být zajímavá výzva, pokud se chcete potkat s někým, kdo přemýšlí podobně. Nebo tu danou oblast objevuje, tak se můžete vlastně potkat s velmi dynamickou skupinou. S někým, kdo vám otevře další prostory. Máš i s tímhle zkušenost?

Vladimír Fichtner

Projekt, který jsme rozjeli jako rodina v té škole, ten byl vysloveně komunitní. Tam to bylo velmi silné.

Ale možná bych nasdílel ještě další příklad, spíš pro inspiraci, co se dá také dělat. A z čeho jsme měli nesmírně silné zážitky.

Před pár lety jsme začali dělat to, že jsme našim dětem dali částku sto tisíc korun s tím, že ji mohou rozdělit mezi projekty, které jsou jejich srdci blízké.

Oni to rozdělili, přemýšleli o tom a byli donuceni popřemýšlet, jak s penězi zacházet. A kde můžou přinést nějaké dobro, které je blízké jejich srdci.

Každý to udělal samozřejmě trošku jinak. Bylo to v září a my jsme od těch obdarovaných potom tajně získali individuální poděkování pro každé z našich dětí.

A to byl jediný dárek, který dostali pod stromeček. Někdo dostal knížku s věnováním, někdo dostal video s poděkováním. Někdo dostal děkovný dopis. A byly to nejhezčí Vánoce!

Josef Podlipný

A určitě hezká inspirace.

Vladimír Fichtner

My jsme to potom udělali i ve firmě. Každý z kolegů dostal bonus, který mohl věnovat. A to poděkování jsme zařídili stejně. Oni rozdali někomu peníze v září a na vánočním večírku, firemním, nedostali žádné dárky. Ale každý dostal individuální poděkování od toho obdarovaného. A byl to stejný zážitek.

Jedna z věcí, která samozřejmě trošku pomáhá, a teď se vrátím k rentiérskému pohledu na věc a k předávání majetku, když se ta rodina zúčastní takové věcí, tak souhlasím, že vidí perspektivu i jiného života.

A druhá věc je, učí se být štědrá. V rodině, i když se člověk snaží být spravedlivý, tak nikdy nebude dávat každému stejně. Protože jednomu je dvacet osm, druhému je osmnáct. Každý je jiné fázi života, každý si zvolil svoji cestu, nějakou jinou.

A i když se snažíme, aby to bylo zhruba stejně, tak to prostě nedokážeme. To nejde. Ale ve chvíli, kdy rodina má tu štědrost, přístup, že nemá problém peníze někomu věnovat, tak ani potom neřeší, jestli tenhle nedostal o něco víc nebo o něco míň.

To je věc, kterou já jsem si kdysi přečetl v nějaké knížce, která se zabývá rentiérskými vztahy. A říkal jsem si, to je hrozně dobrý způsob, jak přispět k tomu, abychom snížili potenciál nějakých konfliktů do budoucna. Možná je nevymažeme, samozřejmě neznamená to, že to je automatické.

Ty máš určitě také další příklad, jak tě vidím.

Josef Podlipný

Já navážu na to, co jsi zmiňoval ohledně zaměstnanců ve firmě. Protože od toho okamžiku si ze mě opakovaně rodina dělala legraci, že jsem plačka. Já jsem totiž to poděkování dal u nás pod stromeček. A pak jsem se chtěl podělit o ten obsah, ale tak mě to dojalo, že jsem to nedočetl a musel jsem poprosit dalšího člena rodiny, aby to dočetl za mě. A bylo vidět, že dojetí v ten okamžik bylo na někom víc, na někom méně znát. Ale bylo vlastně v celé rodině. Bylo to moc silné a velmi, velmi hezké.

A druhý příklad, který mě napadá, se týká toho, jak vlastně děti přistoupily k myšlence trvalosti podpory. To, že mám možnost vyčlenit z rodinného bohatství nějakou částku a podpořit dobrou věc anebo někoho, kdo nemá to štěstí, že by měl dostatek. To je opravdu skvělý počin hodný následování. Nicméně mě se strašně líbilo, jak se najednou objevila sama od sebe v podstatě spontánně myšlenka, že to byl strašně emotivní a příjemný pocit a chtěl bych to dělat opakovaně. A jestli bude příště zase k dispozici takováhle suma?

Říkal jsem si : „No, nevím. Co udělat pro to, aby mohla být trvale? Kolik pro to vyčlenit třeba majetku a jak se hlavně o něj starat, aby to trvale generovalo takovýto objem financí anebo takovouto možnost podpory“.

To znamená trvale si dát třeba do kalendáře čas pro dobrovolničení. Trvale si odebrat zisk, ne podstatu finančního majetku. Něco, čím budu podporovat. Něco, co zaslouží dělat opakovaně.

A to bylo možná úplně nejvíc. Ne jenom nadšení a chuť se o to nadšení podělit, ale zároveň i hledání cesty pro trvalost. Pro to, aby to mohlo fungovat i mnoho generací do budoucna. Taková malá Nobelova nadace. Přitom ta nebyla vůbec zmíněna.

Vladimír Fichtner

Já bych řekl, že je velké téma pro naši komunitu rentiérskou v ČR. Protože většina nadací, většina organizací, které dělají nějakou dobrovolnou činnost, stráví extrémně mnoho energie na získávání prostředků každý rok. Namísto toho, aby se věnovali tomu, co je baví, tomu, co je jejich srdci blízké. Pomoci bližnímu nebo nějaké aktivitě.

Už kdysi dávno, když jsem byl v dozorčí radě Nadace Charty 77, se většinou řešilo, kde vezmeme ty peníze. Hrozně moc často.

Takže když jsem se potkal s konceptem Nobelovy nadace, která je samofinancovatelná, která má kapitál, ze kterého živí samu sebe a všechny ty dobré věci, které podporuje, tak jsem si říkal, že to je něco, co je potřeba, abychom o tom mluvili v ČR.

Aby my jsme to přinášeli do hlav těch, kteří už mají majetek. A aby vlastně postupně vytvářeli větší nebo menší Nobelovy nadace. Které budou fungovat tak, že budou z kapitálu, které mají, generovat výnosy a z těchto výnosů financovat ty dobročinnosti.

Protože pak to může být opakovaně. Pak nezáleží na tom, jestli přijde úsporný balíček nebo jestli mají podnikatelé dobrý rok nebo špatný rok. Pak můžu kontinuálně budovat lepší svět a je to velmi zásadní věc.

A musím říct, že s Radkou tenhle cíl máme a směřujeme k němu. S některými našimi klienty už řešíme část majetku jako nadační. A směřuje to přesně k této činnosti. Pokud něco dalšího chci v životě dokázat, tak je pomoci tuhle kontinuitu podpory a lepšího světa kolem nás rozjíždět. S těmi, kteří o to mají zájem.

Josef Podlipný

Vážení posluchači, určitě se shodneme, že nestačí dobročinnost a dobrá chuť. Je potřeba vytvořit podmínky pro trvalou činnost tohoto typu.

Vláďo, napadá tě ještě nějaký příběh, který by mohl být inspirací pro rentiéry, naše posluchače?

Vladimír Fichtner

Myslím, že to, co jsem říkal – jednak zapojit se sám. A na to nepotřebuju peníze, na to potřebuju mít tu chuť a energii. Když jsme začínali, před deseti, jedenácti lety, tak to bylo jenom o tom. S čím můžu pomoct. A pak tomu věnovat čtyři, pět, možná osm hodin týdně. Což není úplně jednoduché. Druhá věc byla učit to někoho dalšího. Jak to rozdávání a obdarovávání zpět může fungovat. To si myslím, že máme každý prostor. A potom typ Nobelovy nadace. To je asi další příklad. To jsou ty asi nejsilnější.

Ale tebe určitě napadá ještě nějaký příklad, jak tě znám.

Josef Podlipný

Mě napadá jeden příběh. Samozřejmě jsem se setkal v minulosti se spousty zástupců určitých konkrétních projektů nebo charitativních organizací. Bohužel ve valné části to bylo tak, že mě někdo třeba předložil projekt a potřeboval peníze, což je logické.

Vzpomínám na dva takové konkrétní příklady. Zmíním jenom jeden z nich, protože ten byl nejsilnější.

Když jsem se podíval na ekonomiku toho projektu, tak jsem v podstatě zjistil, že by až na provozní financování těch, kteří se o ten projekt starají, byl samofinancovatelný. A tuto námitku jsem v určité části diskuse vznesl. A předkladatel toho projektu byl evidentně velmi zaskočen. Byla to žena velkých zkušeností v této oblasti. A i přesto tím byla zaskočená. Nicméně nejprve určitou míru zklamání vystřídalo nadšení, protože říkala „No jo, vy vlastně máte pravdu“. Já jsem totiž poukázal na to, že ona nepřichází s projektem podpory příjemců té služby, tj. té charity. Ale že přichází s projektem pomoct hendikepovaným, ať už fyzicky nebo psychicky, s určitým omezením fungujícím lidem, kteří se podílí na činnosti té dobrovolnické/charitativní organizace. A to je jiný příběh.

Říkal jsem. Když to zarámujete, děláme tuto oblast. Benefitem jsou tito spokojení zákazníci. Příjemci té naší činnosti. A nedostává se nám na financování zaměstnanců, kteří by jinak sehnali velmi obtížně zaměstnání. Protože by je nezaměstnal nikdo, kdo by nezískal buď nějakou dotaci od státu anebo neměl podobný problém mezi blízkými.

To znamená, neměl to pochopení. Tak určitě seženete někoho, kdo vám s tím pomůže. Ale pokud ho budete shánět každý rok, tak se může stát, že vaše organizace nepřežije několik blízkých let anebo desítek let. A velmi pravděpodobně nepřežije okamžik, kdy bude nedostatek prostředků. A všichni, kdo je mají, se budou snažit zachránit to, co je kritické.

A tak jsem jí říkal „trošku zužte služby, které poskytujete. Dělejte jenom to, co je opravdu kriticky důležité. A místo toho část finančního majetku investujte. A je jedno, jestli zvolíte strategii podobnou Nobelově nadaci nebo Harvardské univerzitě nebo jakémukoliv jinému inspirací naplněného projektu. Jestli začnete s koupí nemovitostí, anebo naopak s dobrou strategií ochrany finančního majetku, to je na cestě, kterou si zvolíte. Ale určitě si vytvořte základ, zdroj budoucího příjmu, abyste nebyli závislí jenom na těch, kteří budou nadšeni tou vaší myšlenkou. A budou ochotni vám pomoci.“

Pak jsem se s touto ženou viděl, to bylo po pěti nebo po sedmi letech, spíš blíž k té sedmičce. A ona mi ukazovala, jak se jejich projekt posunul a přicházela za mnou s tím nápadem, že se budou spolupodílet na projektu, o kterém věděla, že ho pomáháme podporovat finančně. Ne s potřebou financí. A to bylo nesmírně obohacující a bylo to v podstatě odměnou za tu naši předchozí diskusi. I přes to, že jsme ji finančně podpořili.

A musím přiznat, že za období těch sedmi let, jsme ji podpořili jenom jednou. Možná, že podruhé už se zdráhala přijít s tou prosbou, protože si říkala, že už nás prokoukli, že vlastně potřebujeme financovat zaměstnance a ne ten projekt samotný. Nebo už právě věděla jak na to a nepřišla.

Nicméně opravdu velmi zajímavé bylo to, jak změnili mindset, jak změnili nastavení toho projektu. A v podstatě z projektu, který byl závislý na penězích od dárců, se dostali do situace, že měli samofinancující se projekt.

Vladimír Fichtner

Já myslím, že samofinancující se projekt je inspirací nejenom pro ty, kteří chtějí dělat charitativní filantropickou činnost, ale i pro naše rentiérská portfolia. V principu to, co řešíme každý z nás je taková jakoby Nobelova nadace. Chceme prostě, aby náš majetek vydělával peníze. Aby se jistina zhodnocovala minimálně o inflaci. Aby výnos, který je nad inflaci, jsme rozdělili pro nějaké projekty. Jednak pro rodinu. A jednak pro projekty, které dává smysl podporovat. To je něco, co si myslím, že je inspirací pro všechny a pojďme na tom pracovat.

Josef Podlipný

Vážení posluchači, chceme-li dlouhodobě podporovat dobré věci a měnit svět kolem nás a vlastně nastavit i dobře odkaz ve své vlastní rodině, určitě stojí za to se postarat především o naše rodinná bohatství tak, aby byla schopna generovat dostatek prostředků na tuto podporu.

A zároveň se věnovat generacím, které po nás budou tuto činnost chtít dělat i nadále.

Pro dnešek se s vámi loučím. Přeji Vám krásný den a pokud i vy se chcete podělit o inspiraci z této oblasti, budeme rádi, když nás oslovíte.

Mějte hezký den. A za mne, Josefa Podlipného, někdy na slyšenou.

Vladimír Fichtner

Pokud vás zajímá tahle oblast nebo znáte někoho dalšího, koho by naše povídání v této oblasti mohlo inspirovat, budeme rádi, když s ním nasdílíte tento pořad a dnešní kapitolu.

Já se s vámi budu těšit zase někdy na shledanou.

Alternativní investice: Půda, veteráni a umění

14. 8. 2023 by Josef Podlipný

V portfoliích rentiérů najdeme i investice, které nepatří mezi tradiční byznys, nemovitosti a finanční aktiva.

Vladimír a Josef tentokrát nasdílí své zkušenosti s půdou, veterány a uměním.

Vedle konkrétních příběhů si odnesete i inspiraci, jak se na alternativní investice dívat a na co u nich dávat pozor.

Přepis podcastu

Vladimír Fichtner

Pokud jsme doteď neinvestovali do půdy, co by měl být první krok, jak o tom přemýšlet.?Jak o tom strategicky přemýšlet ve smyslu, kolik by měla mít třeba procent v portfoliu? UBS Global Family Office říká, že v nemovitostech a v pozemcích je 12 procent majetku. Ok, tak si můžu říct, na kolik jsou mi bližší nemovitosti, půda a jak to budu chtít navážit. To je asi individuální.

Neříkám, že u někoho nemůže být půda 60 % nebo 100 %. Určitě může a je dobře, když to tak je pokud je to vaše vášeň. Pokud vás to baví, pokud je to vaše rodinná historie, to k tomu přispívá. Takže není určitě sporu tady v tom. Ale jak začít?

Josef Podlipný

Je dobré se podívat nejenom na ta pozitiva, která tady již byla zmíněna. Ale podívat se i na rizika spojená právě s vlastnictvím půdy.

Jedním z těch hlavních rizik je riziko finančních závazků a riziko využití té půdy. Co míním těmi finančními závazky? S půdou jsou spojeny samozřejmě závazky typu nejenom její koupě, ale i daňové. A upřímně, když se změní daňová struktura nebo výše daně k půdě, co může vlastník půdy udělat? No, maximálně ji může prodat. Nemůže s tou půdou odejít do daňového ráje. To prostě nejde. Takže prvním takovým zásadním rizikem, které je potřeba vnímat, je riziko finanční zátěže.

Vladimír Fichtner

Já bych řekl, že to je v daném místě, že to je nepřenositelný statek. Který prostě nevezmeš a neodstěhuješ ho někam dál. To mi přijde i z pohledu geopolitického, daňového. Mluví se o různých úsporných balíčcích a majetkových daních. Rozumím, to je dobré vnímat.

Josef Podlipný

Dalším rizikem jsou regulatorní nebo politická nebo ekonomická rozhodnutí, která jsou mimo moc vlastníka správce půdy.

Drtivou většinu posluchačů určitě zasáhla delší dobu existující kauza výkupu pozemků rodiny paní Havránkové pro dálnici. Paní Havránková, měl jsem tu čest se s ní potkat, doufám, že se na mě nebude zlobit za to, že jsem ji zmínil v našem podcastu. V podstatě na začátku vystupovala jako správce půdy, jako vlastník a měla zájem o dohodu. Ale protože k té dohodě ta druhá strana nebyla příliš nakloněna, ale vystupovala z moci síly, tak v podstatě se z toho stala obrovská kauza, která trvala strašně dlouho.

Nicméně poučení, které z té kauzy plyne, je to, že pokud někdo ukáže na nějaký kousek na mapě a rozhodne se, že daná oblast nebude pro ten účel, pro který teď je určena, využitelná, nebo patřit tomu současnému správci/vlastníkovi, tak s tím v podstatě vlastník/správce nemá mnoho co udělat.

Může se soudit, může se bránit jakoukoliv jinou cestou než soudní, může proklamovat svoje vlastnictví, ale přinese mu to v podstatě jen starosti.

Možná, že nakonec i odměnu za to, že vytrval, ale klidný spánek mu to určitě nenabídne. Což věřím, že paní Havránková by potvrdila.

Rizikem správy je to, že musí probíhat i pravidelná péče, aby hodnota půdy netrpěla. To už jsme si řekli.

A omezená diverzifikace, že to není přenositelné.

A s tím souvisí i riziko vyšší moci, riziko třeba živlu. Když přijde na nějakou oblast povodeň nebo záplava, a nezaměňovat prosím záplavu za povodeň. To neznamená, že se vylije vodní tok, ale klidně na kopci může pršet tolik srážek, že to zaplaví úrodnou část z té půdy. No tak co zbude. Mnohdy neúrodná možná výměra desítek nebo vyšších desítek hektarů. Kterou bude ten vlastník pracně dostávat do kondice třeba několik let.

Vladimír Fichtner

Skvěle. To znamená – půda není určitě pro každého. Musíš mít chuť s ní pracovat, chuť budovat majetek i v této oblasti. A co je ti odměnou za ta všechna rizika, o kterých jsi před chvilkou mluvil?

Josef Podlipný

Je to hodně o pocitech. Máš možnost se posadit do lesa a poslouchat zpěv ptáků, šumění stromů. Máš možnost se posadit někde na remízek, dokonce určit, kde bude na té půdě tak, abys ji zajistil proti nějakým sesuvům. Právě splachu té úrodné vrstvy půdy.

Máš možnost hovořit se subjektem, který na té půdě hospodaří, a v podstatě ovlivnit i to, k čemu ta půda je určena.

Je tam mnoho velmi příjemných benefitů s tím spojených. Nesmí však převážit ty příjemné pocity nad ráciem, protože správce musí o té půdě přemýšlet i vícegeneračně. A co když ta budoucí, ne ta nastupující generace, ale třeba sedmá generace nebude mít k půdě vůbec žádný vztah? Co když pro ně to bude naopak danajský darem?

Vladimír Fichtner

No, podle úsměvu na tvé tváři vidím, že půda do tvého portfolia, do portfolia tvé rodiny, určitě patřit bude. A je to součástí vašeho DNA, což je skvělé.

Pro mě není tak atraktivní, protože jí tolik nerozumím. Protože jsem vyrostl v jiném zázemí. Ale myslím si, že je skvělé mít dobré vlastníky půdy, kteří půdu využívají tak, abychom její benefity mohli využívat desítky nebo stovky let. Tak za to ti děkuji.

Josef Podlipný

Vůbec není zač. Já na závěr ještě s půdou spojím jedno paradigma, které je opravdu věčné.

Spousta lidí říká. Hele, vlastně půda je jedinečný investiční instrument, protože planetu nepřifoukneš.

A má pravdu. Opravdu půdy, až snad na vypalování pralesů nebo odvodňování nějakých bažin, nelze na planetě vytvořit víc. Je potřeba však nezapomenout na jeden klíčový faktor. Půda většinou slouží k nějaké produkci. Co když se změní zemědělství za nejbližší desítky nebo stovky let tak, že se bude všechno vytvářet uměle? A půda možná nebude vůbec potřeba. Anebo výrazně menší měrou, než je nyní. Je potřeba nahlížet na tuto část portfolií jako správce a přemýšlet podobnou logikou, jako kdybychom si pokládali otázku. Co před sto lety bylo nejvýrazněji zastoupeno v akciovém portfoliu. Co tam bylo hodně v indexu?

Vladimír Fichtner

Takže pokud by to byl třeba veterán, tak navštívím nějaká muzea, pojedu na nějaký veterán klub, na nějaký sraz. Potkám se s pár vlastníky. Fajn je zabrousit i do nějaké firmy, která se věnuje restaurování těch vozů, protože pak teprve si, byť nadšenec anebo začínající nadšenec uvědomí, že to je také náročný koníček. A to velmi náročný. Nejenom na údržbu a shánění náhradních dílů, ve většině případech i jejich výroby. Ale i na shánění vlastně specialistů, kteří mi s tím pomohou.

V drtivé většině vlastníci těch veteránů nejsou všeumělové, nejsou znalí všech řemesel. I když se o to pokouší. A s respektem k tomu veteránu, který vlastní nebo k uměleckému předmětu, třeba k obrazu, se samozřejmě nebude pouštět do toho, že přemaluje Picassa. Anebo opraví první fordku sám ve své garáži.

Co je dobré připomenout, a to teď mluvím ze zkušenosti převzaté, nikoliv vlastní. Vše je pomíjivé, nejenom naše láska k tomu historickému vozu nebo k tomu obrazu. Ale i tržní optimismus nebo sentiment k tomu danému uměleckému předmětu.

Co tím mám na mysli? Můj dobrý kamarád, znalec uměleckých předmětů, obrazů, vyprávěl příběh, ze kterého v podstatě na první dobrou nevyplynulo to poučení, které pak řeknu. A v tom příběhu byla pointa taková, že říkal. Hele, mě vlastně jako znalce strašně mrzí, že díla starých mistrů nejsou oceňována tak, jako moderní umění.

Já jsem tomu nepřikládal v ten okamžik moc velký význam, protože jsme se bavili úplně o něčem jiném. On mi popisoval příběh, kde velká sbírka byla v dědickém řízení rozdrobená a jeden z vlastníků dílčí části té velké sbírky si řekl o ocenění. A byl vyděšen, že hodnota toho jeho dílku byla extrémně malá, nebo vůbec neznamenala ten poměr z toho celkového majetku, který se dělil.

Vladimír Fichtner

Byla malá, protože bylo rozdrobeno.

Josef Podlipný

A tak jsem nepřikládal té tezi, kterou jen v rychlosti zopakuji, že díla starých mistrů nejsou tak dobře oceňována, příliš velkou váhu.

A až později jsem si říkal. Aha. To znamená, že když teď budu mít vlastnictví z části v dílech starých umělců. A oni budou oceňováni třeba ve vyšších desítkách nebo dokonce stovkách milionů, tak to neznamená, že to tak bude i v budoucnu.

Co když ten tržní optimismus zasáhne velkou měrou nějaká úplně jiná umění. Jiné umělce. A najednou ten Rembrandt nebo jiný starý umělec nebude mít tak velkou hodnotu, jako měl doposud.

Problém to není pro toho, kdo se tím kochá. Kdo to nechá putovat po výstavách nebo to má ve své rodinné sbírce. A i další generace to chtějí držet v budoucnu dál.

Nicméně problém nastane v ten okamžik, kdy je to právě třeba sbírka. Jak ji rozdělím mezi budoucí nastupující generace. To už není úplně jednoduché zadání.

Vladimír Fichtner

Rozumím. No, to, co říkáš všechno o umění, o autech, možná o dalších alternativních investicích tohoto typu, známky apod. Tak asi malinko vysvětluje, proč z pohledu UBS Global Family office, rozdělení majetku bohatých lidí je v těchto typech instrumentů řekněme řádově jednotky procenta majetku.

Ale znám člověka, který má v autech třicet procent majetku. A baví ho to. Je to jeho vášeň.

Ono záleží na tom člověku, jestli ho to baví a jestli to vlastně dokáže přenést do rodiny. Protože pokud ne, tak to dopadne jako s tou sbírkou, kterou jsi zmiňoval. Která asi v průběhu dědictví se rozpadla na kousky a ztratila hodnotu. Ten majetek může být spojovatel, pokud to se ti lidi snaží dát dohromady. A drží to tu rodinu společně. Ale taky vlastně může ztratit hodnotu, pokud se rozpadne ta rodina. Nebo pokud se rozpadnou zájmy jednotlivých dědiců. Vlastně my jako rentiéři určitě hledáme způsoby, jak rodinu dávat dohromady. Nebo spousta z nás určitě. To je možná zajímavý úhel, jak o tom taky přemýšlet.

Máme něco společného? Máme něco, co řešíme společně. Otázkou je, jestli se to dá předat. Jestli ta vášeň pro auto, když mám holku nebo dvě, které to nezajímá, jestli je to přijatelné. Ale možná jo, když ji budu odmalička dávat na sedačku spolujezdce a jezdit po srazech, tak se to asi dá i vypěstovat. Což je zajímavý úhel pohledu.

A hlavně ty máš auta rád, veterány a podobně. Tak taky jsi určitě na spoustě fotek, když ses někde svezl. Tak já jsem kolem tebe projížděl a fotil. Zrovna nedávno jsme s dcerou jeli a říkala – podívej, takový krásný auto, starý. A celou dobu fotila, natáčela, co jsme jeli za ním a předjížděli.

Takže je to radost. Nebo ten majetek z pohledu investičního by měl dělat radost asi jako každý majetek. Člověk by k němu měl mít nějaký vztah, ale asi je k tomu taky potřeba nějakou specifickou chuť se do toho pustit. Protože bez toho to asi nejde. Není to tak, že když mě do teď veteráni neberou, tak si řeknu, že chci být sběratel starých aut. Protože to pravděpodobně dopadnu špatně jako v jakékoliv oblasti, do které se pustím. Nemám ani chuť jí poznávat. Tak si mě tam asi dřív nebo později někdo vychutná jako amatéra, který vůbec netuší, která bije.

Josef Podlipný

Určitě musím souhlasit.

Ať jsme mluvili o zlatu, o diamantech, o poli, o veteránech nebo o umění. Mám tím na mysli třeba umělecké předměty nebo obrazy. Nestačí tam investovat jenom s vidinou budoucích zisků. Je potřeba se na to dívat ideálně jako správce. Přemýšlet o tom, jestli takováto součást portfolia má nebo bude mít význam i pro budoucí generace. A tím pádem, jestli bude dělat radost nejenom tomu současnému pořizovateli.

To bych vám chtěl, rentiérům, našim posluchačům, přát nejvíce. Aby to přinášelo radost nejen vám, ale i budoucím generacím. Protože pokud ne, tak by z radosti mohla být pouze starost.

Vladimír Fichtner

K takovým slovům není co dodat, Pepo. Díky moc, že jsi se podělil o své zkušenosti i z těchto méně tradičních investičních oblastí. Já se budu těšit zase někdy Mezi Rentiéry na shledanou.

Josef Podlipný

Potěšení na mé straně. Někdy příště opět na slyšenou Mezi Rentiéry.

Alternativní investice: diamanty, zlato a půda

7. 8. 2023 by Josef Podlipný

V portfoliích rentiérů najdeme i investice, které nepatří mezi ty tradiční byznys, nemovitosti a finanční aktiva.

Vladimír a Josef tentokrát nasdílí své zkušenosti s diamanty, zlatem a půdou.

Vedle konkrétních příběhů si odnesete i inspiraci, jak se na alternativní investice dívat a na co u nich dávat pozor.

Přepis podcastu

Vladimír Fichtner

Vím, že komodity jsou asi jedno procento.

A co říká UBS, švýcarská banka? Že je mají její klienti v portfoliích. Zlato je 1 %, nemovitosti a půda třeba 12 %. Ale diamanty jsem tam neviděl specificky jako kategorii. Takže možná spadá do některých z nich, ale tipnul bych si, že to bude pod jedno procento.

Pojďme na tu další kategorii. Diamanty jsou věčné, pořiďte je ženě, udělejte jí radost. Z hlediska investice, pokud vás to baví, chcete se v tom orientovat, naučit. Klidně. Ale jinak si myslím, že to je poměrně náročná věc.

Zlato. Zlato je další oblíbené téma. Já už jsem řekl před chviličkou, že bohatí lidé, kteří mají svoje peníze v UBS Global Family Office, tak mají zhruba jedno procento peněz svého majetku ve zlatě.

Zlato je asi to, co o něm málo lidí ví, kteří nejsou v obraze, že je poměrně volatilní.

Zažil jsi nějakou historku na toto téma? Protože všichni, kdo prodávají zlato, říkají, že to porazí inflaci. To je úplně skvělá investice. To platí, než se člověk podívá na ten stoletý graf vývoje zlata.

Josef Podlipný

Zažil jsem dvě historky spojené se zlatem.

První je úsměvná a týká se dvou životních partnerů. Muž ženě položil otázku, která se týkala jejich vztahu a obrazně řečeno se ptal na to, co by mu udělala, když by jí byl nevěrný. A výsledek byl: Tobě nic, ty jsi moje zlatko.

Zlato je pro mnoho lidí srdeční záležitost. Ale pozor, nezaměňovat za to, že zlato je partner životní. Nikoliv zlatá cihla, kterou mám uloženou v trezoru, anebo investiční zlato. Tam ta hodnota opravdu kolísá. To znamená u toho investičního zlata nebo té zlaté cihly. A s tím se pojí druhý příběh.

Ten příběh se týká zlatnické firmy. Ta firma pochází z Chorvatska a má opravdu mnohaletou zkušenost. Vícegenerační zkušenost se zpracováním zlata. A já jsem se před asi dvaceti lety ptal zástupce této rodiny, jak moc velké množství zlata drží v zásobách. V podstatě na výrobu šperků. A on říkal, že naprosto minimální. Přitom zlato přeměnili ve šperk, který prodali samozřejmě násobně dráž, než je samotná hodnota zlata.

A já jsem mu tehdy říkal. A proč toho zlata držíte tak málo? A on mi vyprávěl zkušenost svého otce, který měl nakoupené velké množství zlata. A zapomněl na to, že také musí živit rodinu. A v okamžiku, kdy šperkařství nešlo na odbyt, měl problém prodat to, co měl v zásobách vyrobeno. Tak mu bylo k ničemu to, že mohl vzít zlatou cihlu a jít ji prodat. Protože o ni nebyl zájem. Tehdy zrovna zlato klesalo. Neměl možnost nejenom prodat ten produkt, šperk. Ale zároveň ani základ výroby toho šperku. A tak zjistil, že to zlato nemá pro něj tak velký význam.

Vladimír Fichtner

Já si vzpomínám, když jsem byl 3 roky ve Státech, tak jsem se chodil taky dívat na univerzitu, jak se učí finanční gramotnost. Učil ji profesor Friday v Texasu, v Corpus Christi na univerzitě. A to bylo zrovna někdy v roce 2011, kdy byla taková ta poslední zlatá horečka. Na první straně Mladé fronty se psalo: Nejlepší investice na penzi je zlato apod..

Já jsem mu říkal. U pojistky také nepotřebujete vědět, kolik stojí aktuálně ten pojistný kontrakt. Potřebujete vědět, že zafunguje, až přijde ten okamžik. Takže zajímejte se o to, jestli bude fungovat, až přijde ten průšvih. A to je jediné, co potřebujete vědět.

Takže z tohoto úhlu pohledu zlato určitě může být v portfoliu rentiéra. Já nemyslím, že bych ho potřeboval pro to, co já řeším. Ale nikomu to nevyčítám, ani nerozmlouvám. Jenom říkám: vězte, proč ho máte v portfoliu.

Co se týče té pojistky, tak když jsem se díval na to, co bylo zapotřebí při válce třeba v Jugoslávii, a dneska možná, můžeme se podívat na Ukrajinu. Jak to tam vypadá. Tak zlato to nebylo. Alkohol, cigarety, zbraně, rodina a úkryt, kde se může dvacet lidí ubránit. Možná nějaké léky, ale zlato tam nevyčnívalo, v těchto situacích.

Takže z mého pohledu lehký skepticismus. Ale jak říkám. Nikomu ho nerozmlouvám. A pokud ho někdo chce mít jako pojistku pro nějaké situace, proč ne.

Josef Podlipný

Určitě souhlasím. To, co je v portfoliu rentiéra a dává mu smysl, aby v tom portfoliu bylo, tak nechť tam je. K tomu tvému příběhu mně napadá jenom přidat jednu maličkost. Byli jsme na kole s kamarády a diskutovali jsme právě o zlatu. Ať už investičním nebo fyzické držby. A jeden kamarád říkal podobnou story, jako jsi zmínil ty. Že to má kvůli pojistce. A já jsem mu tehdy položil hnedka otázku. Na co se pojišťuješ? A on. Kdyby třeba přišla válka. A druhý kamarád mu trefně odpověděl A není lepší koupit konzervy?

Vladimír Fichtner

No, pojďme dál. Diamanty a zlato jsou velmi populární a pokud jim člověk nerozumí a nevěnuje se jim do detailu, tak je může někdy pořídit a vlastně si ani uvědomit proč.

Ale mě asi nejvíc dneska zajímá diskuse o půdě, Pepo.

Protože ty jsi člověk, který půdu zná, tvoji předkové půdu vlastnili a obdělávali. A já vím o půdě málo. Sleduji akcie, dluhopisy, úrokové sazby. Prostě pro mě jsou finanční investice větší téma, protože mě baví. Ale pro tvoji rodinu půda je určitě důležitý investiční nástroj. Něco, co držíte. Jakou ty máš zkušenost s půdou jako investicí. A co bys nasdílel hned na začátek? Jak o půdě přemýšlet jako o investici?

Josef Podlipný

Já začnu pozitivy. Život by měl začít a vlastně i končit pozitivy. Takže jedno pozitivum pak přidám na závěr.

Půda bezesporu patří k části majetku rentiérů, jako investiční složka. A to proto, že může sloužit jako dlouhodobé aktivum. Může vydržet mnoho generací. Není to vůbec žádný problém. A až na úplné výjimky její hodnota v čase jedné generace může skoro trvale stoupat. Upozorňuji, a to zdůrazňuji, v čase jedné generace. Ne vždy ta generace, která spravuje půdu, předává informaci té další generaci, že s půdou jsou spojena i negativa.

V našem případě jedno z negativ bylo třeba vyvlastnění půdy. Najednou prostě tu půdu rodina neměla, byť ji předtím měla a vydělávala a o užitek z té půdy se i dělila. S tím souvisí i držba půdy, právě na ten užitek.

Obvykle je vlastnictví půdy a její správa spojena se zemědělskou produkcí. Což je vlastně také výhoda. Je to takové malé paradigma. Hodně vlastníků, ať už těch, kteří již půdu vlastní, anebo o ní uvažují, tak o ní uvažují právě v tomto rozměru. Vždyť vlastním něco, co samo o sobě je buď schopno přinášet nájem, nebo je základem pro nějakou produkci. A pokud ta produkce je výhodně zpeněžena, což se zpravidla daří, tak je tam benefit navíc, ke správě, k vlastnictví.

Vladimír Fichtner

Je dobré vlastnictví půdy spojovat i s tím staráním se o půdu? Je to jedna role, nebo jsou to dvě role vlastně. Někdo může vlastnit, někdo může obdělávat a platit tomu vlastníkovi nějaký pacht. Co je rozumnější z tvého pohledu. Jak ty k tomu přistupuješ?

Josef Podlipný

Správce. A to patří také k výhodám. Správce – vlastník půdy, je jedno, jaký klobouk si teďka na hlavu nasadím, má možnost kontroly vlastnictví i způsobů využití. To je nepochybně jedna z největších výhod.

Vlastník určuje, jestli na té půdě se bude v budoucnu stavět. Pokud je to vůbec možné, vyjme ji z pozemkového fondu, přemění ji na stavební parcely, a zainvestuje sám nebo s někým.

Nebo jestli půda bude obdělávána. Dokonce může částečně ovlivnit i plodiny anebo nějaký osevní průběh na té půdě samotné.

A zároveň má výrazný vliv na to, jak se o půdu bude buď on sám, anebo ten, kdo je v nájemním vztahu k této půdě, starat. Jestli ta půda bude a jak obdělává a jak bude hnojena, jestli bude používána nebo nebude používána chemie a tak dále.

Vladimír Fichtner

Já jsem se ptal, jestli mám o tom přemýšlet, že bych měl hrát obě ty role. Jak toho vlastníka, tak toho, kdo se stará o tu půdu, využívá jí. Nebo je typičtější, že ty role jsou oddělené. Někdo vlastní, někdo obdělává. Co je rozumnější.

Josef Podlipný

Já ti pomůžu, protože ty máš zkušenost s vlastnictvím nemovitosti. Půda je také nemovitost. O co se připravíš, když budeš přistupovat k té nemovitosti pouze jako vlastník, ne jako správce?

Nepochybně tím, když budeš přistupovat k bytu jenom jako vlastník, tak nebudeš udržovat hodnotu toho bytu. Zřejmě také nevybereš toho správného nájemce, protože ti půjde jenom o to samotné vlastnictví. A možná budoucí zpeněžení toho bytu. Ale to, abys udržel hodnotu toho bytu, udržel pravidelné cashflow z toho bytu. Tak to je potřeba přenést do té oblasti správce, správcovství.

Nástupnictví ve firmě: Motivace pro generálního ředitele

31. 7. 2023 by Josef Podlipný

Výběr lidí do firmy je hodně náročná disciplína. Obzvlášť, pokud má jít o klíčové lidi ve firmě.

Ať už chcete svou firmu prodat nebo chcete opustit roli tahouna, potřebujete hlavní místo ve firmě obsadit někým, na koho se můžete spolehnout.

Vladimír a Josef sdílí inspiraci od majitele firmy, kterému se podařilo motivovat generálního ředitele, dotáhnout firmu na další úroveň a zároveň se stáhnout z exekutivy.

Přepis podcastu

Josef Podlipný

Dnešní téma naváže na téma podcastu, kde jsme se věnovali prodeji firmy (Změna daní při prodeji firmy: 3x o tom, jak se připravit a Po prodeji firmy: Přemýšlejte o budoucnosti nejen z pohledu byznysu).

S prodejem firmy je většinou spojeno to, že potřebujeme firmu dostat do nějaké kondice a mít ve firmě správné lidi.

Vladimír Fichtner

Než se do toho tématu pustíme, tak bych rád řekl, že všechno, co slyšíte, je naše zkušenost s Pepou. O tom si povídáme s našimi známými, kamarády, to se dozvídáme někdy od našich klientů na zajímavých schůzkách, které máme společně nebo v našem klubu.

A neberte to prosím jako poradenství, které je vhodné přímo pro vás.

Nejsme tady jako poradci, chtěl bych to v tomto díle specificky zmínit.

Jsme tady od toho, abychom sdíleli naše zkušenosti nebo zkušenosti lidí, s kterými se potkáváme.

Josef Podlipný

Důležitou otázkou je, jak dostat firmu do té možná nejlepší kondice.

My jsme nedávno měli velmi inspirativní setkání v Aureole – v jedné z nejvýše položených restaurací v Praze. Jeden z účastníků tohoto setkání nám nabídl velmi užitečnou inspiraci, jak dostat do firmy, anebo udržet ve firmě, ty nejschopnější lidi.

Můžeš se teď o tuto inspiraci podělit s našimi posluchači?

Vladimír Fichtner

Jaroslav mluvil o tom, jak vlastně motivoval svého nástupce ve firmě. A jak k tomu využil koncept life changing bonusu. Bonusu, který je tak veliký, že normálně v životě už by si ho ten člověk nikde jinde nevydělal.

Jenom, abychom si představili, co to znamená. Šlo o větší firmu, ve které nově najatý manažer během sedmi nebo deseti let dokázal úplně změnit její hodnotu proti okamžiku, kdy nastupoval. Řádově o 4-5 miliard korun.

Josef Podlipný

Říkáš o 4 až 5 miliard korun. To znamená, ten rozdíl mezi počátkem a koncem byl tedy v % procentech, abychom si to dokázali představit, jak velké zvýšení?

Vladimír Fichtner

Procentuálně to není důležité. A já řeknu proč.

Protože motivace toho najatého manažera, nového generálního ředitele místo Jaroslava, byla postavena jako procento. 12 procent, myslím, že to bylo. Deset až patnáct procent z hodnoty, kterou dokáže vybudovat. Takže až tady hraje roli to procento. Co to znamená? Že on dostal v principu půl miliardy.

Josef Podlipný

To znamená, že se výrazně podílel na vzestupu hodnoty firmy a díky tomu získal takovou částku, na kterou by možná na své pozici musel pracovat i více než jednu generaci. Je to tak?

Vladimír Fichtner

Pokud by byl manažer v Americe, tak možná ne. Ale v českém prostředí samozřejmě ano.

Josef Podlipný

Protože na té schůzce v Aureole s námi naši posluchači nebyli, určitě je bude zajímat, proč nás to zaujalo. To téma i ta inspirace od Jaroslava.

Vladimír Fichtner

Protože najít správného člověka na vysokou pozici a správně ho motivovat, je něco, s čím jsme se s Radkou potýkali opakovaně. Velmi neúspěšně.

Poprvé jsme to možná dělali někdy v roce 2011, kdy jsme jeli do Ameriky na 3 roky. A potřebovali jsme tady ve firmě, která teprve byla na začátku svého růstu, někoho, kdo potlačí sales dopředu.

Tak jsme ho najali, resp. najali jsme člověka, o kterém jsme si mysleli, že to bude umět.

Odjeli jsme a nic se nestalo. Jenom jsme platili, platili, platili. Nějaký plat. Ale skutek utek, v principu.

A ten sales byl dělaný způsobem, který vlastně nevyhovoval tomu, jak my jsme o něm přemýšleli. A byl takový příliš drsný, příliš slibující. Prostě se nám to nelíbilo a museli jsme se nakonec rozloučit.

V okamžiku, kdy se k nám začaly dostávat informace o tom, že vy tady prodáváte za každou cenu. Nebo ten váš člověk sliboval to a to. Já jsem říkal, to ne, to nejsme my. Prostě to nefungovalo.

Já jsem si tenkrát naivně myslel, že když vezmu někoho zvenku, kdo má obchodní zkušenost, i když třeba z IT byznysu, ne z toho našeho Wealth Managementu, tak že to bude fungovat, protože on snad chápe, že jsme nějaká firma, že nějak přemýšlíme.

Pak jsme v roce 2007…

To bylo vlastně před tím, ještě. To byla naše první zkušenost. 2007. Firma nám vyrostla z nuly na 25 milionů v tržbách během dvou let. A to byla jiná firma, vzdělávací tenkrát. A my jsme si řekli. No tak najdeme už někoho místo nás. Měli jsme pětadvacet lidí, mě už to tolik nebavilo. Říkal jsem, tak půjdu na půl do důchodu. Budu si dělat jenom to poradenství. To byl druhý byznys, který jsme měli.

A tak jsme najali generálního ředitele. Bylo to v září, to si pamatuju jako dneska, 2007. A najali jsme ho proto, že on říkal „Cash is king“. Hlavně cash flow, aby fungovalo ve firmě. Všechno ostatní se dá zvládnout. A hlavně cash flow. V prosinci stejného roku, o čtyři měsíce později, nám s finančním ředitelem, kterého jsme tenkrát měli asi rok. Nebyl zajetý, ale zhruba rok.

Tak nám řekli, že budeme mít sedm milionů dividend. Patnáctého prosince nám řekli, že předběžné výsledky firmy jsou takové a takové a počítejte zhruba ze sedmi milionovou dividendou. Byli jsme tři společníci, tak jsme si řekli „paráda, konečně po dvou letech, už to začne sypat. To bude paráda“. A už jsme přemýšleli, jak je utratit. Samozřejmě ty peníze.

No a v únoru oni přišli, že jsme v prvotní platební neschopnosti. Protože nakoupili něco, co se ukázalo, že se vůbec nedá prodat. Že nám chybí peníze. Takže samozřejmě žádné dividendy nebyly. V principu utratil tři miliony za nějaký nesmysly. A o rok později, když přišla finanční krize, tak nás to málem stálo firmu, protože ty tři miliony sakra chyběly.

Josef Podlipný

Tím vlastně pokládáš na stůl v podstatě dva důkazy, že výběr toho správného člověka je klíčový a jeho motivace nebo podpora jeho angažovanosti je stejně tak důležitá. Je to tak?

Vladimír Fichtner

Je to tak. A těch zkušeností bylo víc. Ale chyby se zvětšovaly, jak rostla velikost firmy. Ale nakonec jsme zjistili, že ten základní problém byl, že jsme vždycky sahali ven mimo tu firmu. Že jsme vlastně chtěli někoho zvenku, aby to vyřešil. Aby přinesl svoji genialitu a ukázali jí na té firmě.

Pojďme si ještě říct, jak na to. Pokud máme toho správného člověka.

No, ve chvíli, kdy jste sehraní z firmy, tak je mnohem jednodušší. To neznamená, že jednoduchá. Součástí toho přemýšlení je přemýšlení o různých scénářích budoucnosti. Nový generální ředitel musí říct, když se mi to nepovede, tak akceptuji to, že budu mít jenom ten svůj pevný plat. Který prostě je poloviční, než bych mohl mít někde jinde. Než je standard v našem byznysu.

Ale když se mi povede tohle, tak dostanu takový balíček. Když tohle, tak takový. Když tohle, tak takový.

Josef Podlipný

Vladimíre. Někdo, kdo nastupuje do pozice generálního ředitele, má určitě nějakou představu o tom, jak by byl ohodnocen v jiné firmě ve stejném oboru. A stejně tak, když mu to má změnit život a jeho rodině, tak má asi nějakou představu, jaký by to měl být objem finančních prostředků.

A zcela logicky tu první část toho fixu nechce obětovat příliš. A tu druhou část té odměny třeba za těch sedm let chce dosáhnout co nejvyšší.

Jaroslav s námi sdílel i zkušenost vyjednávání. Pamatuji si, jak složitou tuhle část popisoval a na co nás upozornil.

Vladimír Fichtner

Vyjednávání je vždycky vyjednáváním dvou stran. Takže nikde není napsáno, kolik to má být, jestli to má být šedesát procent z toho rozdílu, nebo třicet nebo deset nebo pět nebo jedno procento. Musí to být velký balík peněz, výrazně větší, několikanásobně větší než to, co by si ten člověk vydělal běžně. A když říkám několikanásobně, tak si dokážu představit, že to je desetinásobně nebo dvaceti násobně klidně v tom dobrém scénáři.

Ale pozor. Jenom v tom dobrém nebo v tom skvělém scénáři. Když ten scénář nebude skvělý, tak to bude třeba jenom ten základ. A přijde mi, i z těch zkušeností třeba, které mám, že deset až dvanáct procent není vůbec špatný cíl, ke kterému se dostat.

Samozřejmě já jako existující majitel začnu na pěti, někdo na druhé straně začne na dvaceti a pak se budou naše cesty sbližovat. A pochybuji, že by někdo začínal třeba na šedesáti procentech. Dokážu si to představit, ale to by pro mě byla známka toho, že já jsem tu firmu budoval, dvacet let jsem jí vedl a ty chceš za sedm let dosáhnout nějakého dalšího pokroku? Většinu z toho, co přidáš? Ne ne ne, to je postavený hodně natvrdo. Ale já myslím, že i v průběhu toho vyjednávání člověk pozná, jaký je ten člověk na druhé straně.

Josef Podlipný

Je tam ještě něco, co je důležité při výběru těch klíčových lidí ve firmě?

Vladimír Fichtner

Asi dvě věci. Jedna věc je, že Jaroslav life changing bonus aplikoval na jednoho člověka. Na toho generálního ředitele. A ne na všechny jeho podřízené. Ti dostali něco málo, ale zdaleka ne tolik, jako on. Nový generál měl v rukou odměnu spolupracovníků. Takže Jaroslav chtěl mít jednoho partnera, s kterým bude mluvit. Ne pět. Jednoho dalšího potenciálního spolumajitele.

Druhá věc. Nový generální ředitel nedostal podíl v té firmě. Nedostal akcie. Jaroslav tomu říkal „shadow equity“. Šedý podíl. V principu, když se to přeloží, jako by byl akcionář, ale ve skutečnosti to byl jenom příslib nějakého plnění, nějakou dohodou zprocesovaný. Ale nestal se skutečným akcionářem. Což si myslím, že je také důležité pro to, aby si člověk udržel akcionářskou kontrolu. Aby s tím byl v pohodě, jako existující majitel. To je taky dobrá inspirace. Takže tyhle dvě věci bych ještě doplnil.

Josef Podlipný

Vážení posluchači, pokud Vás i toto téma zaujalo a chtěli byste se dozvědět více, budeme rádi, když nám poskytnete zpětnou vazbu, případně náměty pro další díly podcastu.

Nebo pokud vás toto téma zaujalo natolik, že ho chcete nasdílet někomu, kdo právě tuto otázku řeší nebo by mu mohla pomoci, budeme rádi, když tento díl podcastu nasdílíte.

Pro dnešek se s vámi loučím, přeji vám hezký den a opět někdy na slyšenou.

Vladimír Fichtner

Mé jméno je Vladimír Fichtner a těším se s Vámi opět někdy na slyšenou Mezi rentiéry.

Investiční nemovitost ve Španělsku: zkušenosti s výběrem a nákupem

24. 7. 2023 by Josef Podlipný

Ceny nemovitostí v České republice stagnují či klesají. Výnosy z nájmů v posledních letech nejsou extra zajímavé. Není divu, že se oči investorů obrací i do zahraničí.

Vladimír Fichtner se svou rodinou právě dokončil první realitní transakci ve Španělsku. Koupi samostatně stojícího domu na jihu Španělska. Pro rodinu i na pronájem, tj. jako investici. V této epizodě otevřeně sdílí svůj postup i zkušenosti.

Dozvíte se, na jakou emoci si dát pozor při koupi nemovitosti (nejen) v zahraničí – a nejedná se o chamtivost ani strach.

Zjistíte, jak si ušetřit čas s osobními prohlídkami nemovitostí a přesto mít jasnou představu o tom, která lokalita je pro vás vhodná.

Vladimír sdílí i náklady, které byly s koupí nemovitosti spojeny a nejsou zrovna malé. Přitom je musíte připočítat k ceně domu či apartmánu, který vidíte v inzerci.

Po poslechu tohoto podcastu budete mít jasnější představu o tom, co koupě nemovitosti v zahraničí zahrnuje. A bude se vám to hodit, i když zvolíte jinou zemi než Španělsko.

V epizodě 63 pak uslyšíte zkušenosti z prvního roku vlastnění a rekonstrukce.

Přepis podcastu

Josef Podlipný

Vláďo, já vím, že jsi s Radkou koupil nemovitost ve Španělsku. Co tomu předcházelo?

Vladimír Fichtner

Na začátku bylo moje setkání s jedním byznys partnerem v Madridu před dvěma lety, myslím. Bavil jsem se s majitelem jedné IT firmy, která pro nás dělá. A jak to, tak bývá, když se sejde rentiér s rentiérem, samozřejmě mi to nedalo a zabrousili jsme na to, kam investuje, co má a co se děje.

On řekl. „Tak ty nemovitosti, to nese 5-6 % ročně.“

Říkám. „5-6 % jako nájemní výnosnosti?“

A on. „Cashflow“

A já. „Ok, to mě zajímá“.

Ještě než jsem odjel z Madridu, našel jsem si nějaké realitní servery a začal jsem se dívat na to, jaké jsou ceny ve Španělsku. Kolik to vynáší. A zjistil jsem, že by to bylo 5-6 % ročně. Porovnal jsem to s českým prostředím, kde to bylo v té době tak 1-2 % ročně. Alespoň v Praze, v pražské oblasti. Cca 5-6 % v euru – to mě zajímá.

Asi tam to začalo. Někdy před rokem a půl, necelými dvěma lety.

Josef Podlipný

Začátek tedy už známe.

Takhle to vypadá, jako že ten hlavní impuls byl výnos.

Na to říká Radka také dlouho. Itálie je lepší, ale v Itálii skutečně sluneční svit podobně jako v jižním Španělsku je jenom na Sicílii. A v severní Itálii už ne. No a na Sicílii je to trošku z ruky. To už zase není úplně tak krátká cesta.

Tuhle diskusi jsme vedli dlouho. Takže jsme se koukali i na Itálii i na Španělsko. Protože jsme zjistili, že ceny v Itálii jsou podobně dobré jako ceny ve Španělsku.

Radka říkala, do Itálie je to blízko. A já jsem říkal – no právě, je to blízko.

Podobně reagovali třeba na stožár vysokého napětí, který vyvolal obavy v mamince toho kluka. Že by z toho mohl dokonce i onemocnět , protože je lékařkou.

Dílem máš štěstí, že Radky srdeční záležitost je právě investice do nemovitostí. Je dobré toto připomenout, i pro budoucí kupující je potom mnohem důležitější, co by měli opravdu dělat, aby se nespálili.

Nebo jsme potkali holku, desátého ledna a říkáme, že máme zájem se přijít podívat a ona se za týden ozvala. 17. ledna se ozvala, že sedmého února, v poledne, by to šlo. Časový horizont úplně bláznivý. Z našeho pohledu měsíc, žádná míra.

No a pak jsme potkali lidi, kteří dodržovali čas, reagovali hned a říkali: Nemá cenu jako se tam potkávat na té nemovitosti, pokud o to nemáte vážný zájem. A co potřebujete vědět? My vám všechno pošleme nebo řekneme, ale sejděme se, až když to budete myslet vážně.

Z toho člověk pozná, že si váží svého času, že nepřijedou kamkoliv, hlavně abych dostal nějaký kšeft. Evidentně lidi, který to moc neumí.

Tak takových věcí si člověk všímá. Rychlost reakce a srozumitelnost reakce. Žádné nesmysly apod..

Josef Podlipný

Takže i přesto, že jste byli ve Španělsku, tak jste nemuseli slevit ze svých standardů.

Vladimír Fichtner

Ne.

Josef Podlipný

Na které jste zvyklí. Jen bylo možná složitější nalézt ty partnery, kteří ty standardy naplňovali.

Na slyšenou.

3 investiční inspirace z Nobelovy nadace pro rentiéry a podnikatele

17. 7. 2023 by Josef Podlipný

Nobelova nadace vznikla v roce 1900. Od té doby neustále vyplácí odměny v řádech milionů, a přesto drží podobný majetek jako na začátku.

Jak je to možné?

Vladimír Fichtner a Josef Podlipný přináší lekce dlouhodobého investování z jedné z nejznámějších nadací světa a odkrývají tajemství portfolia, které vyplácí nekonečnou rentu.

Textový přepis

Josef Podlipný

Vladimíre, ty s Nobelovou nadací jako inspirací pracuješ už mnoho let, čím může být pro rentiéra Nobelova nadace právě tou inspirací?

Vladimír Fichtner

Děkuji, že to připomínáš.

Je pravda, že ta myšlenka vznikla možná už před dvaceti lety. A mimo jiné proto, že Nobelova nadace se chová jako zodpovědný rentiér. Respektive dneska už se chová jako zodpovědný rentiér.

Nebylo tomu tak vždy.

Nobelova nadace totiž žije a rozdává jenom z toho, co vydělá, a přitom ještě udržuje hodnotu nadačního jmění na stejné úrovni i v porovnání s inflací. To znamená, že reálně je hodnota jmění pořád stejná.

Vladimír Fichtner

Poprvé jsem to asi potkal v roce 2008, kdy jeden z mých kamarádů, který měl jednotky milionů korun přišel s tím, že prodal firmu a má teď stovky milionů. A co s tím? Jak o tom má přemýšlet?

Tam jsem měl poprvé šanci nastavit tu strategii hned od začátku právě u někoho, kdo najednou dostal větší objem majetku a kdo vlastně tu strategii chtěl.

Protože věděl, že pokud si neřekneme jasný cíl a nějaké parametry, jak toho cíle dosáhnout, a budeme všechno řešit ze dne na den podle toho, jak se vyspíme, tak to nemusí mít dobré konce.

Josef Podlipný

Zůstaňme u tebe a tvé rodiny. Když sis toto uvědomil, co jsi změnil při správě nebo ochraně rodinného bohatství? K čemu to inspirovalo přímo tebe?

Vladimír Fichtner

Jedna z věcí, kterou Nobelova nadace jasně deklaruje je, že chce vydělávat zhruba 3 % nad inflaci. To znamená, když je dlouhodobě inflace 3 %, tak oni chtějí vydělávat šest. Kdyby byla dlouhodobě deset, tak budou chtít vydělávat třináct.

A druhá věc, že vlastně utrácí zhruba jenom… na svůj provoz a na ocenění půlku z toho výnosu. Půlku z těch šesti procent (v dobách inflace 3 % + 3% výnos) .

A ta druhá půlka, to je právě ta inflace, o kterou se navýší hodnota toho majetku.

Takže když je tříprocentní inflace, oni vydělají šest, tři nechají v majetku, aby to majetek navýšilo o inflaci a tři utratí na různé věci.

Josef Podlipný

Jinými slovy neutratíš víc, než vyděláš nad zhodnocení, které pokryje reálnou hodnotu nebo respektive zajistí reálnou hodnotu té podstaty.

Vladimír Fichtner

Přesně tak. Takže v tom to bylo zajímavou inspirací i pro naši rodinu.

Josef Podlipný

Vladimíre, rozumím. Co se ale fakticky změnilo při správě rodinného bohatství? Můžeš uvést jeden, dva příklady?

Vladimír Fichtner

Když člověk podniká, tak ten cílový výnos má stanovený někde jinde. Chce vydělávat 30 %, 20 % ročně.

Ale ve chvíli, když člověk má peníze, kdy už „má dost“ a už se místo podnikatele stává více správcem, tak je dobré přemýšlet o nastavení, které může dlouhodobě vydržet. Které má fungovat skutečně desítky nebo stovky let.

A nadace, která funguje dneska už přes 100 let, tak má za sebou zajímavé příběhy, zajímavá poučení. Nejenom ta, o kterých jsem mluvil, ale ještě se dostaneme určitě i k dalším.

A správné nastavení toho, co od toho majetku očekávám, je pro skutečně dobré starání se o ten majetek nesmírně podstatné. Když řeknu, že chci 20 procent, tak zároveň totiž říkám, nevadí mi ztráta a riziko. A to třeba Nobelova nadace nechce.

Josef Podlipný

Vladimíre, chápu tedy správně, že jsi slevil z dosavadního cíle výkonnosti?

Vladimír Fichtner

A rizika.

Josef Podlipný

A rizika.

Vladimír Fichtner

Je zajímavé, že my jsme v rodině, ani já osobně, Nobelovu nadaci v minulosti nevnímali až tak jako něco, co je hodné našeho zřetele. Abychom čerpali inspiraci pro správu rodinného bohatství. Vnímali jsme ji jako neuvěřitelně skvělý počin někoho, kdo vybudoval nějaký rodinný majetek a spojil ho s opravdu skvělým odkazem. To ano. Jako příklad. Ale nedívali jsme se na to jako na něco, co je dobré zkoumat a zjišťovat, čím nám to může prospět.

Až v době, kdy jsme uvažovali o studiích našich dětí. A začali jsme se dívat na to, jak je financovaný Harvard nebo nějaké světově známé univerzity. Tak jsme se v podstatě v ten okamžik začali vracet k myšlence Alfreda Nobela a jeho odkazu. Protože jsme si říkali, že velká část rodičů dětí, které studují Harvard, jim studium financují. Anebo alespoň spolufinancují. A nemuseli by. Protože když se podíváte na ekonomiku Harvardu, tak zjistíte, že ona je v podstatě samofinancující se. To je zajímavý model.

Oni pracují se svým finančním majetkem, ale i finančním majetkem, který je vložen třeba do nemovitostí investičního charakteru tak dobře, že jsou schopni zachovat majetek. Mnoho desítek, stovek let ta univerzita s velkou pravděpodobností bude existovat na tomto světě i pro třetí, čtvrtou generaci po nás následující.

Vladimír Fichtner

Takže to není jenom Nobelova nadace, ale spousta dalších nadací, třeba amerických vzdělávacích institucí, jako jsou univerzity.

Josef Podlipný

Takže my jsme se do téhle oblasti dostali vlastně přes otázku vzdělání. Říkali jsme si, že to je ten skvělý model. A tak jsme začali víc zkoumat Nobelovu nadaci, a právě jsme přišli i do roku1953, který ty jsi zmínil. Říkali jsme si, co se tam vlastně změnilo? A co je vedlo k té změně?

A zjistili jsme, že ta síla toho odkazu je neuvěřitelně důležitá právě pro budoucí přístup k tomu rodinnému bohatství.

Takže my jsme se nechali velmi inspirovat tím samotným odkazem spojeným s rodinným bohatstvím a soustředili jsme naši diskusi, s velkou pokorou k našim předkům, právě na to, aby existoval nějaký odkaz. Byl všemi vnímán jako přijatelný a bylo tudíž možné rodinné bohatství zachovat i třeba pro sedmou po nás nastupující generaci.

Vladimír Fichtner

Takže odkaz byl to první, co vás inspirovalo. … Kdy jsi v průběhu života slyšel poprvé o té strategii? Vzpomeneš si třeba na tu změnu?. Aha, takovouhle změnu museli udělat. Protože v Čechách to fungovalo dost podobně. Spousta lidí akcie vynechávala. A do dnešní doby, myslím, že často vynechává, že to není úplně přirozená alternativa.

Většina z nás budovala svoje firmy, potom nemovitostní portfolio. A pak ty akcie…U mě to tak není, protože akcie jsou můj byznys, tak je přirozené se do nich dostávat. Ale hodně lidí, které znám a kamarádů, tak ty akcie pro ně byly také jako poslední v řadě v principu.

A ty jsi se taky potkal nejenom v rodině, ale se spoustou lidí velmi zajímavých. Vnímal někdo tu story Nobelovy nadace? Nebo vyprávěl jsi jim jí někdy. Když ty jsi se s ní potkal? Tohle mě zajímá ještě.

Josef Podlipný

Z investiční strategie jsme na Nobelovu nadaci a na změny ve struktuře portfolia začali koukat v okamžiku, kdy jsme si říkali, že jsme získali v restituci nějaký majetek. A babička, i přestože byla ráda, měla zároveň strach, aby nepřišel znovu rok, kdy rodiny o majetek přijdou. Říkali jsme si, co vlastně tehdy mohli udělat jinak? Naši prarodiče nebo naši rodiče, aby o ten majetek nepřišli?

Říkali jsme si, asi nemít všechna vajíčka v jednom košíku. To znamená nemít třeba veškerý majetek v nemovitostech, nemít všechno v Čechách. A říkali jsme si, že vlastně podobně na to asi nahlížel i Alfred Nobel, byť vlastně nemovitosti zmiňoval v kontextu se zemí, které nejvíce věřil. Hotovost zmiňoval s měnou, které nejvíce věřil.

Ale pak přišla ta změna a najednou to portfolio bylo velmi zajímavě diverzifikované. Rozkládalo riziko, které by vlastně mohlo potkat některou ze složek toho portfolia. Takže jsme vlastně se nechali inspirovat i tím, že jsme začali ten koláč krájet na více dílků. A na každý ten dílek jsme se dívali tak, aby mohl fungovat, pokud možno v různých budoucích scénářích. Nejenom v jednom, na který vsadíme, že nám tady bude dobře. A že právě třeba v oblasti nemovitostí, půdy, lesů atd. budeme schopni zachovat hodnotu rodinného bohatství. A z toho prospěchu se těšit nejen my, ale i ti, kteří mají méně štěstí. Nemají třeba takový majetek, protože je potřeba rentiérství spojit i se správou rodinného bohatství. Takže také pomáhám, že se dělím o tu radost.

Vladimír Fichtner

S Nobelovou nadací hodně souvisí právě i to, jak nedělat tolik chyby. A to, co se mi hodně líbí na Nobelově nadaci jako na inspiraci pro rentiéry, je právě ten jasně stanovený a rozumný cíl.

Protože jedna z věcí, kterou vidím u hodně institucí dneska, i u církví, třeba, které přebírají majetek nebo dostávají peníze od státu, aby se začaly starat vlastně o majetek samy. A financovat svoji budoucnost samy. Tak vidím, jak těžké je, aby ta instituce měla rozumný cíl. A to je jedno, jestli to je město, obec, kraj, církev.

Přemýšlel jsem, čím to je. A uvědomil jsem si, že na rozdíl od Nobelovy nadace ti lidé, kteří zastupují tyhle organizace, vlastně nemají tu zkušenost dlouholetou. Nikdo je neučil, co by měli chtít, jak by měli fungovat. A proto čas od času slyšíme – tady ten měl dvě miliardy tam a tam a asi o to přijde. Tady ten udělal tuhle chybu, tihle investovali tady a přišli o 100 milionů. A proto změnili strategii.

Já jsem si uvědomil, že Nobelova nadace je právě zajímavá v tom, že jí jednak řídí lidi, kteří vědí, co dělají a vědí, co chtějí. A mají takovou nit, podle které se orientovat, už kdysi dávno vytyčenou a na ní staví. Máš ty nějakou zkušenost s institucemi, které vlastně nebyly schopny říci strategii a dodržovat ji? Nebo i rentiér, to je to samé. Ale u těch institucí, když tu instituci zastupuje pětičlenná rada nebo dvanáctičlenný orgán, tak vlastně s nimi je velmi těžké najít společnou řeč na dlouhodobé investování. A dlouhodobé udržení cesty. Což je v případě Nobelovy nadace podle mě skvělá inspirace pro nás, jako pro všechny rentiéry.

Josef Podlipný

Nevím, klidně mě zastav, pokud bych neodpověděl přesně na tu otázku. Ale pokud jsem pochopil správně, tak uvedu příběh jednoho známého, který se spálil při investici části svého finančního majetku. A vlastně napadají mě dva příběhy. Tak nejprve ten jeden, který mě napadl první.

Tento člověk, říkejme mu třeba Jiří, část svého finančního majetku spojil s cílem, který zmatematizoval. Řekl si – očekávám od toho finančního majetku zhodnocení mezi devíti, deseti procenty ročně. A toto byl vlastně jediný nebo jeden možná ze dvou důvodů, proč investoval do korporátních dluhopisů. Přišlo mu to jako dobrý nápad. No až do okamžiku, než začal stále častěji číst o podobném prostředí, nakonec dokonce o tom, kam investoval. Že přináší také vyšší míru rizika.

On totiž s tím cílem nespojil tu druhou otázku, kolik je za to ochoten zaplatit. Za to, že získá těch devět až deset procent. A tím zaplacením nemám na mysli jenom nějaký poplatek tomu, kdo mu to zprostředkoval nebo poradil. Ale mám na mysli i klidný spánek, čas věnovaný analýze toho, do čeho investoval a sledování spousty dalších a dalších, někdy třeba i nefinančních investic z jeho strany.

No a ten s těmi nemovitostmi souvisí. V podstatě investor, který měnil strukturu svého portfolia, nebyl jako rentiér, jako správce připraven na to, co bude dělat s penězi, které při prodeji části portfolia získá.

Neměl tu vizi, nepracoval s nějakým odkazem a neměl pevně danou nějakou strategii. Takže mu přistály na účet stovky milionů korun z prodeje dvou bytových domů. A on začal být netrpělivý. Říkal si, že všichni okolo vydělávají a on nemůže za žádnou cenu donutit tu svoji banku, aby s těmi stovkami milionů něco dělala.

Bylo to období, kdy v bankách nebyl zájem o hotovost. Úrokové sazby byly téměř u nuly. V Německu dokonce záporné. A tak říkal – co s tím budu dělat? A když už to trvalo několik měsíců, když už to trvalo přes rok, tak znova investoval do nemovitosti. A polovinu investice spálil. Protože investoval do špatné nemovitosti. Sice se to nabízelo jako skvělá investice v lokalitě, která byla zajímavá, ale až následně zjistil, že byla zatížena různými břemeny, stavební uzávěrkou a spoustou rizik, které mu ti, kteří ho přizvali do té investice, poněkud zatajili.

Sice se soudil a částečně vysoudil svoje finanční prostředky zpátky. Ale jak se říká – na holé dlani chlup nenajdeš. Takže těžko hledal nějaký ten finanční chlup na těch v uvozovkách holých investorech nebo spolu investorech. A jenom, pokud si dobře vzpomínám, mě říkal, že pracoval s jedinou jistotou a to, kolik zaplatí svému advokátovi. A bylo to ve vyšších řádech milionů, které zaplatil.

Vladimír Fichtner

To znamená, když to vrátíme k příběhu Nobelovy nadace, tak nepřemýšlel strategicky o tom, co se s penězi stane poté, co je dostane na účet. A jakmile je dostal, tak začal být ve větší a větší křeči. Tím, že to neměl předpřipravené, tak začal být ve větší a větší křeči. Co vlastně teď bude? Utíká mu příležitost, peníze nevydělávají. A vlastně nastoupil do něčeho, do čeho by možná v normálních časech, kdyby nebyl pod tlakem, ani nenastoupil.

Což je také důležitý odkaz Nobelovy nadace. Prostě přemýšlet strategicky, v klidu, dlouhodobě. Myslím, že pro spoustu lidí, kteří prodávají firmy (a o tom si budeme někdy taky povídat), hodně lidí dělá tu chybu, že když prodává firmu, tak dělá jenom na té firmě. Dělá jenom na to, aby prodejní cena byla co nejlepší. A nepřipraví se půl roku dopředu, co udělá s těmi penězi. No ale to je téma na jindy.

Josef Podlipný

Vladimíre, celou dobu se bavíme o inspiraci, kterou můžeme čerpat z odkazu Alfreda Nobela. Pojďme teď pro naše posluchače shrnout, v čem tedy může rentiér být inspirován Nobelovou nadací?

Vladimír Fichtner

Tak první věc je, že Nobelova nadace se chová jako rentiér, chce dlouhodobě udržovat hodnotu majetku v reálném nastavení. A to je první inspirace.

Druhá věc je, že je samo- financovatelná. Má dlouhodobě udržitelný provoz, protože utrácí zhruba jenom polovinu toho, co vydělá. Když je tříprocentní inflace, tak vydělává zhruba šest procent. Půlku z toho utratí a půlku nechává na to, aby se jistina zvedla o inflaci.

Dále určitě platí to, že Nobelova nadace si umí rozumně stanovit své strategické cíle. A už taková podmnožina, ale pro české prostředí ne nedůležitá, má v akciových strategiích zhruba 55 procent majetku, v nemovitostech zhruba deset procent majetku a velmi důsledně diverzifikované.

Josef Podlipný

Vladimíre, děkuji. Vážení posluchači, věřím, že pro Vás to také byla velmi zajímavá inspirace Nobelovou nadací. Pokud by Vás, naše vážené posluchače, napadlo něco, co by mohlo další rentiéry inspirovat, budeme rádi, když se o tuto inspiraci s námi podělíte. Pro dnešek se s vámi loučím a přeji krásný den. Na slyšenou.

Vladimír Fichtner

A příště zase někdy Mezi Rentiéry. Mějte se krásně, na shledanou.

Po prodeji firmy: Přemýšlejte o budoucnosti nejen z pohledu byznysu

10. 7. 2023 by Josef Podlipný

Podnikatelé mají často tendenci investovat peníze z prodeje firmy do nového podnikání. Je to vždy ta nejlepší volba?

V této epizodě podcastu Mezi Rentiéry Vladimír Fichtner a Josef Podlipný skrze inspirativní příběhy ukazují, že rozhodnutí investovat do nové firmy může mít důsledky, na které byste neměli zapomínat.

Někteří podnikatelé mají problémy s řízením nových projektů, protože do nich vstupují bez jasné strategie. Jaké otázky byste si měli položit předtím, než se rozhodnete znovu pustit do podnikání? Na co si dát pozor, abyste zbytečně nevyměnili starost za starost? A je vhodné do toho všechno zapojit rodinu a děti?

Poslechněte si tuto epizodě, abyste si udělali více jasno v tom, co s majetkem dělat po prodeji firmy. Zjistíte, že investice nejsou jen vlastní firma, a že existují i jiné faktory, které byste měli zvážit, abyste dosáhli svých finančních a životních cílů.

Textový přepis

Josef Podlipný

Mnoho úspěšných podnikatelů na to přijde záhy, až v okamžiku nikoliv vysokého věku, ale právě po úspěšném prodeji svého podnikání. Zrovna dneska ráno jsem seděl na terase u jednoho z miliardářů, který mi těsně před schůzkou volal a říkal „zapomeň na to, že přijedeš za kravaťáka“. Tak jsem musel kvůli tomu obléknout něco méně formálního a na terase jsme diskutovali o budoucnosti jeho rodinného bohatství. Bylo zřejmé, že až v tento okamžik zjistil, jak je naléhavé se orientovat i v ostatních oblastech správy rodinného bohatství. Nejen ve vlastním byznysu, kde se mu podařilo díky zkušenosti, a jak i on sám připouští díky štěstí, vybudovat opravdu nesmírné bohatství. Vláďo, ale ty máš určitě spoustu příběhů, ze kterých je jasné, že investice není jen vlastní byznys.

Vladimír Fichtner

Ano, je to pravda a zároveň bych řekl, že znám ještě víc příběhů, kdy lidé poté, co prodají, se vrací. Zase založí nějaký svůj nový byznys. A vidíme to i na spoustě českých miliardářů. My některé příběhy známe osobně, některé znají všichni, protože jsou i medializované.

„Támhleten koupil tohle a teď to najednou jde dolů a pořád to klesá a už tam má mínus dvě miliardy.“ Vlastní byznys je vlastní byznys. Vždycky tam může být riziko. Když má člověk koncentrovaný majetek v jedné investici, vždycky může přijít i špatná situace. Ne jenom ta dobrá, ale jiná. Je přirozené, když prodáme, takže jdeme do něčeho dalšího. Protože jsme prodali, dokázali jsme to. Tak je jasné, že to dokážeme podruhé. Většinou se to nepovede, ale občas někomu ano. Je jasné, že je nám to blízké, protože je to naše krev. Prostě jsme podnikali celý život, tak jdeme podnikat zase.

Jeden dobrý známý prodal svojí softwarovou firmu, vzal část peněz a zainvestoval je do několika startupů. Moc nevěděl jak na to, tak něco z toho vyjde a něco z toho nevyjde, ale v principu s tím moc nepočítá. Naštěstí to udělal jenom s malou částí majetku A pak jsme se potkali a už dál nepokračoval. Ale ne vždy se potkáme včas, takže občas člověk narazí na někoho, kdo řekne „Tady jsem dal peníze, a asi to nevypadá, že by to dopadlo. No, mám tam docela hodně“. Ale já určitě nejsem sám, kdo zná takovéhle příběhy, Pepo.

Josef Podlipný

Napadá mě příběh Františka. Také úspěšně prodal svou firmu. Za nějaký okamžik, když se podíval na své portfolio, portfolio rodinného bohatství, o které se stará, tak zjistil, že tam má další tři firmy. Ptal jsem se, jak je to možné. A on říkal: „No když mě začala svrbět ruka a já jsem se potřeboval realizovat, potřeboval jsem si dokázat, že na to ještě mám“. Má otázka zněla „A co si od toho slibuješ?“ Že se to povede jako v předchozím případu, že ty tři firmy prodá třeba za pět, deset nebo dokonce připustil i za patnáct let, s velkým ziskem. Má otázka, která mě hned napadla, ho hodně vykolejila. „A co budeš dělat těch pět, deset nebo patnáct let?“ Budu se starat o to, abych se tam dopracoval. „A kam se chceš dopracovat? Jakou hodnotu to má mít za těch patnáct let?“

No. Několikanásobnou. V podstatě bylo jasné, že peníze, které získal z prodeje té předchozí firmy, jenom umístil do byznysu, o kterém je přesvědčen, že mu rozumí, ale neměl žádnou strategii. On do toho nešel s tím, že do toho vloží 100 milionů. Musí udělat A, B, C a D, aby se dostal k jedné miliardě, ale šel do toho s tím, že této oblasti rozumí a když se mu to podařilo v minulosti, proč by se to přece nemělo podařit znovu? A podobný příběh se netýkal Františka, ale Jiřího, který prodal nemovitost, respektive soubor nemovitostí v hodnotě vyšších řádů stovek milionů a byl nešťastný. Říkal „já jsem je snad neměl prodávat. Já nevím, co s těmi penězi udělat“. No, protože o tom nepřemýšlel před prodejem toho nemovitostního portfolia

Vladimír Fichtner

A udělal něco, nebo kdy jste se vlastně potkali?

Josef Podlipný

Bohužel jsme se potkali až poté, co nakoupil nemovitosti další, takže z těch stovek milionů mu zbyl zlomek, který, jak říká, by mu měl stačit na spokojený život. Ten zlomek je v nižších řádech desítek milionů. Já ho nepochybně považuju za skromného člověka, takže na spokojený život by mu to opravdu mělo stačit. Ale on spokojený život nežije, protože on je nervózní z toho, jak to nově nabyté nemovitostní portfolio si v současné situaci vlastně poradí. Má víc starostí, než měl s tím předchozím. Protože je to nemovitostní portfolio v jiných lokalitách, je to nemovitostní portfolio jiného charakteru. Není to úplně tentýž příběh, ale velmi podobný, který se týká fotovoltaiky. Určitě, vy posluchači, jste nedávno zaznamenali, možná i sami osobně kauzu růstu cen energií. A mnoho z nás řešilo, jak optimalizovat tyto náklady. A nejenom s touto vidinou, ale i s vidinou využití střech na velkém komplexu průmyslových hal investoval do fotovoltaiky můj kamarád, říkejme mu třeba Tomáš. A když mi popisoval při rozhovoru, který trval možná kolem dvou hodin, všechny trable s tím spojené, tak mě na konci v podstatě napadla jediná otázka: Tome, a šel bys do toho znova? Jen pro vás posluchače, jedná se o fotovoltaiku, která by měla být schopna dodávat do sítě téměř tři čtvrtě megawattů. To znamená, není to nic maličkého. On říkal „V žádném případě ne.“ V žádném případě ne a několikrát mi to zopakoval, i sám sobě. Protože do toho šel jenom s tou vidinou, že zrealizuje svůj podnikatelský záměr. A neměl dostatečně analyzovány všechny překážky, které mu stojí v cestě. Všechna rizika, která bude muset absolvovat a neměl vlastně v rámci scénáře svého přemýšlení rozmyšlené cesty, jak snížit dopad těch rizik, anebo jak se jim ideálně vyhnout.

Vladimír Fichtner

S těmi riziky mě napadá jedna věc. Bavíme se o tom, že investice nejsou jen vlastní byznys. Já jsem vlastně si prožil něco podobného. A pak se dostanu k těm rizikům. Dokud jsem firmu řídil, tak jsem rizika vlastně moc nevnímal, protože jsem je neřešil. Ano. Člověk nemá ani v tu chvíli čas nespat kvůli tomu, že je nějaké riziko, protože jde proti němu a potýká se s tím. Ale jakmile jsem z firmy odešel z té řídící pozice, tak najednou jsem věděl, že jsem tam ta rizika všechna nechal a že je někdo jiný, kdo se o ně může starat.

A když ten člověk, který to přebírá po vás, není dostatečně kvalitní, tak si člověk to riziko najednou uvědomí úplně neuvěřitelným způsobem. A to souvisí s tím, že buďto znám a vím, že tam jsou a umím si s tím poradit, ale když tam nejsem, tak tak to vnímám problematicky. Anebo dokonce když to neznám, ještě ani nevím, co mě všechno čeká, ještě hůř se mi s tím pracuje. Ale vraťme se k té myšlence, že investice nejsou jenom vlastní byznys. Člověk by se měl od nějaké chvíle naučit se dívat na majetek trošku jinak, a to z pohledu celostního. Ideálně když to udělá ještě před tím, než prodá svoji firmu a má na to půl roku, rok – přemýšlet, co bude dělat s těmi penězi. Určitě to potvrzují mí známí, kamarádi nebo i někteří klienti. Vysloveně k nám přichází a říkají „Vladimíre, já s vámi budu dělat jako s týmem, když se mnou budete diskutovat celý pohled na majetek, ne jenom část, kterou vy budete mít mandátu“. A mají to jako podmínku spolupráce.

My to vítáme, protože teprve když se člověk podívá společně na to, jak ten majetek vypadá, tak si může uvědomovat výnosy, rizika, likviditu v celém svém komplexu a vymyslet investice, které nejsou jenom vlastní byznys. Vymyslet je tak, aby fungovaly mnohem lépe, dlouhodobě, s mnohem menší mírou rizika, než když dostanu peníze, rozejdu se a koupím si támhle webovou agenturu, támhle fotovoltaiku a támhle ještě něco třetího, co jeho kamarád vlastně dělá. Tak tak mu do toho dám nějaké peníze.

Josef Podlipný

Vladimíre, velmi inspirativní. Rád bych dodal ještě jeden rozměr. Pokud se budu dívat na investice pouze jako na vlastní byznys anebo byznys mého kamaráda, nebo v oboru, kterému rozumím, tak se v podstatě chovám k investicím jako jejich vlastník, nikoliv správce. Co je velmi důležité, a souvisí to s právě otázkou celostního pohledu a celostní správy rodinného bohatství, je vtahování do diskuze o tom, co do rodinného bohatství patří nebo by v budoucnu patřit mělo, i další členy rodiny, další odborníky tak, abych na ta rozhodnutí nebyl sám.

A abych postupně směřoval k nějakému cíli. A ten je vlastně kriticky důležitý, je potřeba si v určitém okamžiku říct, k čemu by to rodinné bohatství vlastně mělo sloužit, co by mělo být jeho přínosem a pro koho?

Vladimír Fichtner

Jeden můj kamarád a dobrý známý v Texasu, když jsme využívali jeho kancelář, dělal pro miliardáře v ropném průmyslu. Pro dolarové dolarové miliardáře v ropném průmyslu v Texaském zálivu. Tak říkal „Ale když nevíš, co chceš, no tak to chceš být nejbohatší člověk na hřbitově nebo co?“ Přemýšlení o tom, co je vlastně pro mě důležité, kde budu za 20 let od této chvíle, co vlastně chci dělat, jak chci, aby vypadal můj odkaz, to je jedna z věcí, která je nesmírně důležitá. Už jsem o tom povídal, ale jenom to připomenu. Já třeba jsem se svými dětmi i se ženou se ptal, co si myslí, že bude můj odkaz jednoho dne. A schválně jsem si chtěl nastavit zrcadlo toho, co si oni myslí.

K čemu já vlastně směřuju, je to v souladu s tím, co já chci? A dokonce jsem využil i webové servery, kdy jsem sám pro sebe si ujasnil některé věci. Co je pro mě důležitější, co pro mě není důležité a co vlastně chci. Protože ono to vypadá jako jednoduchá otázka, ale bez toho, aniž by si člověk možná popovídal s někým, s nějakým koučem, který ho trošku navede, nebo já s tou webovou aplikací jako bývalý ajťák, anebo si popovídal s rodinnými příslušníky, tak je to složitější. Jakmile se tam člověk dostane, najednou zjistí „Aha, tam je ten cíl. K tomu cíli může vést nějaká strategie, k té strategii potom vede nějaký plán. A tady jsou první kroky, druhý krok, třetí krok, jak půjdu tou správnou cestou.“ Takže najednou ty investice nebo ten vlastní byznys, který člověk řešil od rána do večera, zná každý šroubek, co se kde děje, tak ustoupily do pozadí a najednou se soustředím na novou vizi, novou misi, svojí.

Je trochu jiného typu, kde hraje roli majetek, hrají tam roli vztahy, a to je součástí toho rodinného bohatství! Zdaleka to není jenom majetek. Vztahy, řekl bych, jsou ještě důležitější. Začíná tam hrát větší roli, ne co si budu pořizovat, ale s kým to budu užívat. Ať už je to rodina nebo lidé, kterým se třeba nedaří tak dobře. Ale člověk do toho trošku musí dozrát. Možná je to částečně věkem, nevím. Mně je dneska 54, tak možná už mám nějakou fázi za sebou. Vidím mezi svými kamarády, kolegy nebo některými klienty, že když jim je 40, tak jsou ještě v plném rozpuku a ještě chtějí tu firmu budovat, ať je dvojnásobná, zase dvojnásobná, zase dvojnásobná a nechtějí diskutovat o tom, jaký je celostní pohled na majetek a co s tím budou dělat. Ale čas člověk nezastaví a děti vyrůstají a najednou to člověka přitlačí nějakým směrem a podle mě je víceméně donucen začít přemýšlet o něčem jinak.

Když dětem začne být 20 let, kdy se podělím s nimi o moje zkušenosti, o to co máme, jak se o to starat, kdy se začnou učit v téhle oblasti? Dostanou peníze v padesáti? Nebo až umřu náhodou při autonehodě nebo jak to bude? Prostě najednou investice začínají mít jiný rozměr.

Josef Podlipný

Důležité je připomenout, že tím myšlenkovým pochodem bychom opravdu v ideálním případě neměli procházet sami. A mně se to dobře vysvětlí na příběhu manželů Marka a Věrky. První rozhovory s Markem jsem vedl koncentrované na to, že se začne postupně vytvářet nějak spravovaný finanční majetek. Marek mi opakovaně připomínal, že jim spokojený život zajišťují jeho firmy, že když peníze potřebují, tak si prostě z firem ty peníze vytáhne. Spoustu nákladů i firmy kryjí. V okamžiku, kdy jsme se bavili o tom, kolik je vlastně ten spokojený život stojí, tak už bylo vidět, že jeho manželka má přesnější představu a vlastně mu pomohla definovat konkrétní částku, v jejich případě to bylo 200 tisíc měsíčně.

Tak jsme dospěli pak nějakou následnou diskuzí k tomu, jaký finanční majetek by měli v jakém čase vybudovat, a zároveň jak by ho měli spravovat. Aby ten finanční majetek v podstatě zachoval svou hodnotu i pro jejich tři děti a aby byl stále schopen generovat reálnou výši této potřebné částky 200 tisíc korun měsíčně, a to i pro nastupující generace, nejenom pro ně samotné. V určitém okamžiku bylo vidět, že se začíná rodit takový nepatrný rodinný konflikt, protože Marek říkal „to je jasný, říkáš, že potřebujeme 70 až 80 milionů, tak to klidně zaokrouhli na 100 milionů a tak to vytvoříme. To půjde docela rychle, protože firma je schopna generovat ročně 50 milionů. No tak takto je to je dobrý, ale teď nepotřebujem, aby ten finanční majetek nám generoval nějaký průběžný cash flow. Až někdy. Až prostě nebudeme mít ty firmy a anebo nebo až nebudeme mít chuť z těch firem ty peníze vyndávat. Pak přijde ten správný okamžik.

Jeho manželka ale říkala. „Víš, já bych byla spokojenější, kdyby nám to už generovalo teď anebo co nejdřív. Abychom neřešili spolu takovou tu diskuzi, že teď není úplně ideální čas si vyplatit dividendu 50 milionů. Bylo by lepší počkat rok. Teď si vyplatíme třeba 12, 15. A z čeho já mám zaplatit tu školu v zahraničí naší dceři?“ A dost silně ho konfrontovala s tímhle poznáním a s touhle otázkou. A na Markovi bylo vidět, že si najednou uvědomil, že se doposud opravdu velmi silně spoléhal jenom na to portfolio vlastního byznysu, kterému nepochybně velmi dobře rozumí, protože ho vybudoval. Vlastně i díky tomu, že jeho manželka se skvostně, opravdu příkladně stará o rodinu, o rodinnou pohodu. Ale zapomněl na to, že k té rodinné pohodě přispívá právě stabilita příjmu. To znamená pravidelné cash flow. A najednou byla na stole naléhavost nejenom vytvořit ten finanční majetek. Zároveň s tím bylo naléhavější stále více vytvářet ho už s nějakou strategií, která dovolí vytvářet majetek a nedělat příliš chyb. Nicméně, Vláďo, ty máš určitě podobný nebo nebo jiný příběh, který ukazuje, jakou cestou myšlenkového pochodu se třeba vydávají úspěšní rentiéři či podnikatelé, když si začínají uvědomovat, buď s pomocí někoho, nebo sami, že opravdu investice nejsou jenom vlastní byznys.

Vladimír Fichtner

Tak ono to hodně souvisí s tím, jací jsou vizionáři. Hodně podnikatelů jsou vizionáři, ale v tom svém oboru, v tom svém úzkém zaměření. My máme to štěstí se potkávat s lidmi, kteří vlastně vidí i vizi pro ten svůj nabytý majetek, třeba po prodeji firmy. A potkáváme se s těmi, kteří chtějí trošku změnit to začarované kolo jenom byznys, byznys, byznys. Oni říkají „Byznys, dobrý to chci. Část těch peněz si nechám a budu si něco řešit. Ale tady to už je na tu pohodu, s tím chci mít klid. Chci, aby to dlouhodobě fungovalo. Chci, aby rodina věděla, jak to funguje a jak jí to pomáhá. A i kdybych tady náhodou nebyl jednoho dne, prostě to tak bývá, na každého jednoho dne odejde, tak už to bude nastavené, nebude se to řešit pod tlakem. Prostě z té firmy vyndám peníze včas pod mojí kontrolou.

3. 7. 2023 by Josef Podlipný

Mnoho podnikatelů cítí odpor vůči dluhům. Ale nic není tak černobílé.

V této epizodě podcastu Mezi Rentiéry se zabýváme neprávem opomíjeným nástrojem rentiérů – lombardními úvěry.

Představíme tři hlavní výhody lombardních úvěrů, které mohou udělat rozdíl ve vašem majetku, ale i podnikání. Ale pozor, nic není jen růžové, a tak upozorníme i na past, ve které se z dobrého sluhy stane zlý pán.

Po poslechu této epizody budete mít lepší představu o tom, jak lombardní úvěry fungují, zda a případně k čemu je využít.

Pokud máte zájem o více detailu o švýcarském bankovnictví, máte nyní možnost získat zdarma report „Výhody a nástrahy uložení peněz ve Švýcarsku.”

Získat report o švýcarském bankovnictví

Poslechněte si tento díl a dozvíte se, s jakými riziky nyní při nákupu či držení investiční nemovitosti počítat.

Pokud máte zájem o více detailu a dat z nemovitostního trhu, máte nyní možnost získat zdarma analýzu „Nemovitosti nad propastí? Na nákup to ještě není.”

Získat analýzu trhu nemovitostí

Textový přepis

Josef Podlipný

Začnu malým příběhem.

Několik málo měsíců zpátky jsem se potkal se zástupci jedné z nejbohatších rodin v ČR. Bylo velmi zajímavé, když popisovali, jak se jim zvětšil finanční majetek v jejich rodinném bohatství, a co bylo jeho zdrojem. Popsali prodej developerského projektu, kde mělo vzniknout a věřím, že i vznikne téměř dva a půl tisíce bytových jednotek.

Oni tento projekt prodali jako pozemky, které jsou zasíťované, už je vyčleněn geometrickým plánem přesně půdorys pro jednotlivé bytové jednotky, existuje projektová příprava až do stavebního povolení.

Myslím, že to je docela unikátní. Hodně lidí, kteří mají nemovitosti, je ponořených v tom svém segmentu. Celý život dělali jenom a jenom nemovitosti, což v ČR v průběhu posledních třiceti let bylo skvělé. A vidím na nich, že občas nemají rozhled, nekoukají se na další scénáře. To, co jsi popsal, je přesně ten způsob uvažování, který je mi hodně blízký.

Přemýšlet dopředu. Ne měsíc dopředu, ale roky dopředu. Co se může stát? Co se může dít s úrokovými sazbami? Co se může dít s inflací? Protože když přemýšlíš roky dopředu, tak i z nemovitostí nebo developerských projektů, které mají někdy víceleté časového období, lze ještě včas vycouvat. Pokud můžeš, nebo pokud očekáváš, že to prostředí bude výrazně horší.

Josef Podlipný

Ano, pro tyto úvahy jsem měl v tomto čase velké pochopení i já. Protože se nám vlnila dlažba kolem bazénu a říkali jsme si, že oslovíme vyzkoušené stavební firmy, které se této činnosti v minulosti věnovaly. Byl jsem velmi překvapen, když jsem volal dvěma ze třech majitelů firem, a tito dva ze třech mi řekli, že už stavební firmu prodali.

Na otázku proč odpovídali, že už to za to nestálo. To byly starosti typu stále rostoucí cena materiálů, stálé dohadování se o inflační doložce anebo o změně předem nasmlouvaných cen ve smlouvě o dílo. Stálé hádky s projektantem, že materiál anebo konstrukce, která byla projektována, by tam stejně mohla být, protože ta stavba se takhle dá postavit. Ale on tvrdil, že už to norma neumožňuje, že přikazuje třeba širší nebo silnější materiál, nebo nějakou specifickou podmínku. A tak to prostě opustili. Opustili činnost, které se věnovali mnoho let nebo desítek let, měli na sebe navázané zaměstnance, měli pro to strojní i subdodavatelskou výbavu, a i přesto z tohoto segmentu odešli.

Teprve v tenhle okamžik mi vlastně došlo, že ten trh to asi ví, že se něco děje v oblasti nemovitostí. Jenom o tom nikdo z nich nechce nahlas moc mluvit, protože by nebyli schopni odejít ještě za dobrou cenu.

V okamžiku, kdy se o tom bude psát palcovými titulky, bude se to objevovat v televizi, Lucie Borhyová s Rayem Korantengem budou zmiňovat, jak krachuje jedna stavební firma za druhou anebo jeden developer za druhým, už bude pozdě odejít z tohoto segmentu.

Nemyslím si, že je to v ČR tak špatné. Na druhou stranu si myslím, že se opravdu něco v této oblasti děje, protože i velká, velmi silná rodina rentiérů, kteří vybudovali za mnoho desítek let opravdu velké bohatství, opustila developerský projekt, který jsem zmiňoval na začátku.

Opustili myšlenku a cíl postavit na prodej téměř dva a půl tisíce bytových jednotek. A to určitě o něčem svědčí. Možná, že to bylo jejich rozhodnutí především proto, že měli strach o likviditu. Nebo jejich rozhodnutí bylo motivováno tím, že se mohou realizovat ve větším bezpečí a s násobně větší diverzifikací.

To nechám na vás, posluchačích, abyste i vy sami našli pravděpodobný důvod tohoto rozhodnutí. Možná se i vás týká přemýšlení o možných budoucích scénářích, které by mohly ovlivnit vaše portfolio a rodinné bohatství.

Nicméně zpátky, Vláďo, k tvé vlastní rodině. Radka, tvoje manželka, má jako jednu z hlavních zálib nemovitostní trh. A ty jsi opakovaně zmiňoval, že ne vždycky máte na věc stejný názor. Jak funguje ta chemie, ta vaše diskuse v rodině právě stran investic do nemovitostí?

Vladimír Fichtner

Já myslím, že to zajímavé na našem přístupu je, že máme více úhlů pohledu. Protože ona vidí a cítí ten nemovitostní trh, a moje role je ve firmě. Moje zkušenosti jsou z finančního trhu, makroekonomiky, z pohledu do světa a hledání různých scénářů budoucnosti. Od úrokových sazeb až po geopolitické. Takže když se my bavíme, vlastně kombinujeme tyto přístupy a z toho vzniká nová kvalita.

Proto bylo pro nás poměrně jednoduché si před rokem a půl říct, že už tady nemá moc cenu nic řešit. Ceny už jsou příliš vysoké na to, aby se na tom dalo rozumně vydělávat. A když se nám nechce kupovat, no tak bychom měli chtít prodávat. Pokud jsou ceny dostatečně vysoké. A co si budeme povídat, před rokem a půl se stály na nemovitosti fronty. Kdo koupí dřív. Dělaly se aukce, kdo vyhraje.

A to je ten ideální okamžik, kdy prodávat. Ne v okamžiku, když už se všichni bojí. Když jsou hypotéky místo padesáti miliard měsíčně jenom pět miliard. A tak dále a tak dále.

Extrémně nízké, extrémně nízké. Ale v zemích kolem nás na západě se platí jedno procento z tržní hodnoty ročně. Nebo dvě procenta z tržní hodnoty ročně, nebo klidně pět procent z tržní hodnoty ročně.

Josef Podlipný

Mohu potvrdit. Jako příklad vlastní i sdílené zkušenosti mohu uvést, jak to funguje v Americe. A ty jistě přidáš příklad, jak jste zjistili, že to funguje a bude fungovat ve Španělsku. Nebo případně nějakou jinou sdílenou zkušenost.

V Americe, vážení posluchači, si představte (a někdo z vás to jistě ví), se platí daň podle aktualizované tržní ceny nemovitosti, ne nějaké historické. Obvykle jednou za deset let dojde k aktualizaci. Takže spousta vlastníků se diví, že jim najednou nad hlavami krouží dron, který fotografuje a natáčí, jak vypadají nemovitost, jak si ji zvelebili za těch necelých deset let. Že tam mají najednou novou zimní zahradu, nový bazén a spoustu dalších výdobytků doby.

Vladimír Fichtner

A tudíž má nemovitost vyšší hodnotu. A bude platit vyšší daň. Já mám kamaráda, který dělá inspektora finanční správy na oceňování nemovitostí. A on říkal. V minulosti to bylo složitější. Protože člověk musel obcházet ty baráky, koukat se, jestli za tím barákem nevyrostl bazén nebo něco dalšího. Teď je Google Maps, kam se jen podívá, kde máme bazén nový.

Ale to důležité, daň z nemovitosti se platí z neustále aktualizované a de facto tržní hodnoty. Ona je to odhadovaná, není to přesná tržní hodnota, ale v nějaké relativně blízké tržní hodnotě.

Josef Podlipný

Blíží se to tržní hodnotě, to určitě mohu potvrdit.

Co je nicméně klíčové, platí se, jak jsi již zmínil, třeba 1 %, 2 %. Na Floridě je běžné, že to je blízko právě těch dvou procent. No a pokud si pro zjednodušení představíme třeba nemovitost v Čechách, která bude mít hodnotu sedm, osm milionů nebo deset milionů, tak si schválně, vážení posluchači, sáhněte pro tu složenku, která vám přišla nedávno. Protože daňová povinnost byla asi nedávno zaplacena. No a zjistíte, že na té složence každý rok zaplatíte do konce května, řádově stovky nebo tisíce korun? Asi o mnoho více ne.

Vladimír Fichtner

A dvě procenta z deseti milionů je dvě stě tisíc. Jen abychom to dokončili a řekli to číslo.

Josef Podlipný

Určitě to v ČR není dvě stě tisíc, to je první velká odlišnost.

Zjednodušeně, když mám v Praze desetimilionový byt, to bude 2kk nebo o něco větší, ale asi ne v těch nejnovějších projektech. Pronajímám za dvacet možná pětadvacet tisíc měsíčně. Dvacet tisíc měsíčně, dvě stě čtyřicet ročně, řekněme. A když přijde dvouprocentní daň z nemovitosti, tak to je 200 tisíc, a už mi moc nezbude. A nemluvím ještě o spoustě dalších poplatků, které mohou naskočit.

Nemovitosti mají velikou citlivost na to, kolik je peněz, dají se dobře regulovat. Když jsem se bavil s jedním dobrým kamarádem, tak říkal: „různé věci z majetku můžeme zavřít do různých majetkových struktur. Ale nemovitosti prostě nikam nezavřeš. Vždy jsou vidět, ty tam prostě stojí a z nich se ta daň bude vybírat. To neodvedeš někam. Na to si neuděláš holding v Holandsku nebo v minulosti někde na Kajmanských ostrovech a tak. Prostě ta nemovitost tam stojí.“ A z tohoto pohledu je to velmi napadnutelné takovými poplatky, které zatím u nás nejsou běžné nebo byly zrušeny. Třeba v covidu 4% daň z převodu nemovitosti.

Josef Podlipný

Bavili jsme se o úrokových sazbách, o inflaci. Napadá tě ještě něco, co ovlivňuje trh nemovitostí a možná dost zásadním způsobem, především v současné situaci?

Vladimír Fichtner

Úrokové sazby, inflace a daně, o kterých jsme se bavili.

Určitě by člověk neměl ztratit ze zřetele gepolitiku. Před rokem, kdy začala válka na Ukrajině, tak to každý hned vnímal. Sakra, já mám všechen majetek tady. Já mám všechen majetek v koruně nebo já mám všechno v nemovitostech. A když ta raketa doletí o kousek dál, tak to možná nebude úplně příjemné. Místo, abych odešel s rancem, tak odejdu s ranečkem. Protože všechno tady nechám.

A mám pocit, že v tuhle chvíli na to lidi zapomněli. Nedostává se tomu tolik pozornosti, jak by mělo. Když se chci dobře starat o svůj majetek, tak musím mít jistotu, že ho nemám v jednom místě, v jednom typu aktiva, v jednom regionu, ale chci ho diverzifikovat. A geopolitika tomu úplně napovídá. Prostě lidi neblázněte, nebuďte jenom tady. To, že teď to vypadá dobře, že to Rusové nedotáhnou? My nevíme, co se stane. Nikdo z nás neví, komu v Rusku zítra přeskočí. A něco se tady začne dít.

Moje doporučení je, jděte tomu naproti, nezůstávejte na místě a přemýšlejte dopředu.

Josef Podlipný

Vážení posluchači, tomuto tématu se dnes věnujeme právě proto, že známe spoustu příkladů, kdy existuje nemovitostní portfolio a oproti dřívější radosti přináší jeho majitelům trápení.

Mám na mysli třeba dva spoluvlastníky nemovitostního portfolia ve vyšších řádech stovek milionů korun, kteří spoustu let byli pyšní na výkon tohoto portfolia. Na průběžnou pravidelnou výnosnost, nastavili velmi solidní nájmy a cena nemovitostí rostla.

Až časem si uvědomili, že to nemusí trvat donekonečna. Ale bohužel si to uvědomili až v okamžiku, kdy si to uvědomili i další potenciální kupci jejich nemovitostního portfolia anebo jeho části.

Je častou otázkou rentiérů, co s těmi nemovitostmi ve svém portfoliu? Má jich tam být víc nebo méně? Kde ty nemovitosti mám mít? Jakého charakteru? Tuto otázku si klademe my všichni.

Je dobré si říct, že nemovitosti mají ve svém portfoliu i nejbohatší rodiny na světě, ale pouze určité procento. Pokud jich tam budeme mít hodně, může nám to přinášet trápení především v okamžiku, kdy se destabilizuje nemovitostní trh nebo se destabilizuje ekonomické prostředí nebo geopolitické vlivy mohou ohrozit náš majetek a naše klidné spaní.

Vladimír Fichtner

My se s těmi příběhy potkáváme pravidelně. Pamatuji si na ty kluky, co za námi přišli, že mají 300 milionů v nemovitostech, ale že to chtějí začít předělávat do finančních aktiv. Bavili jsme se, co to pro ně může znamenat, co jim můžou finanční aktiva začít přinášet. A přemýšleli správně. Už dospěli do té správné strategické polohy přemýšlení o majetku, ale přišli pozdě. Víme, že mají dnes problém ty nemovitosti dát na trh a získat dostatek hotovosti. Snížit dluh a ještě dokonce se přesunout třeba do finančních aktiv někam jinam.

Myslím, že to co jsi dodal bylo super shrnutí, já bych řekl ještě jednu věc.

Přemýšlejte vždycky ve scénářích budoucnosti, ne jen o jednom scénáři. Už jsme se o tom bavili, bavíme se o tom opakovaně, vracíme se k tomu. A to je jedna z věcí, která hrozně pomáhá majetek ochránit.

A druhá věc dívejte se ven, co se tam děje. My neustále sledujeme, co se děje na nemovitostních trzích v Evropě, co se děje v Americe.

Víme, že teď kancelářské budovy v Americe mají obrovské problémy. Kancelářská budova v Kalifornii, uprostřed San Franciska, která se prodávala ještě před pár lety za 300 milionů, má dneska hodnotu 80 milionů dolarů. A nikdo ji nechce. Protože covid všechny zaměstnance vyhnal ven a lidé se nevracejí.

Vidíme, jak SPVéčka, které mají i některé velké rodiny v zahraničí, v Americe, nebo velké instituce, klidně pouští do insolvence. Protože najednou úrokové náklady, protože jsou kupované na páku, jsou vyšší než ty nájmy. A oni nechtějí to doplácet, tak to pouštějí a nechávají to jít do insolvence.

A když se člověk rozhlíží po světě, když nemá ten úzký průzor, ale vnímá, co se všechno může dít, tak udělá mnohem lepší a kvalitnější rozhodnutí i o svém majetku. A to je to, o čem si tady povídáme.

Josef Podlipný

Mé jméno je Josef Podlipný a pro dnešek se s vámi loučím v podcastu Mezi Rentiéry. Na slyšenou.

Vladimír Fichtner

Na shledanou i ode mě.

Pokud máte zájem o více detailu a dat z nemovitostního trhu, máte nyní možnost získat zdarma analýzu „Nemovitosti nad propastí? Na nákup to ještě není.”

Získat analýzu trhu nemovitostí

4 investiční paradoxy

18. 6. 2023 by Josef Podlipný

Někdy mohou být principy dlouhodobého investování opačné od toho, co nám říká intuice.

V této epizodě Josef a Vladimír proberou čtyři paradoxní principy investování, které mohou zásadně ovlivnit vaše investiční výsledky.

Příliš mnoho aktivity škodí výkonnosti: Přestože se může zdát, že obchodování zvyšuje šance na úspěch, realita je často opačná. V dlouhodobém investování platí, že méně může být více.
Nevěřte svému egu, místo toho se zaměřte na strategii: I když se může zdát, že máte skvělý instinkt nebo „cítíte, že to půjde dolů”, dlouhodobý úspěch v investování vyžaduje důsledné dodržování principů.
Investování není sprint, ale maraton: Zatímco mnozí v investicích hledají rychlé výnosy, úspěšní investoři vědí, že kritická je trpělivost a vytrvalost.
V podnikání funguje specializace, v investování může být diverzifikace mnohem bezpečnější strategií.

Poslechněte si tento díl, abyste se ještě lépe starali o svůj majetek, portfolia i peníze.

Textový přepis

Josef Podlipný

Vladimíre, když se řekne investování, jaké paradoxy jsou s ním povětšinou spojeny?

Vladimír Fichtner

Za paradoxy já považuji to, co by mělo být jinak. Jinak než v životě nebo v byznyse. A v dlouhodobém investování to prostě funguje jiným způsobem.

A pokud tyto paradoxy neznáme, můžou nás převálcovat.

Můžeme díky tomu přijít o peníze. Můžeme díky tomu dělat věci, které v dlouhodobém investičním horizontu desítek let, o kterém by měl každý rentiér přemýšlet, se nám můžou krutě vymstít.

Josef Podlipný

Vladimíre, děkuji. Vážení posluchači, teď bylo řečeno, proč je tak důležité tyto paradoxy vnímat a proč je vlastně zařazujeme do tohoto podcastu. Pojďme tedy k prvnímu z nich.

Vladimír Fichtner

V životě a v podnikání se často říká „Co do toho dáš, to z toho dostaneš“.

Prostě, čím jsi aktivnější, tím máš větší šanci, že to zvládneš.

A speciálně v podnikání to platí v těžkých časech. Buď můžeš sedět v koutku a říkat „mně je špatně“. Ale pak asi nepřežiješ jako podnikatel. Anebo tomu můžeš jít naproti a prostě něco vymyslet, něco dělat. A aktivitou urvat výsledek. V dlouhodobém investování ale to úsilí nemusí být tak zásadní.

Máš nějaký příběh, který bys s tím spojil?

Josef Podlipný

Mám dva. Ale jeden mě zasáhl asi historicky úplně nejvíc.

Mám opravdu hodně dobrého kamaráda. Je to takový typ, který nezkazí žádnou srandu. A mnoho let zpátky, více jak 15 let, jsem ho potkal na kole a on byl takový zachmuřený. Ptal jsem se „proboha, co se stalo?“ A on: „Já už s tím investováním seknu, protože to je hrůza. Všichni na mně vydělávají, jenom já jsem ve ztrátě.“ Říkám mu: „To není možný, tak mi pověz, co se ti vlastně stalo?“

A on začal „Hele, vždyť to je přece jasný. Když vyčíhám ten správný okamžik, kdy to mám nakoupit a kdy to mám prodat, tak to bych musel mít smůlu, aby to celé dopadlo špatně. Nebo by se ta smůla musela několikrát opakovat. No a s tímhle přístupem jsem k tomu samozřejmě přistupoval i já. A po mnoha měsících, kdy jsem si udělal takovou bilanci, jsem zjistil, že jsem v hluboké ztrátě a všichni na mně vydělali, všichni okolo.“

Ptal jsem se, „jak je to možné?“

A on na to: „No to je jednoduché. Prostě jsem si říkal, že to tzv. urvu. Že když už se to za tuhle cenu nedá prodat, tak tedy dokoupím. Pak jsem si říkal. Teď už je to dobrá cena, vždyť to stouplo, tak to prodám. A zapomněl jsem na to, že vlastně jenom honím jeden obchod za druhým. A snažím se neustále dosahovat na těch dílčích obchodech, co jsem si pamatoval, nějaký profit. Ale kámo, já jsem si nepamatoval obchody zpátky několik měsíců. Já jsem si pamatoval obchody zpátky několik týdnů nebo dnů. A teprve následně jsem zjistil, že jsem se pohyboval na křivce, která měla sestupný trend“.

Vladimír Fichtner

Na to se říká, že je pravidlo 90/90/90. 90 % traderů, lidí, kteří obchodují se svým majetkem, během 90 dnů přijde o 90 procent svého majetku. Protože zaplatí poplatky všem ostatním. Obchodují od rána do večera a když to sečtou, tak najednou zjistí, že výsledek je ne nula, ale vysoce záporný.

Josef Podlipný

Tak on nepřišel o 90 procent svého majetku, naštěstí. To si myslím, že by na to kolo ani nešel. Ale přišel o část svého majetku, a hlavně přišel o iluzi. A zjistil, že to paradigma, že když do toho bude hodně investovat, hodně svého úsilí, času a energie, tak to nemusí nutně být spojeno s pozitivním výsledkem.

Vladimír Fichtner

Já bych to hned spojil s tím druhým paradoxem, se kterým jsme se potkali v našem osobním životě určitě hodněkrát. U spousty našich kamarádů a dalších se s tím potkáváme.

Intuice.

Kolikrát jsi v životě slyšel větu „ještě počkáme, to půjde nahoru teď.“ Anebo „to je jasný, to ještě půjde dolů“. Mnohokrát. Já na začátku to samé samozřejmě slyšel sám od sebe, mnohokrát. Pak jsem si dokonce pořídil křišťálovou kouli. Také mi ale úplně nepomohla. A víc a víc jsem zjišťoval, že to prostě nefunguje. Takovéto „ono to půjde nahoru nebo dolů“.

Zdá se, že moje intuice ten trh vůbec nikdy nezajímala. Pamatuju si, že v covidu to bylo krásně vidět. To vlastně přišel ten největší pokles na trzích během jednoho a půl měsíce, někdy od konce února 2020 do konce března. A znám osobně spoustu lidí, kteří věřili, že to půjde ještě dál. A pokles bude pokračovat. Že ještě je příliš brzy nakupovat.

A my, protože už tu zkušenost máme dlouho, dlouho jinou, tak jsme při poklesech nakupovali vlastně dokonce dvakrát v tom měsíčním poklesu.

Ne proto, že bychom věděli, že to přejde za měsíc. V žádném případě. Ale protože víme, že namísto intuice je dobré mít pravidla, jak se chovat, když…

Josef Podlipný

Rozumím.

Vladimír Fichtner

Dobře. Vážení posluchači, máme za sebou dva paradoxy.

Pojďme rovnou na ten třetí.

Vladimír Fichtner

Netrpělivost versus trpělivost.

Jako podnikatelům je nám typická netrpělivost. My musíme být netrpěliví, abychom některé věci dokázali zvládnout. Abychom rychle reagovali na měnící se situaci, na krizi, když přijde, apod. A ta netrpělivost je součástí našeho DNA.

Ale ve skutečnosti musíme být vytrvalí. Pokud chceme postavit úspěšné firmy a dovést je ke stovkám milionů nebo miliardám tržeb, tak musíme mít vytrvalost. Musíme pořád jít za tím cílem, který je někde daleko, a pracovat na tom, abychom ho naplnili. Málokdo vymyslí firmu a prodá jí za rok. Neříkám, že se to občas nestane. Ale většinou ty skutečně velké firmy vznikají desítky let. V Čechách ti, kdo mají dneska miliardové firmy, začali před třiceti lety nebo dvaceti lety. Ne moc jich začalo před deseti.

Takže já bych řekl, dejte si pozor na podnikatelskou netrpělivost. Spíš využijte v dlouhodobém investování to, co je schované vzadu. A to je ta vytrvalost jít za svým cílem.

Ale jak tě znám, tak už tě napadá určitě nějaký příběh.

Josef Podlipný

Je to Jiří. Jiří, běžec. Já ho mám takhle zasazeného v hlavě. Zamiloval se do běhání před mnoha lety. Úspěšný podnikatel. Přitom když mi popisoval, jak tvořil a spravoval portfolio finančního majetku, tak to bylo naplněno spoustou neúspěchů.

A když jsme se snažili přijít na kloub tomu, co bylo příčinou, byla to právě ta netrpělivost. On prostě do něčeho zainvestoval a už čekal, že tam bude 10, 15, 30 % výnosu. Dokonce i s takovou velkou ambicí třeba investoval. A když se to nedařilo, tak prodal dřív. Anebo si říkal, že tam tak dlouho čekat nebude, a prostě se vrhnul do něčeho jiného, co teď vypadá, že je atraktivnější a bude realizovat zisky v tom něčem jiném.

Prostě, nepočkal si. A byl tak netrpělivý, že to začalo ovlivňovat i jeho osobní život. Přitom, když vyprávěl o své zkušenosti s běháním, tak to bylo úplně o něčem jiném. Mluvil o vytrvalosti, o tom, že přece se nepustí do maratonu, když ještě nemá dostatečně naběháno. Říkal, že by v polovině nebo možná v první třetině umřel a všichni by se mu smáli.

Takže trpělivě každý týden, den, zvyšoval tréninkové dávky a trpělivě se připravoval na maraton. Teprve poté, co byl připraven, tak se do maratonu pustil. A když se z něj vrátil, tak byl vlastně pln energie i přesto, že bezprostředně po doběhnutí do cíle, měl neskutečně velkou ztrátu energie a kil. Ale vyplavil endorfiny. Měl dobrý pocit, že to doběhl. A vlastně se už hned v myšlenkách připravoval na další maraton. Vůbec nic ho od toho neodradilo, i přestože to samozřejmě v nějakých úsecích bolelo. Že to v nějakém úseku chtěl vzdát. Že se mu špatně dýchalo. Ale věděl, že to už několikrát překonal. Právě v době tréninku. A byl na to připraven.

U investic se vůbec takhle nechoval. Tam první dýchavičnost, první zklamání nebo první úspěch znamenal „Šup z toho ven. A jdu hledat další věc, další příležitost“.

Vladimír Fichtner

Co do toho dáš, to z toho dostaneš. To v dlouhodobém investování úplně neplatí. Aktivita, speciálně ta obchodovací, neznamená, že člověk vydělá víc.

Intuice je něco, co každého z nás provází, ale v dlouhodobém investování je to nebezpečné. Protože když pojedeme na intuici, a ne na strategii, pravidla a scénáře, může to mít špatné konce pro nás.

I v investování platí vytrvalost, ale ne netrpělivost, protože ta může být nebezpečná. A s tou si poradíme právě také strategií, plánem nebo scénářem, přemýšlením.

A pokud nechceme sázet, v dlouhodobém investování nejděme do úzkých sektorů, úzkých oborů, jednotlivých myšlenek, které se právě mohou projevit jako sázka. Možná vyjdou a budeme mít super výsledky, ale také je velká šance, že nám to nevyjde. A to nás může hodně poškodit.

Josef Podlipný

Moc děkuji.

Věřím, že i za vás posluchače. Pro dnešek se s vámi loučím a těším se znovu, někdy na slyšenou.

Změna daní při prodeji firmy: 3x o tom, jak se připravit

12. 6. 2023 by Josef Podlipný

Úsporný vládní balíček se má dotknout i daní při prodeji firmy. 23% daň může zásadně ovlivnit majetek rentiéra.

Vladimír Fichtner a Josef Podlipný proto v této epizodě diskutují o třech kategoriích majitelů firem:

1) těch, kteří již mají nabídku
2) těch, kteří teprve o prodeji uvažují
3) těch, kteří zatím prodávat nechtějí

Podrobněji se věnují důležitým aspektům, které by majitel firmy měl zvážit, když chce připravit svoji firmu na prodej a minimalizovat daňové dopady.

Textový přepis

Josef Podlipný

Dnešním tématem měly být původně předpoklady úspěšného prodeje části rentiérského majetku. Třeba firmy.

Já jsem se tento měsíc bavil s Jaroslavem. Jména a čísla budu říkat pozměněná z důvodu ochrany soukromí.

Jaroslav prodává velmi úspěšnou firmu. Už je v procesu prodeje, firma je oceněna na víc jak miliardu. Řekněme miliardu, ať se nám to lépe počítá. A Jaroslav přemýšlí o tom, že ta nabídka není úplně ideální, že je o něco nižší než by chtěl. A sdílel se mnou svoje přemýšlení v této oblasti.

Říkal: „Nevíme, jaké bude paragrafové znění. Tak předpokládejme, že se prostě všechno nad 40 milionů bude danit dvaceti třemi procenty. Tak když to stihnu do konce roku, dostanu miliardu a mám své jisté. Nemusím nic řešit. Je to míň, myslím si, než je hodnota firmy, ale dokážu si to představit.

Když to nestihnu, tak bych od příštího roku musel dostat 1,3 miliardy. Které zdaním 23 % a dostanu taky miliardu. No, abych dostal 1,3 miliardy, to by ta moje firma musela v průběhu let vyrůst o 30 %. A ona roste zhruba deseti procenty ročně.

Takže pro mě to znamená, že si vlastně posunu okamžik, kdy dostanu peníze, minimálně o tři roky. Protože teď deset procent, za rok deset procent, další rok deset procent. Jsem na třiceti procentech. Pokud se samozřejmě nezmění způsob hodnocení firmy.“ Ale říkal, že vychází z toho, že hodnotící ukazatele za prodej firmy budou podobné jako jsou dneska.

A pokračoval: „No jo, Vladimíre, ale ještě když si vezmu, že bych tu miliardu dostal hned a společně jsme ji investovali za šest procent, tak to mi naskočí 60 milionů každý rok. Za tři roky, čtyři roky, pět let. To jsou další velké peníze. V principu, já osobně jsem došel k tomu, že když neprodám teď za nižší cenu, než bych chtěl dostat, tak budu muset dalších 5 let čekat na to samé.

A to nevím, jestli se mi chce. A jestli mi to stojí za to riziko, protože 5 let není úplně krátká doba.

Může se stát, že firma najednou vyletí nahoru. Anebo přijde někdo, kdo za ní nabídne trojnásobek, ale to asi není moc pravděpodobné. Prostě máme nějaký trh a nějaké zákazníky. Spíš mám obavu, aby nepřišlo něco jako covid, Ukrajina nebo něco podobného. Mnohem víc v příštím pětiletém období vnímám rizika než benefity. Je pro mě mnohem zajímavější prodat v tuhle chvíli do konce roku, mít své jisté a nemuset nic řešit.“

Josef Podlipný

Jaroslavova úvaha nám byznysmenům může být blízká. Pokud jsme však i správci, tak o to bližší. Protože tak, jak jsi popsal jeho přemýšlení, a co se děje v jeho mysli, už svým závěrem napovídá, že přemýšlí hodně o rizicích. A v podstatě akceptuje i to, že kupující, ať už je to jedna nebo vícero firem, také počítá s tím, že může dosáhnout lepší vyjednávací pozice nižší ceny. Protože si uvědomuje ta stejná rizika jako Jaroslav.

Vladimír Fichtner

Já myslím, že úvahy o rizicích, když člověk chce prodat, jsou hodně spojené s tím, že takový proces není týdenní ani měsíční záležitost. Ale jsou to roky přemýšlení. Jo, prodám, Ne, neprodám. Jo, prodám. Ne, neprodám. Prostě zbavuji se „svého dítěte“.

To znamená, máme za sebou dvě kategorie a rentiéři se určitě ptají, co bych, ať jsem v jedné nebo druhé kategorii, vlastně měl dělat? Aby byl alespoň částečně pod kontrolou ten proces a byl vyšší úspěch při prodeji firmy?

Na to není úplně triviální odpověď. Protože prodej firmy vyžaduje energii, a energii navíc. Většinou to dopadne tak, jak jsem to viděl u některých lidí, že když do toho jdete sami, tak to ztratí tu energii. Vyprchá.

Tomáš to zkoušel vlastně v minulém roce, kdy se rozhodli se společníkem, že prodají. Tak jednu firmu oslovili, druhou firmu oslovili, třetí firmu oslovili. Ale najednou to ztratilo páru. A najednou on říkal, že neví, co s tím má dělat. Já odvětil „Tomáši, ale to je jednoduché. Ty na to nemáš čas, řešíš byznys, a není nikdo, kdo by to vzal a táhnul dopředu. Ty se musíš vrátit k těm poradcům, kterým jsi před pár lety se společníkem řekl, že jste si to rozmysleli. Zvedni telefon, zavolej jim a zkuste navázat tam, kde jste skončili.“

Josef Podlipný

Jsem rentiér, rozhodl jsem se tomu věnovat čas. Vybral jsem správného poradce. Co by mělo následovat nebo co by nemělo chybět ve výčtu těch úkonů, aby to byl opravdu úspěšný prodej?

Vladimír Fichtner

Ale pro většinu lidí, které já znám, to bylo spíš složitější. Ale řekněme, že zůstanu ve firmě, a po dvou, třech letech už nejsem ve firmě. Co budu dělat? Většina lidí, které já znám, si klade otázku, co budu dělat? Nikoli, co budu dělat s penězi, až přistanou na účtech?

To většinou ale bývá problém. Protože když si tu otázku nepoložím, tak můžu dopadnout jako jeden člověk, s kterým jsem se potkal. On mi říkal, že má 100 milionů na účtě. Už rok. A ještě s nimi nic neudělal, protože bankéři, kteří viděli ty peníze mu nabídli něco, ale to se mu vůbec nelíbilo. A on je vlastně takový paralyzovaný. Neví, co s tím.

A já jsem mu říkal: „Honzo, je to jednoduché. Když neuděláte rozhodnutí, každý měsíc přicházíte o 250 tisíc.“ Proč o 250 tisíc? No protože inflace 3 %. Ze 100 milionů, 3 % jsou 3 miliony, když to vydělíme dvanácti, jako je měsíců v roce, tak je to 250 tisíc měsíčně.

Tenkrát byla inflace jenom tři procenta. Tak to bylo relativně málo bolestné. Ale v tuhle chvíli ta situace je úplně jiná. A o to důležitější je vlastně při diskuzi o prodeji přemýšlet i o tom, co udělám s penězi, až mi přijdou na účet.

Když to začnu řešit až ex post, ztratím měsíc, ale klidně pět, šest měsíců nebo rok. Jako Honza, o kterém jsem mluvil.

Josef Podlipný

Mě napadá příběh Karla, a doufám, že se ho to nedotkne, pokud se v tom příběhu pozná, protože skutečně se nejmenuje Karel. On ztratil nejenom čas, ale ztratil vlastně i soudnost, v určitém okamžiku. A nemyslím to ve zlém. Stalo se to, že prodal z většinové části firmu. A finanční prostředky mu také ležely na účtech, dokonce i švýcarské banky.

A všichni mu v ten okamžik nabízeli spoustu svých vlastních produktů. Někdo i produkty, které nebyly jeho vlastní. A protože on se v té oblasti neorientoval, tak zcela logicky měl obavu udělat ten finální krok, co s těmi finančními prostředky vlastně udělat. A protože se dříve orientoval dobře v byznysu a orientuje se stále dál, tak co myslíte, vážení posluchači, co udělal?

To je součástí toho čištění.

Řekli jsme si, že při prodeji firmy může být prodávající ve třech fázích.

Buď už je rozhodnut a má partnera, který mu pomáhá s prodejem firmy, tudíž má i zájemce nebo se o to zasadil sám.

Druhá kategorie, kterou jsme tady rozebírali je, že je rozhodnut, ale teprve hledá. Ať už partnera nebo zájemce o koupi toho, co prodává.

A třetí kategorie, že o tom teprve uvažuje nebo možná ani neuvažuje, ale je to oblast, která ho dříve nebo později zřejmě v úvahách potká.

A řekli jsme si, co by takovýto prodávající měl absolvovat.

Pokud, vážení posluchači, vás zajímá větší detail, ať už z oblasti prodeje firmy nebo přípravě právě na prodej firmy, my se s Vladimírem budeme těšit na vaše otázky. A někdy příště Mezi rentiéry se tomuto tématu určitě budeme věnovat.

Cashflow z investic: Ignorujte jen na vlastní nebezpečí

5. 6. 2023 by Josef Podlipný

V podnikání platí „cash is king”. Kdo má hotovost, vyhrává. Když jde o osobní majetek, můžeme na to zapomenout a připravit se tak o klidný spánek.

V této epizodě Josef Podlipný sdílí příběh úspěšného podnikatele, který nepodcenil cashflow ve firmě, ale ve své rodině, a zaplatil si tak drahou lekci.

Následně Josef společně s Vladimírem Fichtnerem identifikují hned několik důvodů, proč by měl mít i majitel firmy investiční portfolio, které generuje cashflow. Přestože se to může zdát jako daňově nevýhodné.

Jedním z nich je stabilita, která rentiérovi umožňuje přečkat i náročné poklesy na trzích, jaké Vladimír se svými klienty zažil v době finanční krize 2008-2009.

Textový přepis

Josef Podlipný

Dnešním tématem je, proč mít portfolio, které generuje pravidelné cashflow.

Vladimír Fichtner

Já bych začal asi následujícím způsobem. Představte si, že máte firmu, která vás v principu živí. Máte v ní stamilionové nebo miliardové obraty a kdykoliv potřebujete, tak si vytáhnete, kolik peněz potřebujete. A co když firmu nemáte? Jak to bude vypadat? Kam si budete sahat? Investujete vaše peníze do nějakého majetku? A když budete potřebovat si koupit nové auto, tak ten majetek prodáte? To nemusí být úplně nejvhodnější strategie. Nemusí být dobré koupit si nemovitost, a když potřebuju na rentu nebo na cestu kolem světa, tak ji prodat. A z toho zisku nebo z těch peněz něco utratit. Stejně tak, když máte akcie nebo dluhopisy nebo fondy. Mnohem lepší a mnohem příjemnější je mít cashflow, které z toho majetku plyne.

Josef Podlipný

Rozumím. Mě napadá příběh, na kterém bych tuto otázku rád otevřel. Ten příběh se týká se Martina. Martin měl výpadek cashflow. Přitom je většinovým vlastníkem velké firmy. A výpadek cashflow musel řešit. Nebylo to pro něj vůbec příjemné, protože on, miliardář, žádal o pomoc někoho, kdo vlastní stovky milionů majetku. To znamená „bohatší“ žádal ho o pomoc „chudšího“. Myslím si, že teď je na čase, protože jsem řekl, že Martin je člověk, který vlastní firmu, připomenout, co vlastně je cashflow.

Vladimír Fichtner

Zjednodušeně to, co všichni známe. Ke smlouvě třeba nájemné. Když máte nemovitost, je to tok peněz, který jde za vámi. Je to dividenda, když máte firmu. Je to příjem předsedy představenstva, pokud je předseda představenstva placený, když máte firmu. Nebo váš plat jako generálního ředitele. Takže je to ten tok peněz, který jde za vámi.

Josef Podlipný

Vzpomněl jsem Martinův příběh. Teď ho ještě trošku více detailizuji. Martin požádal svého dobrého kamaráda, aby mu pomohl v okamžiku, kdy byl po částečném exitu z jeho firmy. Ten exit nebyl takový, který by mu přinesl finanční prostředky, které by mohl bez problémů utratit za cokoliv. Ale byl to vlastně vstup investora. A ten vstup investora byl podmíněn následným buď přiznáním nového investora, to znamená prodejem této pozice. Anebo plným exitem všech stávajících akcionářů z firmy, včetně opčního práva pro zmíněného Martina.

Martin tím pádem získal prostředky, které nechal ve firmě, které si nevzal a zároveň nemohl s firmou už nakládat tak, jak byl v minulosti zvyklý. Protože už tam měl jiného spoluvlastníka. A nemohl tím pádem svobodně rozhodovat o tom, co si z firmy vybere, kdy a na jak dlouho. A najednou si uvědomil, že jeho portfolio mu nenabízí tolik finančních prostředků, aby pokryl výdaje rodiny. Rozdíl, který vznikl, byl 400 tisíc měsíčně. Což není úplně málo.

A tak přišel za svým kamarádem a říkal: Známe se léta a ty víš, jak pracuji, čemu se věnuji a jak stabilní mám portfolio. Půjč mi prosím 24 milionů. Kamarád, říkejme mu Tomáš, neváhal, protože se opravdu znají dlouho. Martinovi půjčil 24 milionů na 5 let. Ta dohoda byla ale podmíněna, řekl: Víš Martine, známe se dlouhá léta, ale oběma nám už není 25 a tak jako pojistku žádám zajištění. A tady je první poučení, které Martin, a často na to vzpomíná, přijal od Tomáše. Martin bez váhání řekl: OK, to není problém. Podívej, mám pozemky, Ty pozemky budou určitě v řádu let zpeněženy s velkým ziskem. Tak já je zastavím ve tvůj prospěch.

A Tomáš říkal: Víš Martine, nezlob se, ale o ty pozemky nemám zájem. Ale máš bytový dům. Ten použij jako zajištění. Martin se Tomáše ptal, proč zrovna bytový dům. Tomáš mu odpověděl: Protože bytový dům generuje pravidelné cashflow. Martin říkal: Aha, ty se na to díváš správným způsobem. Ty chceš jako zajištění něco, co generuje pravidelné cashflow. Tomáš říkal ano. Já netrvám na tom, že bych v budoucnu realizoval tu zástavu, ale pokud by bylo potřeba, tak bych ten nájem čerpal sám.

Dohodli se tedy a zajištěním byl bytový dům. To je první poučka, kterou Martin často vzpomíná s tímto příběhem. A ještě, posluchači, pro vás mám dvě další, které ale přidám až po případném příběhu Vládi. Vláďo, máš ty také nějaký příběh, který je spojen s cashflow a jeho významem pro rentiéra?

Vladimír Fichtner

Ten, kdo podniká ví, že se jako podnikatelé s cashflow občas potýkáme a musíme ho řešit. A je dobré si uvědomit, že to přichází samozřejmě i v soukromém životě. Občas něco nenaplánujeme úplně dobře. Na mě se obrátil nedávno kamarád. Říkal: Hele, já stavím ten barák a já jsem krátkej o pár milionů, potřeboval bych … A zrovna všechny moje investice ještě nedoběhly. Prostě nemám cashflow. A čekám, že mi přijde faktura od stavitele, která bude výrazně větší, než byla původní očekávání. Nemáš nějaké řešení? Říkám jo, tak to vymyslíme. Já vím, že ty máš proti-inflační dluhopisy, to je něco, co mě zajímá. Tak já ti pošlu peníze, ty mi pošleš proti-inflační dluhopisy a až budeš mít za ten měsíc nebo dva, tak si to zase pošleme zpátky. Já bych řekl, že cashflow je něco, s čím se musíme naučit pracovat i soukromě. My podnikatelé si to odvykáme, protože to nepotřebujeme.

Řekl bych ještě další věc, která už je možná další bod, ke kterému plynule přejdeme. Cashflow v investicích je zajímavý faktor jako emoční stabilizátor. Cashflow totiž stabilizuje emoce. Co tím mám na mysli? Představte si, že dneska se hodně mluví o tom, že nemovitosti možná budou klesat. Uvidíme, jak to vůbec bude. Já mám kamaráda, který žil v Americe v době nemovitostní krize a ten říkal už před pár lety. To je jasný, v Čechách to půjde o 60 procent dolů. Protože to zažil už na té Floridě. Někdo má možná obavu, jestli půjdou nahoru nebo dolů, protože pracuje jenom s cenou. Ale ten, kdo pracuje s nájmem – a to je ten rozdíl mezi pozemkem, který se jednoho dne zhodnotí, anebo bytovým domem, který má pravidelné cashflow – si může říkat: možná to půjde dolů, ale já mám své jisté. Já mám své cashflow, nájemníci mi platí, občas někdo vypadne, to se nahradí někým jiným.

« Previous Page