Archives for Červen 2023

Na nemovitostním trhu se něco děje.
V médiích už se občas píše o poklesu cen nemovitostí.
Převážně těch starších.
Ale to není celý obrázek.

Josef a Vladimír přináší unikátní pohled do zákulisí nemovitostního trhu a sdílí reálné, vlastní i zprostředkované, zkušenosti z posledních měsíců.

Poslechněte si tento díl a dozvíte se, s jakými riziky nyní při nákupu či držení investiční nemovitosti počítat.

 

 

Pokud máte zájem o více detailu a dat z nemovitostního trhu, máte nyní možnost získat zdarma analýzu „Nemovitosti nad propastí? Na nákup to ještě není.”

Získat analýzu trhu nemovitostí

 

Textový přepis

Josef Podlipný

Začnu malým příběhem.

Několik málo měsíců zpátky jsem se potkal se zástupci jedné z nejbohatších rodin v ČR. Bylo velmi zajímavé, když popisovali, jak se jim zvětšil finanční majetek v jejich rodinném bohatství, a co bylo jeho zdrojem. Popsali prodej developerského projektu, kde mělo vzniknout a věřím, že i vznikne téměř dva a půl tisíce bytových jednotek.

Oni tento projekt prodali jako pozemky, které jsou zasíťované, už je vyčleněn geometrickým plánem přesně půdorys pro jednotlivé bytové jednotky, existuje projektová příprava až do stavebního povolení.

To znamená, že všechno je vlastně rozjeté, a i přestože chtěli velkou měrou realizovat tento projekt samostatně a pak samozřejmě ve spolupráci s dalšími subdodavateli, projekt prodali.

Vladimír Fichtner

To znamená, že přišli o nějaký developerský zisk?

Josef Podlipný

Určitě ano.

Vladimír Fichtner

Nebo ztrátu.

Josef Podlipný

Nebo ztrátu.

Vladimír Fichtner

Proč prodali?

Josef Podlipný

Důvodem, proč prodali, byla možná změna prostředí, ve kterém se jejich investice pohybovala. To byl jeden dílek skládačky.

Vladimír Fichtner

Přemýšleli o tom, že scénář budoucnosti může být v jejich neprospěch?

Josef Podlipný

Ano, přesně tak. Viděli určité náznaky toho, že se může měnit regulované prostředí. Ať už co se týče norem, které jsou spojeny s výstavbou, tak úrokových sazeb, nebo i vlastně apetitu kupujících. Protože v minulosti byli zvyklí na to, že teprve zahájena výstavba už byla v podstatě prodaná.

Vladimír Fichtner

Takže malé riziko, dobré ceny, dobrá marže.

Josef Podlipný

Přesně tak. A teď měli určité signály, že by se tento scénář už nemusel opakovat. A tak si říkali, jestli nám to ještě stojí za to?

Vladimír Fichtner

Přemýšlím, jestli četli našeho Rentiéra, rok a půl starého?

Josef Podlipný

Když si pokládali otázku, jestli nám to ještě za to stojí, vlastně si ji dávali do kontextu s celostním obrázkem jejich majetku. Byznys jim funguje, dokonce teď funguje ještě mnohem lépe než v minulosti.

O další dílek skládačky se starají také tak, že nabízí zajímavou diverzifikaci.

A tady viděli stále rostoucí míru rizika. A tak se ptali: Stojí nám to ještě za to? Chceme riskovat, že ztratíme likviditu? Nebo že se z potenciálního ziskového projektu může stát ztrátový? A odpověděli si v podstatě, že nestojí. Naštěstí si na tuto otázku odpověděli v čase, kdy byl ještě dostatek zájemců.

Vladimír Fichtner

Myslím, že to je docela unikátní. Hodně lidí, kteří mají nemovitosti, je ponořených v tom svém segmentu. Celý život dělali jenom a jenom nemovitosti, což v ČR v průběhu posledních třiceti let bylo skvělé. A vidím na nich, že občas nemají rozhled, nekoukají se na další scénáře. To, co jsi popsal, je přesně ten způsob uvažování, který je mi hodně blízký.

Přemýšlet dopředu. Ne měsíc dopředu, ale roky dopředu. Co se může stát? Co se může dít s úrokovými sazbami? Co se může dít s inflací? Protože když přemýšlíš roky dopředu, tak i z nemovitostí nebo developerských projektů, které mají někdy víceleté časového období, lze ještě včas vycouvat. Pokud můžeš,  nebo pokud očekáváš, že to prostředí bude výrazně horší.

Josef Podlipný

Ano, pro tyto úvahy jsem měl v tomto čase velké pochopení i já. Protože se nám vlnila dlažba kolem bazénu a   říkali jsme si, že oslovíme vyzkoušené stavební firmy, které se této činnosti v minulosti věnovaly. Byl jsem velmi překvapen, když jsem volal dvěma ze třech majitelů firem, a tito dva ze třech mi řekli, že už stavební firmu prodali.

Na otázku proč odpovídali, že už to za to nestálo. To byly starosti typu stále rostoucí cena materiálů, stálé dohadování se o inflační doložce anebo o změně předem nasmlouvaných cen ve smlouvě o dílo. Stálé hádky s projektantem, že materiál anebo konstrukce, která byla projektována, by tam stejně mohla být, protože ta stavba se takhle dá postavit. Ale on tvrdil, že už to norma neumožňuje, že přikazuje třeba širší nebo silnější materiál, nebo nějakou specifickou podmínku. A tak to prostě opustili. Opustili činnost, které se věnovali mnoho let nebo desítek let, měli na sebe navázané zaměstnance, měli pro to strojní i subdodavatelskou výbavu, a i přesto z tohoto segmentu odešli.

Teprve v tenhle okamžik mi vlastně došlo, že ten trh to asi ví, že se něco děje v oblasti nemovitostí. Jenom o tom nikdo z nich nechce nahlas moc mluvit, protože by nebyli schopni odejít ještě za dobrou cenu.

V okamžiku, kdy se o tom bude psát palcovými titulky, bude se to objevovat v televizi, Lucie Borhyová s Rayem Korantengem budou zmiňovat, jak krachuje jedna stavební firma za druhou anebo jeden developer za druhým, už bude pozdě odejít z tohoto segmentu.

Nemyslím si, že je to v ČR tak špatné. Na druhou stranu si myslím, že se opravdu něco v této oblasti děje, protože i velká, velmi silná rodina rentiérů, kteří vybudovali za mnoho desítek let opravdu velké bohatství, opustila developerský projekt, který jsem zmiňoval na začátku.

Opustili myšlenku a cíl postavit na prodej téměř dva a půl tisíce bytových jednotek. A to určitě o něčem svědčí. Možná, že to bylo jejich rozhodnutí především proto, že měli strach o likviditu. Nebo jejich rozhodnutí bylo motivováno tím, že se mohou realizovat ve větším bezpečí a s násobně větší diverzifikací.

To nechám na vás, posluchačích, abyste i vy sami našli pravděpodobný důvod tohoto rozhodnutí. Možná se i vás  týká přemýšlení o možných budoucích scénářích, které by mohly ovlivnit vaše portfolio a rodinné bohatství.

Nicméně zpátky, Vláďo, k tvé vlastní rodině. Radka, tvoje manželka, má jako jednu z hlavních zálib nemovitostní trh. A ty jsi opakovaně zmiňoval, že ne vždycky máte na věc stejný názor. Jak funguje ta chemie, ta vaše diskuse v rodině právě stran investic do nemovitostí?

Vladimír Fichtner

Já myslím, že to zajímavé na našem přístupu je, že máme více úhlů pohledu. Protože ona vidí a cítí ten nemovitostní trh, a moje role je ve firmě. Moje zkušenosti jsou z finančního trhu, makroekonomiky, z pohledu do světa a hledání různých scénářů budoucnosti. Od úrokových sazeb až po geopolitické. Takže když se my bavíme, vlastně kombinujeme tyto přístupy a z toho vzniká nová kvalita.

Proto bylo pro nás poměrně jednoduché si před rokem a půl říct, že už tady nemá moc cenu nic řešit. Ceny už jsou příliš vysoké na to, aby se na tom dalo rozumně vydělávat. A když se nám nechce kupovat, no tak bychom měli chtít prodávat. Pokud jsou ceny dostatečně vysoké. A co si budeme povídat, před rokem a půl se stály na nemovitosti fronty. Kdo koupí dřív. Dělaly se aukce, kdo vyhraje.

A to je ten ideální okamžik, kdy prodávat. Ne v okamžiku, když už se všichni bojí. Když jsou hypotéky místo padesáti miliard měsíčně jenom pět miliard. A tak dále a tak dále.

To nejcennější na naší diskusi je právě to, že je vícevrstvá. Z různých úhlů pohledu. My jsme v našem časopise pro rentiéry o tom před rokem a půl psali v článku „Cihla není taková jistota, jak to vypadá“.

Josef Podlipný

A nebyla tím myšlena zlatá cihla.

Vladimír Fichtner

Přesně tak. I mně pomohla při diskusi s mými známými a kamarády nebo klienty přesně tahle Radčina zkušenost. Z jejího nemovitostního segmentu.

Josef Podlipný

Znamená to tedy, že jste prodali část nebo všechny nemovitosti, které jste měli v portfoliu ještě před začínajícím poklesem anebo obavou ze začínajícího poklesu?

Vladimír Fichtner

Všechny, co jsme chtěli, jsme prodali. A teď už spíš míříme do Španělska, kde jsou ceny a situace na nemovitostním trhu výrazně příjemnější.

Josef Podlipný

Vážení posluchači, pokud i vy přemýšlíte o tom, jestli vsadit na to, že stabilita a dlouhodobý růst v oblasti nemovitostí bude vždy tažen poptávkou, ať už po bytech, komerčních nemovitostech nebo rozvoji podnikání, tak tento díl podcastu asi není pro vás.

Pokud ale přemýšlíte o tom, jak chránit rodinné bohatství a přemýšlet o rizicích spojených právě s investicí do nemovitosti, tak nás poslouchejte dál. My se s vámi budeme dělit právě o ta rizika, která jsou spojená s tím, že máte nemovitosti ve svém portfoliu.

Vladimír Fichtner

Já bych neřekl, že to není pro někoho, kdo má nemovitosti.

Josef Podlipný

Spíše kdo nechce přemýšlet o různých scénářích, tak to bylo míněno.

Vladimír Fichtner

Z tohoto pohledu souhlasím.

Josef Podlipný

Pojďme teď zkusit pojmenovat některá z těch rizik, která jsou spojena právě s tím, že mám v rentiérském portfoliu nemovitosti.

Vladimír Fichtner

Pokud člověk vidí ven jen úzkým průzorem, tak nevidí nějaká nebezpečí. Například válka na Ukrajině. Kdo sleduje různá videa, tak to vidí z toho tanku jenom malinkým průzorem. Že na vás letí raketa shora nebo z druhé strany si možná ani nevšimnete. Nebo si toho všimnete příliš pozdě.

Ať je člověk v jakémkoliv přemýšlení o majetku a má průzor pohledu na majetek moc úzký. A je jedno, jestli to je nemovitost, vlastní byznys, akcie. Nebo dluhopisy, o kterých si dlouho lidé mysleli, že když někomu půjčí a on mu slíbí úrok, tak dostane zpátky ty peníze. Dnes spousta lidí zjišťuje, že to tak není.

Prostě měli příliš úzký průzor. A kdo si ho chce zachovat, pro toho tato diskuse není.

Ale souhlasím, že je pro toho, kdo si ho nechce zachovat. Pojďme si říct pár věcí, které je dobré vnímat.

Jedna věc jsou úrokové sazby. To je nesmírně důležitý faktor, respektive inflace a úrokové sazby. To je nesmírně důležitý faktor pro jakýkoliv byznys, ale pro nemovitostní byznys je to extrémně důležitý faktor.

Josef Podlipný

Chápu správně, že tím říkáš, že ovlivňuje jak nabídkovou stranu, tak poptávku?

Vladimír Fichtner

Určitě.

Josef Podlipný

Pojďme to zkusit představit na nějakém konkrétním příkladu.

Vladimír Fichtner

V první fázi je to především poptávka. Byty se kupovaly a řádově půlka bytů se kupovala na hypotéky. A hypoték se dělalo za zhruba 50 miliard měsíčně, teď se dělá 5 miliard. Teď byl rekordní měsíc, tak to bylo osm miliard. Ale nebylo to 50.

Ten obrovský pokles poptávky se projeví a záleží na tom, jak dlouho bude trvat. Pokud vyjde to, co říká ČNB, že za rok jsme zpátky tam, kde jsme byli, možná to zvládneme, možná to přežijeme.

Je ale vidět, že ČNB moc nezkoumá, jak se vyvíjí inflace dlouhodobě. Kdyby se podívala trošku víc do světa, uvidí, že když inflace vyroste nad pět procent, trvá pak dlouhé roky, než se začne opravdu dostávat pod kontrolu. Já si přeji, aby se situace zlepšila, aby to bylo co nejdřív.

Ale rácio a data mi říkají něco jiného. A proto pracuju i s jiným scénářem, než říká ČNB. Když se člověk podívá do historie, ČNB se téměř nikdy v minulosti netrefila ve svých očekáváních. No a spoléhat na to, že teď trefí, i když si to hodně přeju, považuju za extrémně nebezpečné pro přemýšlení o tom, co bude s mým majetkem.

Josef Podlipný

Ty vlastně jinými slovy říkáš, že cena peněz určitě ovlivňuje to, jak vysoká je poptávka, ať už po bydlení nebo po komerčních nemovitostech nebo třeba právě pro to podnikání. Je to tak?

Vladimír Fichtner

Jednoznačně. A samozřejmě to ovlivňuje i ty, kteří staví, protože oni nestaví často za své. Pokud staví za své, tak je to tolik neovlivňuje. Respektive, také si mohou říkat, když mám tady 6 %, aniž bych něco musel dělat, když si peníze uložím jenom tak. Tak proč bych vlastně se měl snažit a s nějakými starostmi vydělat 7 % nebo 8 %?

Ale je spousta lidí, kteří si půjčují na developerské projekty. Nefinancují je jenom ze 100 procent ze svého. A samozřejmě přístup k úvěrům se zhoršuje. Jednak jsou dražší, výrazně dražší, než byly v minulosti. A jednak ani banky, a to asi potvrdíš spíš ty, nemusí mít tolik chuti financovat ty projekty.

Josef Podlipný

Nebo minimálně zpřísní, a to třeba i výrazně, podmínky pro poskytnutí financování. To určitě mohu potvrdit. Mohou tím zkomplikovat život těm, kteří vytváří nemovitostní portfolio v rámci nějakého developerského projektu anebo na pronájem tzv. na páku. To znamená s určitým dílem cizích zdrojů, protože pak nemusí úplně souhlasit s tím, že se třeba některé nemovitosti vyvážou, byť to tak původně bylo zamýšleno. Protože vnímají určitou míru rizika, že klesne hodnota zajištění. A i toto samotné riziko může přimět banku k větší ostražitosti.

Vladimír Fichtner

Takže cena peněz určitě. A úrokové sazby jsou jedním ze zásadních faktorů, které nemovitosti ovlivňují.

A další určitě bude úsporný balíček vlády Petra Fialy. Kde se mimo jiné mluví o tom, že se budou zvyšovat daně z nemovitostí. Zatím naše daně z nemovitostí jsou legrační.

Josef Podlipný

Někdy dokonce žádné.

Vladimír Fichtner

Extrémně nízké, extrémně nízké. Ale v zemích kolem nás na západě se platí jedno procento z tržní hodnoty ročně. Nebo dvě procenta z tržní hodnoty ročně, nebo klidně pět procent z tržní hodnoty ročně.

Josef Podlipný

Mohu potvrdit. Jako příklad vlastní i sdílené zkušenosti mohu uvést, jak to funguje v Americe. A ty jistě přidáš příklad, jak jste zjistili, že to funguje a bude fungovat ve Španělsku. Nebo případně nějakou jinou sdílenou zkušenost.

V Americe, vážení posluchači, si představte (a někdo z vás to jistě ví), se platí daň podle aktualizované tržní ceny nemovitosti, ne nějaké historické. Obvykle jednou za deset let dojde k aktualizaci. Takže spousta vlastníků se diví, že jim najednou nad hlavami krouží dron, který fotografuje a natáčí, jak vypadají nemovitost, jak si ji zvelebili za těch necelých deset let. Že tam mají najednou novou zimní zahradu, nový bazén a spoustu dalších výdobytků doby.

Vladimír Fichtner

A tudíž má nemovitost vyšší hodnotu. A bude platit vyšší daň. Já mám kamaráda, který dělá inspektora finanční správy na oceňování nemovitostí. A on říkal. V minulosti to bylo složitější. Protože člověk musel obcházet ty baráky, koukat se, jestli za tím barákem nevyrostl bazén nebo něco dalšího. Teď je Google Maps, kam se jen podívá, kde máme bazén nový.

Ale to důležité, daň z nemovitosti se platí z neustále aktualizované a de facto tržní hodnoty. Ona je to odhadovaná, není to přesná tržní hodnota, ale v nějaké relativně blízké tržní hodnotě.

Josef Podlipný

Blíží se to tržní hodnotě, to určitě mohu potvrdit.

Co je nicméně klíčové, platí se, jak jsi již zmínil, třeba 1 %, 2 %. Na Floridě je běžné, že to je blízko právě těch dvou procent. No a pokud si pro zjednodušení představíme třeba nemovitost v Čechách, která bude mít hodnotu sedm, osm milionů nebo deset milionů, tak si schválně, vážení posluchači, sáhněte pro tu složenku, která vám přišla nedávno. Protože daňová povinnost byla asi nedávno zaplacena. No a zjistíte, že na té složence každý rok zaplatíte do konce května, řádově stovky nebo tisíce korun? Asi o mnoho více ne.

Vladimír Fichtner

A dvě procenta z deseti milionů je dvě stě tisíc. Jen abychom to dokončili a řekli to číslo.

Josef Podlipný

Určitě to v ČR není dvě stě tisíc, to je první velká odlišnost.

Druhá. V minulosti jsme měli daň z převodu nemovitostí, ta nyní není. Velmi pravděpodobně se tato daň v budoucnu vrátí. S jakou silou, těžko říct. Ale v Americe je daň z převodu nemovitostí někde těsně pod jedno procento, což není úplně málo.

Vladimír Fichtner

Ve Španělsku 7 %.

Josef Podlipný

Ano, to vím, že jsi říkal.

A další velmi silný moment, který mě samotného překvapil. V Americe je běžné,  že každý, ať strana prodávající, tak strana kupující má svého agenta. A obvykle tomu svému agentovi platí v řádech nižších procent z tržní ceny nemovitosti za to, že se ta koupě nebo prodej zrealizuje.

A co mně přijde skvělé, byť to samozřejmě je spojeno také s nějakými náklady, je tam naprosto běžné, dokonce si myslím, že když je to financováno hypotékou, tak i povinné, zaplatit za odborný posudek. A ten posudek znamená, že přijde někdo, kdo má pověření státem, má razítko a podívá se na kvalitu střechy, podívá se na kvalitu topení, jestli tam náhodou nejsou termiti a spousta dalších a dalších faktorů, která vlastně mohou být skrytými vadami.

Vladimír Fichtner

A jaký má tohle vliv na trh nemovitostí? Jenom ať to dotáhneme do konce.

Josef Podlipný

Ten, že je třeba vnímat trh nemovitostí jako něco, co může být snadno regulováno. A snadno, se zvyšujícími se náklady do budoucna. To, co teď prodávám bez zatížení daně z převodu nemovitosti, bez výrazného zatížení poplatků za zprostředkování prodeje nebo nákupu a bez dalších jiných nákladů na jakost nemovitosti, může vzít v budoucnu za své.

Vladimír Fichtner

Zjednodušeně, když mám v Praze desetimilionový byt, to bude 2kk nebo o něco větší, ale asi ne v těch nejnovějších projektech. Pronajímám za dvacet možná pětadvacet tisíc měsíčně. Dvacet tisíc měsíčně, dvě stě čtyřicet ročně, řekněme. A když přijde dvouprocentní daň z nemovitosti, tak to je 200 tisíc, a už mi moc nezbude. A nemluvím ještě o spoustě dalších poplatků, které mohou naskočit.

Nemovitosti mají velikou citlivost na to, kolik je peněz, dají se dobře regulovat. Když jsem se bavil s jedním dobrým kamarádem, tak říkal: „různé věci z majetku můžeme zavřít do různých majetkových struktur. Ale  nemovitosti prostě nikam nezavřeš. Vždy jsou vidět, ty tam prostě stojí a z nich se ta daň bude vybírat. To  neodvedeš někam. Na to si neuděláš holding v Holandsku nebo v minulosti někde na Kajmanských ostrovech a tak. Prostě ta nemovitost tam stojí.“ A z tohoto pohledu je to velmi napadnutelné takovými poplatky, které zatím u nás nejsou běžné nebo byly zrušeny. Třeba v covidu 4% daň z převodu nemovitosti.

Josef Podlipný

Bavili jsme se o úrokových sazbách, o inflaci. Napadá tě ještě něco, co ovlivňuje trh nemovitostí a možná dost zásadním způsobem, především v současné situaci?

Vladimír Fichtner

Úrokové sazby, inflace a daně, o kterých jsme se bavili.

Určitě by člověk neměl ztratit ze zřetele gepolitiku. Před rokem, kdy začala válka na Ukrajině, tak to každý hned vnímal. Sakra, já mám všechen majetek tady. Já mám všechen majetek v koruně nebo já mám všechno v nemovitostech. A když ta raketa doletí o kousek dál, tak to možná nebude úplně příjemné. Místo, abych odešel s rancem, tak odejdu s ranečkem. Protože všechno tady nechám.

A mám pocit, že v tuhle chvíli na to lidi zapomněli. Nedostává se tomu tolik pozornosti, jak by mělo. Když se chci dobře starat o svůj majetek, tak musím mít jistotu, že ho nemám v jednom místě, v jednom typu aktiva, v jednom regionu, ale chci ho diverzifikovat. A geopolitika tomu úplně napovídá. Prostě lidi neblázněte, nebuďte jenom tady. To, že teď to vypadá dobře, že to Rusové nedotáhnou? My nevíme, co se stane. Nikdo z nás neví, komu v Rusku zítra přeskočí. A něco se tady začne dít.

Moje doporučení je, jděte tomu naproti, nezůstávejte na místě a přemýšlejte dopředu.

Josef Podlipný

Vážení posluchači, tomuto tématu se dnes věnujeme právě proto, že známe spoustu příkladů, kdy existuje nemovitostní portfolio a oproti dřívější radosti přináší jeho majitelům trápení.

Mám na mysli třeba dva spoluvlastníky nemovitostního portfolia ve vyšších řádech stovek milionů korun, kteří spoustu let byli pyšní na výkon tohoto portfolia. Na průběžnou pravidelnou výnosnost, nastavili velmi solidní nájmy a cena nemovitostí rostla.

Až časem si uvědomili, že to nemusí trvat donekonečna. Ale bohužel si to uvědomili až v okamžiku, kdy si to uvědomili i další potenciální kupci jejich nemovitostního portfolia anebo jeho části.

Je častou otázkou rentiérů, co s těmi nemovitostmi ve svém portfoliu? Má jich tam být víc nebo méně? Kde ty nemovitosti mám mít? Jakého charakteru? Tuto otázku si klademe my všichni.

Je dobré si říct, že nemovitosti mají ve svém portfoliu i nejbohatší rodiny na světě, ale pouze určité procento. Pokud jich tam budeme mít hodně, může nám to přinášet trápení především v okamžiku, kdy se destabilizuje nemovitostní trh nebo se destabilizuje ekonomické prostředí nebo geopolitické vlivy mohou ohrozit náš majetek a naše klidné spaní.

Vladimír Fichtner

My se s těmi příběhy potkáváme pravidelně. Pamatuji si na ty kluky, co za námi přišli, že mají 300 milionů v nemovitostech, ale že to chtějí začít předělávat do finančních aktiv. Bavili jsme se, co to pro ně může znamenat,  co jim můžou finanční aktiva začít přinášet. A přemýšleli správně. Už dospěli do té správné strategické polohy přemýšlení o majetku, ale přišli pozdě. Víme, že mají dnes problém ty nemovitosti dát na trh a získat dostatek hotovosti. Snížit dluh a ještě dokonce se přesunout třeba do finančních aktiv někam jinam.

Myslím, že to co jsi dodal bylo super shrnutí, já bych řekl ještě jednu věc.

Přemýšlejte vždycky ve scénářích budoucnosti, ne jen o jednom scénáři. Už jsme se o tom bavili, bavíme se o tom opakovaně, vracíme se k tomu. A to je jedna z věcí, která hrozně pomáhá majetek ochránit.

A druhá věc dívejte se ven, co se tam děje. My neustále sledujeme, co se děje na nemovitostních trzích v Evropě, co se děje v Americe.

Víme, že teď kancelářské budovy v Americe mají obrovské problémy. Kancelářská budova v Kalifornii, uprostřed San Franciska, která se prodávala ještě před pár lety za 300 milionů, má dneska hodnotu 80 milionů dolarů. A nikdo ji nechce. Protože covid všechny zaměstnance vyhnal ven a lidé se nevracejí.

Vidíme, jak SPVéčka, které mají i některé velké rodiny v zahraničí, v Americe, nebo velké instituce, klidně pouští do insolvence. Protože najednou úrokové náklady, protože jsou kupované na páku, jsou vyšší než ty nájmy. A oni nechtějí to doplácet, tak to pouštějí a nechávají to jít do insolvence.

A když se člověk rozhlíží po světě, když nemá ten úzký průzor, ale vnímá, co se všechno může dít, tak udělá mnohem lepší a kvalitnější rozhodnutí i o svém majetku. A to je to, o čem si tady povídáme.

Josef Podlipný

Mé jméno je Josef Podlipný a pro dnešek se s vámi loučím v podcastu Mezi Rentiéry. Na slyšenou.

Vladimír Fichtner

Na shledanou i ode mě.

Pokud máte zájem o více detailu a dat z nemovitostního trhu, máte nyní možnost získat zdarma analýzu „Nemovitosti nad propastí? Na nákup to ještě není.”

Získat analýzu trhu nemovitostí

 

Někdy mohou být principy dlouhodobého investování opačné od toho, co nám říká intuice.

V této epizodě Josef a Vladimír proberou čtyři paradoxní principy investování, které mohou zásadně ovlivnit vaše investiční výsledky.

1. Příliš mnoho aktivity škodí výkonnosti: Přestože se může zdát, že obchodování zvyšuje šance na úspěch, realita je často opačná. V dlouhodobém investování platí, že méně může být více.
2. Nevěřte svému egu, místo toho se zaměřte na strategii: I když se může zdát, že máte skvělý instinkt nebo „cítíte, že to půjde dolů”, dlouhodobý úspěch v investování vyžaduje důsledné dodržování principů.
3. Investování není sprint, ale maraton: Zatímco mnozí v investicích hledají rychlé výnosy, úspěšní investoři vědí, že kritická je trpělivost a vytrvalost.
4. V podnikání funguje specializace, v investování může být diverzifikace mnohem bezpečnější strategií.

Poslechněte si tento díl, abyste se ještě lépe starali o svůj majetek, portfolia i peníze.

 

Textový přepis

Josef Podlipný

Vladimíre, když se řekne investování, jaké paradoxy jsou s ním povětšinou spojeny?

Vladimír Fichtner

Za paradoxy já považuji to, co by mělo být jinak. Jinak než v životě nebo v byznyse. A v dlouhodobém investování to prostě funguje jiným způsobem.

A pokud tyto paradoxy neznáme, můžou nás převálcovat.

Můžeme díky tomu přijít o peníze. Můžeme díky tomu dělat věci, které v dlouhodobém investičním horizontu desítek let, o kterém by měl každý rentiér přemýšlet, se nám můžou krutě vymstít.

Josef Podlipný

Vladimíre, děkuji. Vážení posluchači, teď bylo řečeno, proč je tak důležité tyto paradoxy vnímat a proč je vlastně zařazujeme do tohoto podcastu. Pojďme tedy k prvnímu z nich.

Vladimír Fichtner

V životě a v podnikání se často říká „Co do toho dáš, to z toho dostaneš“.

Prostě, čím jsi aktivnější, tím máš větší šanci, že to zvládneš.

A speciálně v podnikání to platí v těžkých časech. Buď můžeš sedět v koutku a říkat „mně je špatně“. Ale pak asi nepřežiješ jako podnikatel. Anebo tomu můžeš jít naproti a prostě něco vymyslet, něco dělat. A aktivitou urvat výsledek. V dlouhodobém investování ale to úsilí nemusí být tak zásadní.

Máš nějaký příběh, který bys s tím spojil?

Josef Podlipný

Mám dva. Ale jeden mě zasáhl asi historicky úplně nejvíc.

Mám opravdu hodně dobrého kamaráda. Je to takový typ, který nezkazí žádnou srandu. A mnoho let zpátky, více jak 15 let, jsem ho potkal na kole a on byl takový zachmuřený. Ptal jsem se „proboha, co se stalo?“ A on: „Já už s tím investováním seknu, protože to je hrůza. Všichni na mně vydělávají, jenom já jsem ve ztrátě.“ Říkám mu: „To není možný, tak mi pověz, co se ti vlastně stalo?“

A on začal „Hele, vždyť to je přece jasný. Když vyčíhám ten správný okamžik, kdy to mám nakoupit a kdy to mám prodat, tak to bych musel mít smůlu, aby to celé dopadlo špatně. Nebo by se ta smůla musela několikrát opakovat. No a s tímhle přístupem jsem k tomu samozřejmě přistupoval i já. A po mnoha měsících, kdy jsem si udělal takovou bilanci, jsem zjistil, že jsem v hluboké ztrátě a všichni na mně vydělali, všichni okolo.“

Ptal jsem se, „jak je to možné?“

A on na to: „No to je jednoduché. Prostě jsem si říkal, že to tzv. urvu. Že když už se to za tuhle cenu nedá prodat, tak tedy dokoupím. Pak jsem si říkal. Teď už je to dobrá cena, vždyť to stouplo, tak to prodám. A zapomněl jsem na to, že vlastně jenom honím jeden obchod za druhým. A snažím se neustále dosahovat na těch dílčích obchodech, co jsem si pamatoval, nějaký profit. Ale kámo, já jsem si nepamatoval obchody zpátky několik měsíců. Já jsem si pamatoval obchody zpátky několik týdnů nebo dnů. A teprve následně jsem zjistil, že jsem se pohyboval na křivce, která měla sestupný trend“.

Vladimír Fichtner

Na to se říká, že je pravidlo 90/90/90. 90 % traderů, lidí, kteří obchodují se svým majetkem, během 90 dnů přijde o 90 procent svého majetku. Protože zaplatí poplatky všem ostatním. Obchodují od rána do večera a když to sečtou, tak najednou zjistí, že výsledek je ne nula, ale vysoce záporný.

Josef Podlipný

Tak on nepřišel o 90 procent svého majetku, naštěstí. To si myslím, že by na to kolo ani nešel. Ale přišel o část svého majetku, a hlavně přišel o iluzi. A zjistil, že to paradigma, že když do toho bude hodně investovat, hodně svého úsilí, času a energie, tak to nemusí nutně být spojeno s pozitivním výsledkem.

Vladimír Fichtner

Já bych to hned spojil s tím druhým paradoxem, se kterým jsme se potkali v našem osobním životě určitě hodněkrát. U spousty našich kamarádů a dalších se s tím potkáváme.

Intuice.

Kolikrát jsi v životě slyšel větu „ještě počkáme, to půjde nahoru teď.“ Anebo „to je jasný, to ještě půjde dolů“. Mnohokrát. Já na začátku to samé samozřejmě slyšel sám od sebe, mnohokrát. Pak jsem si dokonce pořídil křišťálovou kouli. Také mi ale úplně nepomohla. A víc a víc jsem zjišťoval, že to prostě nefunguje. Takovéto „ono to půjde nahoru nebo dolů“.

Zdá se, že moje intuice ten trh vůbec nikdy nezajímala. Pamatuju si, že v covidu to bylo krásně vidět. To vlastně přišel ten největší pokles na trzích během jednoho a půl měsíce, někdy od konce února 2020 do konce března. A znám osobně spoustu lidí, kteří věřili, že to půjde ještě dál. A pokles bude pokračovat. Že ještě je příliš brzy nakupovat.

A my, protože už tu zkušenost máme dlouho, dlouho jinou, tak jsme při poklesech nakupovali vlastně dokonce dvakrát v tom měsíčním poklesu.

Ne proto, že bychom věděli, že to přejde za měsíc. V žádném případě. Ale protože víme, že namísto intuice je dobré mít pravidla, jak se chovat, když…

Josef Podlipný

Rozumím.

Vladimír Fichtner

Asi dva roky zpátky jsme investovali nějaké peníze s jedním klientem. A on říkal, že na tu druhou etapu má pocit, že to půjde dolů. A tak počkáme ještě, protože bude lepší cena. A pamatuju si, jak Tomáš Tyl, náš šéf analytiků, byl taky na té schůzce a říkal „tak pojďme se ale domluvit na tom, co se musí stát nebo jak dlouho budeme čekat na ten pokles. A já navrhuji, když se to neprojeví, abychom do čtrnácti dnů tu transakci provedli“. A ten klient říkal. „No, asi jo. Ta moje intuice říká, že do čtrnácti dnů by to mělo být za námi. Tak jo.“

Josef Podlipný

Rozumím.

Vladimír Fichtner

A nevydělal na tom. Ceny nešly dolů. Ceny šly mírně nahoru a my jsme byli rádi, že můžeme dodržet nějaké pravidlo. Prostě umisťujeme peníze, když jsou, ne když máme pocit, že to je dobrý okamžik. Ale ty jsi také určitě vzpomeneš na nějaký příběh, který jsi zažil buď ve svém osobním nebo pracovním životě jako bankéř, kdy se ti to také stalo.

Josef Podlipný

Jasně, že jo. A hned dvakrát velmi silně. A z toho jednou mě to dokonce samotného motivovalo k nějaké menší investici. Kamarád říkal. „NWR, důl OKD, to je díra v zemi, to ti nikdo nikdy nemůže vzít přece. Ta díra tam byla, je a bude“. No, ale NWR už není. Naštěstí mě to tolik nebolelo, ale on do toho vložil kapitál, který získal z prodeje nemovitosti. Vyšší desítky miliónů korun. A nejsou.

Vladimír Fichtner

Pardon, Pepo, že ti skočím do řeči. Hodně lidí do NWR šla vlastně v okamžiku…

Josef Podlipný

Kdy to rostlo.

Vladimír Fichtner

Copak kdy to rostlo? Ale kdy ho pan Bakala prodával. V rámci prvotního úpisu akcií za 400 korun, tenkrát to bylo.

Já jsem se bavil s jedním kamarádem, který pro Bakalu tenkrát dělal. A on říkal „to je jednoduchý, pan Bakala vždycky říká „cash is king“. Cash je král. A když on z toho odchází za 400. Já nevím, jestli je dobrý nápad to kupovat, když on to prodává“.

Tak to jenom malá vsuvka, protože intuice říkala něco, ale když se člověk zamyslel a zjistil, kdo je na které straně, tak vlastně chceš být na straně ideálně toho prodávajícího. A to nešlo. Tak nebudu tím kupujícím.

Josef Podlipný

Tím máme za sebou dva paradoxy. Dva paradoxy spojené s investováním.

Prvním z nich byl paradox, že vždycky platilo, když do toho investuji hodně své energie, času atd., tak se výsledek musí dostavit.

Druhým paradoxem byla intuice

Pojďme, než se pustíme do třetího ze čtyř paradoxů, si ještě zopakovat, jak s těmi paradoxy vlastně pracovat.

Takže u toho prvního. Co je řešením, jak se tomu paradoxu vyhnout nebo jak s ním pracovat?

Vladimír Fichtner

Ta první věc je vědět, že existuje. Vědět, že nadměrnou aktivitou, řekl bych ve špatné oblasti, nadměrným obchodováním, které je často způsobeno tím, že nám někdo volá (kde na mě vzal číslo, to nikdy neřekne nebo kolega vám volal) prostě provokuje, abychom něco udělali.

Ale vězme, že často dáváme peníze někomu jinému. Že přicházíme o poplatky.

Takže věnovat se věcem, které jsou podstatné. A ne aktivnímu obchodování za každou cenu.

Josef Podlipný

Rozumím, a u té intuice?

Vladimír Fichtner

U té intuice je potřeba mít jasnou strategii, nějaký plán, podle kterého jedu. A ideálně scénáře vývoje budoucnosti. Aby se to v té strategii a plánu vlastně nějakým způsobem projevovalo. Takže neposlouchat intuici, ale mít pravidla.

Josef Podlipný

Dobře. Vážení posluchači, máme za sebou dva paradoxy.

Pojďme rovnou na ten třetí.

Vladimír Fichtner

Netrpělivost versus trpělivost.

Jako podnikatelům je nám typická netrpělivost. My musíme být netrpěliví, abychom některé věci dokázali zvládnout. Abychom rychle reagovali na měnící se situaci, na krizi, když přijde, apod. A ta netrpělivost je součástí našeho DNA.

Ale ve skutečnosti musíme být vytrvalí. Pokud chceme postavit úspěšné firmy a dovést je ke stovkám milionů nebo miliardám tržeb, tak musíme mít vytrvalost. Musíme pořád jít za tím cílem, který je někde daleko, a pracovat na tom, abychom ho naplnili. Málokdo vymyslí firmu a prodá jí za rok. Neříkám, že se to občas nestane. Ale většinou ty skutečně velké firmy vznikají desítky let. V Čechách ti, kdo mají dneska miliardové firmy, začali před třiceti lety nebo dvaceti lety. Ne moc jich začalo před deseti.

Takže já bych řekl, dejte si pozor na podnikatelskou netrpělivost. Spíš využijte v dlouhodobém investování to, co je schované vzadu. A to je ta vytrvalost jít za svým cílem.

Ale jak tě znám, tak už tě napadá určitě nějaký příběh.

Josef Podlipný

Je to Jiří. Jiří, běžec. Já ho mám takhle zasazeného v hlavě. Zamiloval se do běhání před mnoha lety. Úspěšný podnikatel. Přitom když mi popisoval, jak tvořil a spravoval portfolio finančního majetku, tak to bylo naplněno spoustou neúspěchů.

A když jsme se snažili přijít na kloub tomu, co bylo příčinou, byla to právě ta netrpělivost. On prostě do něčeho zainvestoval a už čekal, že tam bude 10, 15, 30 % výnosu. Dokonce i s takovou velkou ambicí třeba investoval. A když se to nedařilo, tak prodal dřív. Anebo si říkal, že tam tak dlouho čekat nebude, a prostě se vrhnul do něčeho jiného, co teď vypadá, že je atraktivnější a bude realizovat zisky v tom něčem jiném.

Prostě, nepočkal si. A byl tak netrpělivý, že to začalo ovlivňovat i jeho osobní život. Přitom, když vyprávěl o své zkušenosti s běháním, tak to bylo úplně o něčem jiném. Mluvil o vytrvalosti, o tom, že přece se nepustí do maratonu, když ještě nemá dostatečně naběháno. Říkal, že by v polovině nebo možná v první třetině umřel a všichni by se mu smáli.

Takže trpělivě každý týden, den, zvyšoval tréninkové dávky a trpělivě se připravoval na maraton. Teprve poté, co byl připraven, tak se do maratonu pustil. A když se z něj vrátil, tak byl vlastně pln energie i přesto, že bezprostředně po doběhnutí do cíle, měl neskutečně velkou ztrátu energie a kil. Ale vyplavil endorfiny. Měl dobrý pocit, že to doběhl. A vlastně se už hned v myšlenkách připravoval na další maraton. Vůbec nic ho od toho neodradilo, i přestože to samozřejmě v nějakých úsecích bolelo. Že to v nějakém úseku chtěl vzdát. Že se mu špatně dýchalo. Ale věděl, že to už několikrát překonal. Právě v době tréninku. A byl na to připraven.

U investic se vůbec takhle nechoval. Tam první dýchavičnost, první zklamání nebo první úspěch znamenal „Šup z toho ven. A jdu hledat další věc, další příležitost“.

A teprve v okamžiku, kdy si tohle uvědomil, a on si na to přišel tehdy sám, říkal: „No jo, vždyť investování je vlastně takový malý maraton“.

Vladimír Fichtner

To je hezký příběh. Netrpělivosti jsme se věnovali v našem podcastu číslo 17. Takže pokud budete chtít vědět více, určitě si ho poslechněte.

Josef Podlipný

Vladimíre, máme za sebou třetí paradox investování. Netrpělivost. Podobně jako u těch předchozích dvou navrhuji, přidejme ten čtvrtý. A pak ten třetí a čtvrtý spojíme s tím, jak tedy s tou netrpělivostí pracovat. Anebo s tím čtvrtým paradoxem. A tím je co?

Vladimír Fichtner

Specializace.

Josef Podlipný

Specializace? Jak tomu mám rozumět? Specializace. Že specializace je špatná? Nebo že je dobrá?

Vladimír Fichtner

Každý, kdo podniká, tak se určitě potkal s tím, že když se bude zaměřovat na úzký segment trhu a stane se specialistou na něco, tak má velkou šanci na úspěch.

Josef Podlipný

Mě napadá se specializací příběh jednoho dobrého známého. Už staršího muže ve zdravotnickém sektoru. Ve vývoji se orientuje jako jeden z nejlepších specialistů velmi dobře. A když jsem se díval na jeho portfolio v minulosti, tak jsem zjistil, že je mimořádně hodně zainvestován v biotechnologiích. V oblasti, které právě dobře rozuměl.

Na otázku, jak je spokojen s vývojem svého portfolia, odpovídal, že ani neplatí rčení „kovářova kobyla chodí bosa“. V jeho případě to úplně změnil, na „kovářova kobyla kulhá“. Protože výkonnost jeho portfolia za tím sektorem, za tou oblastí, na kterou se on specializuje, zaostává v podstatě extrémním způsobem. On ví, jak se v té oblasti daří, jak vysoké granty získává i kolik úspěchů v budoucnu v téhle oblasti očekává.

A i přesto jeho tituly, akciové tituly, byly ve ztrátě. A právě v jeho případě byla ta největší past víra, že tu oblast zná natolik dobře, že přeci jinam nedává smysl investovat. On tuhle oblast speciálně dobře zná. On se jí speciálně dlouho věnuje a tím pádem byla speciální součástí jeho portfolia.

Vladimír Fichtner

Vsadil si na ní, prostě.

Josef Podlipný

V podstatě vsadil jenom na ni.

Vladimír Fichtner

Přesně tak. Specializace znamená zároveň sázka. Pokud se člověk chce starat o svůj majetek rozumně dlouhodobě, tak moc sázet nechce. Anebo jenom s malou části majetku.

Josef Podlipný

Přesně tak. Řekli jsme si třetí a čtvrtý paradox. Taková paradigmata spojená s investováním. Pojďme se teď vrátit k tomu třetímu paradoxu, a to netrpělivosti. Jak tedy s netrpělivosti zatočit?

Vladimír Fichtner

Já bych řekl, že podobným způsobem jako s intuicí. Když máte strategii, jasný investiční plán, když máte scénáře, co se může dít a jak budete reagovat, tak stejná řešení vám pomohou s těmito dvěma paradoxy velmi efektivně.

Josef Podlipný

Rozumím. Takže maraton. A když jsme končili čtvrtým paradoxem, a to specializací, jak s tímto paradoxem pracovat jako rentiér?

Vladimír Fichtner

Je mnohem lepší jít do šířky. Je mnohem lepší si koupit širší akciový index, než sázet na jeden trend, který vydrží možná pár let a za pár let už nebude.

Josef Podlipný

Vážení posluchači, máme za sebou čtyři paradoxy spojené s investováním.

Vláďo, tys ty paradoxy hezky připravoval, pojď je teď posluchačům prosím zopakovat.

Vladimír Fichtner

Co do toho dáš, to z toho dostaneš. To v dlouhodobém investování úplně neplatí. Aktivita, speciálně ta obchodovací, neznamená, že člověk vydělá víc.

Intuice je něco, co každého z nás provází, ale v dlouhodobém investování je to nebezpečné. Protože když pojedeme na intuici, a ne na strategii, pravidla a scénáře, může to mít špatné konce pro nás.

I v investování platí vytrvalost, ale ne netrpělivost, protože ta může být nebezpečná. A s tou si poradíme právě také strategií, plánem nebo scénářem, přemýšlením.

A pokud nechceme sázet, v dlouhodobém investování nejděme do úzkých sektorů, úzkých oborů, jednotlivých myšlenek, které se právě mohou projevit jako sázka. Možná vyjdou a budeme mít super výsledky, ale také je velká šance, že nám to nevyjde. A to nás může hodně poškodit.

Josef Podlipný

Moc děkuji.

Věřím, že i za vás posluchače. Pro dnešek se s vámi loučím a těším se znovu, někdy na slyšenou.

 

Úsporný vládní balíček se má dotknout i daní při prodeji firmy. 23% daň může zásadně ovlivnit majetek rentiéra.

Vladimír Fichtner a Josef Podlipný proto v této epizodě diskutují o třech kategoriích majitelů firem:

1) těch, kteří již mají nabídku
2) těch, kteří teprve o prodeji uvažují
3) těch, kteří zatím prodávat nechtějí

Podrobněji se věnují důležitým aspektům, které by majitel firmy měl zvážit, když chce připravit svoji firmu na prodej a minimalizovat daňové dopady.

 

Textový přepis

Josef Podlipný

Dnešním tématem měly být původně předpoklady úspěšného prodeje části rentiérského majetku. Třeba firmy.

Nicméně k úspěšným předpokladům určitě patří znalost prostředí, ve kterém prodej firmy probíhá. Vladimíre, co by nás rentiéry mělo teď aktuálně při prodeji firmy zajímat nejvíce?

Vladimír Fichtner

Objevilo se to trošku i v médiích, ale relativně málo, protože to zasahuje relativně malou část populace.

Je to jedna pasáž z úsporného balíčku vlády ČR. A ta mluví o tom, že se bude danit příjem z prodeje firmy, pokud takový příjem bude vyšší než 40 milionů korun.

Josef Podlipný

Ne každý to ví  – takže se bude danit a dříve se nedanilo?

Je to opravdu, Vladimíre, tak, že v minulosti, pokud někdo prodával firmu, třeba i opakovaně, to znamená po částech anebo více firem, tak příjem z toho prodeje nedanil? Nebo to mělo nějaká specifika?

Vladimír Fichtner

Je to tak. Pokud jsme vlastnili akcie naší firmy a vlastnili jsme je déle než tři roky, tak jakékoliv příjmy z prodeje se nedanily. Stejně tak u s.r.o., tam byl daňový test pět let.

A to se v tuhle chvíli mění, zdá se. Ale ještě nemáme paragrafové znění, to je potřeba říct. Dneska je 29. května 2023. Věci se vyvíjí, ale z toho, jak návrh legislativy v tuto chvíli vypadá, se zdá, že se bude danit skutečně všechno.

Pokud prodáme firmu, a prodáme ji za víc jak 40 milionů, tak cokoliv nad 40 milionů, se bude danit. V tuhle chvíli 23 %. Když prodáte firmu za miliardu, tak těch 40 milionů osvobození je skoro nula. Samozřejmě se zaokrouhlovací chybou.

Takže je to významná změna ve způsobu danění. Ale je to něco, o čem si povídáme s našimi známými i našimi klienty už několik let. Prostě daně bude potřeba vybírat, a vybírat je od těch úspěšných je součástí většího příjmu do státní kasy.

Josef Podlipný

Vážení posluchači, určitě jsme vám teď dali minimálně námět na přemýšlení o prodeji firmy. Pokud o něm již přemýšlíte, tak třeba impulz k urychlení potřebných kroků. Nicméně, Vladimíre, ty jsi řekl, že je dnes  konec května. To do konce roku zbývá jenom sedm měsíců!

Není to málo na takovouto aktivitu?

Vladimír Fichtner

Když se o tom bavíme s našimi klienty, známými a kamarády, tak vycházíme z toho, že mohou být tři různé scénáře. A to je něco, o co se dnes chceme podělit.

Jeden scénář je: už mám rozjednaný prodej firmy a chci přemýšlet, jaký to na mě bude mít vliv, pokud bych to nestihl do konce roku.

Druhý scénář: už jsem se rozhodl, že prodám, což samozřejmě není úplně triviální rozhodnutí a trvá roky, velmi obvykle. Ale ještě jsem to nezačal dělat. Otázka je, jestli se to vůbec dá stihnout do konce roku a co případně s tím mohu udělat.

A třetí scénář: nechci prodávat. Není to něco, co by mě v tuhle chvíli zajímalo. Ale i přesto si myslím, že stojí za to i v této oblasti něco udělat.

Josef Podlipný

Díky za vhled do těchto tří variant.

Pojďme zkusit s každou z nich spojit nějaký příběh. Aby našim posluchačům rentiérům bylo jasné, co se v mysli rentiéra, prodávajícího nebo i kupujícího, v okamžiku jedné z variant, odehrává.

Vladimír Fichtner

Já jsem se tento měsíc bavil s Jaroslavem. Jména a čísla budu říkat pozměněná z důvodu ochrany soukromí.

Jaroslav prodává velmi úspěšnou firmu. Už je v procesu prodeje, firma je oceněna na víc jak miliardu. Řekněme miliardu, ať se nám to lépe počítá. A Jaroslav přemýšlí o tom, že ta nabídka není úplně ideální, že je o něco nižší než by chtěl. A sdílel se mnou svoje přemýšlení v této oblasti.

Říkal: „Nevíme, jaké bude paragrafové znění. Tak předpokládejme, že se prostě všechno nad 40 milionů bude danit dvaceti třemi procenty. Tak když to stihnu do konce roku, dostanu miliardu a mám své jisté. Nemusím nic řešit. Je to míň, myslím si, než je hodnota firmy, ale dokážu si to představit.

Když to nestihnu, tak bych od příštího roku musel dostat 1,3 miliardy. Které zdaním 23 % a dostanu taky miliardu. No, abych dostal 1,3 miliardy, to by ta moje firma musela v průběhu let vyrůst o 30 %. A ona roste zhruba deseti procenty ročně.

Takže pro mě to znamená, že si vlastně posunu okamžik, kdy dostanu peníze, minimálně o tři roky. Protože teď deset procent, za rok deset procent, další rok deset procent. Jsem na třiceti procentech. Pokud se samozřejmě nezmění způsob hodnocení firmy.“ Ale říkal, že vychází z toho, že  hodnotící ukazatele za prodej firmy budou podobné jako jsou dneska.

A pokračoval: „No jo, Vladimíre, ale ještě když si vezmu, že bych tu miliardu dostal hned a společně jsme ji investovali za šest procent, tak to mi naskočí 60 milionů každý rok. Za tři roky, čtyři roky, pět let. To jsou další velké peníze. V principu, já osobně jsem došel k tomu, že když neprodám teď za nižší cenu, než bych chtěl dostat, tak budu muset dalších 5 let čekat na to samé.

A to nevím, jestli se mi chce. A jestli mi to stojí za to riziko, protože 5 let není úplně krátká doba.

Může se stát, že firma najednou vyletí nahoru. Anebo přijde někdo, kdo za ní nabídne trojnásobek, ale to asi není moc pravděpodobné. Prostě máme nějaký trh a nějaké zákazníky. Spíš mám obavu, aby nepřišlo něco jako covid, Ukrajina nebo něco podobného. Mnohem víc v příštím pětiletém období vnímám rizika než benefity. Je pro mě mnohem zajímavější prodat v tuhle chvíli do konce roku, mít své jisté a nemuset nic řešit.“

Josef Podlipný

Jaroslavova úvaha nám byznysmenům může být blízká. Pokud jsme však i správci, tak o to bližší. Protože tak, jak jsi popsal jeho přemýšlení, a co se děje v jeho mysli, už svým závěrem napovídá, že přemýšlí hodně o rizicích. A v podstatě akceptuje i to, že kupující, ať už je to jedna nebo vícero firem, také počítá s tím, že může dosáhnout lepší vyjednávací pozice nižší ceny. Protože si uvědomuje ta stejná rizika jako Jaroslav.

Vladimír Fichtner

Já myslím, že úvahy o rizicích, když člověk chce prodat, jsou hodně spojené s tím, že takový proces není týdenní ani měsíční záležitost. Ale jsou to roky přemýšlení. Jo, prodám, Ne, neprodám. Jo, prodám. Ne, neprodám. Prostě zbavuji se „svého dítěte“.

To není jednoduché. A když už dojdu k tomu, že prodám a zahájím proces prodeje, už je to mimo jiné proto, že jsem si hodně popracoval s těmi riziky. Že už nemám takovou sílu táhnout to dál příštích 20 let, jako to bylo těch minulých 20 let. Že už možná ani nemám chuť tomu věnovat 24 hodin denně 7 dní v týdnu. Že si prostě chci užívat trošku i něčeho jiného.

Josef Podlipný

My teď zrovna diskutujeme úsporný balíček – je tedy takováto změna, nebo i jakákoli jiná budoucí změna,  akcelerátorem přemýšlení rentiéra, prodávajícího?

Vladimír Fichtner

Myslím si, že je.

V tom úsporném balíčku je trošku problém, že je relativně málo času na to udělat změnu ve své hlavě.

Ten, kdo dodneška nechtěl prodávat, tak myslím, že nemá vůbec cenu, aby se snažil něco řešit do konce roku. Z pohledu prodeje. Protože ještě nedozrál. Ještě to k němu nepřišlo. Ale znám lidi, a nedávno jsem se bavil s jedním takovým člověkem, který už dozrál do toho, že chce prodávat.

Josef Podlipný

Takže jsme ve druhé kategorii.

Vladimír Fichtner

Ano. Proto už pomalu směřuju ke druhé kategorii lidí, kteří už se rozhodli, už to vnitřně prožili a řekli si jo.

Josef Podlipný

Takže v přeneseném slova smyslu rodiny a potomků už vidím, že ženich pro mou dceru by asi mohl vyhovovat nejenom dceři, ale i mně jako rodiči. Anebo tam ještě ženich není?

Vladimír Fichtner

Ještě tam ženich není.

S Tomášem se známe dlouhé roky, možná 20 let. A poprvé jsme se bavili o tom, že by možná stálo za to prodat jeho firmu. Před dvěma třemi lety, přestože už zahájili proces prodeje, nedošli moc daleko. Protože jeho společník, který má ve firmě stejný podíl, si to rozmyslel. Oběma je 70 let, podnikají spolu dneska už cca 30 nebo 32 let. Opravdu dlouho.

A jeho společník tehdy řekl, že ještě nechce prodat. Neví, co by dělal, a různé jiné důvody. Ale to tak máme každý. To rozhodnutí prodat opravdu není triviální. Každý ho zná, kdo ho někdy zažil, takovou agonii  nerozhodnosti. Což je netypické. My jsme rozhodní, dokázali jsme něco, protože jsme se dokázali rozhodnout a jít nějakým směrem. Tomášův společník tehdy ještě nechtěl.

Ale v tuhle chvíli Tomáš i jeho společník řekli: Jo, chceme to řešit.

A to ještě předtím, než přišel úsporný balíček Petra Fialy. Tak jsem Tomáše propojoval s firmou, která se specializuje na prodej. Byli jsme společně v té firmě. Já jsem mu pomohl vyhodnotit jejich smluvní dokumentaci a cenové podmínky, které mu nabízeli. Protože člověk prodává firmu jenom jednou a samozřejmě úplně neví, na co se má zaměřit.

Tomáš oceňoval, že to urychlilo ten proces. A u Tomáše je rozumná šance, že to ještě do konce roku může stihnout, ale je to na hraně. Většina procesů prodeje trvá 6 až 18 měsíců. A teď je vlastně 6, 7 měsíců do konce roku.

Je hodně individuální, zda se to může nebo nemůže stihnout. Já bych každému, kdo chce v téhle oblasti  přemýšlet, řekl, aby se zkusil potkat s někým, kdo to dělá dnes a denně, koho je to denní chleba. A zeptejte se, jestli se to dá stihnout.

Josef Podlipný

Naše posluchače rentiéry teď určitě napadá, že za sebou máme dvě kategorie.
První – už jsem rozhodnut, prodávám a mám jednoho nebo více zájemců.

Druhá – jsem rozhodnut a hledám potenciální zájemce a průnik mezi jeho zájmem na straně kupujícího a mým na straně prodávajícího. Nebo dokonce vícero osob prodávajících jako společníků.

To znamená, máme za sebou dvě kategorie a rentiéři se určitě ptají, co bych, ať jsem v jedné nebo druhé kategorii, vlastně měl dělat? Aby byl alespoň částečně pod kontrolou ten proces a byl vyšší úspěch při prodeji  firmy?

Co bych měl dělat? Co jsou ty kroky? Nemusíme je říkat v pořadí. Spíše se soustřeďme na ty nejdůležitější.

Vladimír Fichtner

Z mého pohledu, vzhledem k časování, třeba teď úsporného balíčku, já bych se soustředil na zkušenost, kterou mi sdílel jeden můj dobrý kamarád. Říká: „prodal jsem už tři velké firmy, několik malých. Chce to mít svého poradce. To nelze dělat sám, ztratí to energii.“

Josef Podlipný

Jak si vyberu toho poradce?

Vladimír Fichtner

Musím začít googlit anebo se ptát kolem sebe. Kdo byl s kým spokojený.

Josef Podlipný

Výborně. Takže reference hodně pomáhají.

Vladimír Fichtner

Reference je asi to nejdůležitější. Protože tohle je velmi intimní záležitost. Když se zeptáte někoho, s kým se vám dobře povídá a on byl spokojen s tím, kdo pro něj dělal, tak ta šance, že to klikne, je docela dobrá.

Josef Podlipný

Co bych měl od toho poradce očekávat? V čem mi to jako rentiérovi, prodávajícímu pomůže?

Vladimír Fichtner

Ten poradce má hlavně systém. A to je to nejzásadnější. On ví, co má dělat. Jaroslav zvolil teď cestu bez poradce. Už jednu firmu prodal. Říkal si, že to zvládne i bez toho.

A teď za to není úplně rád, protože dostal jenom jednu nabídku. Poradce většinou dokáže získat více nabídek. A držet alespoň dva vážné zájemce do poslední chvíle. V tom pelotonu na špici. Je to důležité proto, aby cenová podmínka byla co nejlepší.

Ale zpátky k poradci. Poradce má systém. Poradce má tah na branku, je to jeho byznys. A on ví, co má dělat za prvé, za druhé, za třetí, za čtvrté.

Josef Podlipný

Řekni z vlastní zkušenosti při prodeji třeba nějaké části rentiérského majetku. To, že na to nejsem sám, že mám poradce, ať už právníka, daňaře, nebo poradce právě na prodeji firmy, znamená, že tomu mohu věnovat méně času? Nebo naopak?

Vladimír Fichtner

Na to není úplně triviální odpověď. Protože prodej firmy vyžaduje energii, a energii navíc. Většinou to dopadne tak, jak jsem to viděl u některých lidí, že když do toho jdete sami, tak to ztratí tu energii. Vyprchá.

Tomáš to zkoušel vlastně v minulém roce, kdy se rozhodli se společníkem, že prodají. Tak jednu firmu oslovili, druhou firmu oslovili, třetí firmu oslovili. Ale najednou to ztratilo páru. A najednou on říkal, že neví, co s tím má dělat. Já odvětil „Tomáši, ale to je jednoduché. Ty na to nemáš čas, řešíš byznys, a není nikdo, kdo by to vzal a táhnul dopředu. Ty se musíš vrátit k těm poradcům, kterým jsi před pár lety se společníkem řekl, že jste si to rozmysleli. Zvedni telefon, zavolej jim a zkuste navázat tam, kde jste skončili.“

Josef Podlipný

Jsem rentiér, rozhodl jsem se tomu věnovat čas. Vybral jsem správného poradce. Co by mělo následovat nebo co by nemělo chybět ve výčtu těch úkonů, aby to byl opravdu úspěšný prodej?

Vladimír Fichtner

U výběru poradce je ještě jedna důležitá věc. Je dobré znát podmínky, za kterých se udělá transakce. Smluvní dokumentaci, kterou s poradcem budete uzavírat. Protože to samozřejmě velmi ovlivní, jak to dopadne. Nebo jestli struktura ceny poradenské firmy je hodně postavená na úspěchu prodeje.

Jsou kontrakty, které mají v sobě pevnou částku. Všechny kontrakty, které jsem viděl, mají vždy pevnou částku a částku za úspěch. Podíl na úspěchu. Někdy je to ale 70 % váhy fixní cena, 30 % úspěch. Ale může to být taky 10 % váhy fixní cena a 90 % úspěch.

Josef Podlipný

Takže mít poradce, který má společnou motivaci s prodávajícím. Je to můj poradce, měl by mít společnou motivaci se mnou.

Vladimír Fichtner

Z mého pohledu je určitě ta motivace důležitá. Ale říct od stolu jaká je ta správná varianta? Určitě chceme jako podnikatelé mít někoho, kdo má motivaci dokázat to, co my chceme.

Takže váha té složky za úspěch by měla být významná. Jestli to je 50, 70 nebo 90 procent, může záležet na individuální situaci v té firmě. Opravdu bych nechtěl to říct mávnutím takhle od stolu. Je to individuální a je potřeba trošku o tom popřemýšlet.

My neděláme poradenství při prodeji firem. Ale pomáháme lidem, se kterými se známe, vyhodnotit nabídku od těch poradců, jak dostat lepší podmínky. Říct, tohle je důležité a tohle vlastně není důležité.

Josef Podlipný

Mě teď napadá jedna otázka, ale zároveň i odpověď. I přesto tu otázku položím. Rentiér, který má vybraného dobrého poradce a má rozmyšlené, za kolik chce prodat a za kolik už ne. Obvykle hledá odpověď i na otázku. Co ale budu dělat, až ty peníze získám? Patří to opravdu mezi ty důležité otázky, které by si měl rentiér zodpovědět ještě před tím, než se do toho pustí?

Vladimír Fichtner

Většina lidí, které já znám, a prodávali, tak si kladli otázku Co budu dělat se svým časem, až tu firmu mít nebudu? Ono to většinou nenastane hned, protože ten nový kupující obvykle požaduje, aby ten bývalý majitel zůstal ještě dva nebo tři roky a pomáhal tu firmu posunout.

Josef Podlipný

Jako poradce?

Vladimír Fichtner

Často je cena prodeje firmy strukturována tak, že šedesát procent dostaneme hned, nebo padesát nebo sedmdesát. A další části, až když dopadnou nějaké výsledky za rok, za dva, za tři.

Josef Podlipný

Po dosažení nějakého růstu, třeba.

Vladimír Fichtner

Přesně tak. A tím se snaží nový kupující motivovat toho stávajícího majitele, aby pomáhal ještě té firmě dál.

Josef Podlipný

Zároveň do jisté míry si zajistit i svou investici, aby nekoupil kostlivce ve skříni.

Vladimír Fichtner

Přesně tak. A není to úplně triviální zůstat ve firmě, ve které jsem rozhodoval dvacet let. A najednou poslouchat někoho jiného. Většina lidí, které já znám, to nepřežije. Protože je to prostě moc velká srážka buď s tou korporací, nebo prostě s jiným majitelem, který vlastně má pravomoc si dělat co chce. Ale jsou lidé, kteří naopak našli i v  nové firmě a nové struktuře třeba nějakou další perspektivu. A vím, že třeba kluci z Papiriusu vždycky mluvili o tom, že nová firma, která k nim přišla, Office Depot, jim vlastně ukázala nějakou novou perspektivu a že je to tam bavilo.

Ale pro většinu lidí, které já znám, to bylo spíš složitější. Ale řekněme, že zůstanu ve firmě, a po dvou, třech letech už nejsem ve firmě. Co budu dělat? Většina lidí, které já znám, si klade otázku, co budu dělat? Nikoli, co budu dělat s penězi, až přistanou na účtech?

To většinou ale bývá problém. Protože když si tu otázku nepoložím, tak můžu dopadnout jako jeden člověk, s kterým jsem se potkal. On mi říkal, že má 100 milionů na účtě. Už rok. A ještě s nimi nic neudělal, protože  bankéři, kteří viděli ty peníze mu nabídli něco, ale to se mu vůbec nelíbilo. A on je vlastně takový paralyzovaný. Neví, co s tím.

A já jsem mu říkal: „Honzo, je to jednoduché. Když neuděláte rozhodnutí, každý měsíc přicházíte o 250 tisíc.“ Proč o 250 tisíc? No protože inflace 3 %. Ze 100 milionů, 3 % jsou 3 miliony, když to vydělíme dvanácti, jako je měsíců v roce, tak je to 250 tisíc měsíčně.

Tenkrát byla inflace jenom tři procenta. Tak to bylo relativně málo bolestné. Ale v tuhle chvíli ta situace je úplně jiná. A o to důležitější je vlastně při diskuzi o prodeji přemýšlet i o tom, co udělám s penězi, až mi přijdou na účet.

Když to začnu řešit až ex post, ztratím měsíc, ale klidně pět, šest měsíců nebo rok. Jako Honza, o kterém jsem mluvil.

Josef Podlipný

Mě napadá příběh Karla, a doufám, že se ho to nedotkne, pokud se v tom příběhu pozná, protože skutečně se nejmenuje Karel. On ztratil nejenom čas, ale ztratil vlastně i soudnost, v určitém okamžiku. A nemyslím to ve zlém. Stalo se to, že prodal z většinové části firmu. A finanční prostředky mu také ležely na účtech, dokonce i švýcarské banky.

A všichni mu v ten okamžik nabízeli spoustu svých vlastních produktů. Někdo i produkty, které nebyly jeho vlastní. A protože on se v té oblasti neorientoval, tak zcela logicky měl obavu udělat ten finální krok, co s těmi finančními prostředky vlastně udělat. A protože se dříve orientoval dobře v byznysu a orientuje se stále dál, tak co myslíte, vážení posluchači, co udělal?

Opět naskočil do byznysu, dokonce do tří byznysů. Z toho dva označil, jak sám říkal, že pochopil rčení mrtvého koně neoživuj. Vypadalo to jako velmi atraktivní koupě, protože kůň byl opravdu nemocný. Ale až časem zjistil, že vlastně už byl téměř na sklonku života a tím pádem i peníze věnoval v podstatě prodávajícímu.

A poslední z těch tří investic ani nevyrovnala v nejbližších letech ztrátu z těch zbylých dvou. Jeho vlastní slova pak zněla „Dospěl jsme k závěru, že kdybych byl býval věděl, jak to bude složité se starat o finanční majetek, tak bych firmu vůbec neprodával.“

Na to reagoval jeho syn, který mu říkal „Tati, ale my jsme ti jasně řekli, že tu firmu nechceme. Že jediná cesta je ji prodat.“ Otec souhlasil a dodal „Ano, máš pravdu. A pokud bych si včas uvědomil, že nevím, jak se starat o ty finanční prostředky, tak bych více času věnoval tomu, jak se o ně postarat poté, co je získáme. A méně času samotnému prodeji firmy.“

Vladimír Fichtner

Já vždycky říkám, když někoho takového potkám, aby počítali, že 5, 6 měsíců to potrvá. To celé přemýšlení!
I když si spolu nastavíme strategii, budeme diskutovat, řekneme si takhle by to mohlo vypadat. Abyste to navnímali do důležitých důsledků, mít 5, 6 měsíců je velmi, velmi příjemné.

Josef Podlipný

Vláďo, ty jsi zmínil 5, 6 měsíců. Teď se nabízí podívat se i na tu třetí část. V podstatě ještě nejsem rozhodnut. Možná někdy v budoucnu budu uvažovat o prodeji firmy nebo části rentiérského portfolia. Co pro tento okamžik a těmto rentiérům poradit?

Vladimír Fichtner

Tak je jasné, že nestihnou termín 1. 1. 2024, kdy se daně asi změní. Uvidíme, jaké bude paragrafové znění, třeba to bude ještě nějak jinak.

Josef Podlipný

A je třeba se tím nějak trápit?

Vladimír Fichtner

Není. Asi s tím nic neuděláme. Majetkové daně se budou vybírat.

Josef Podlipný

A budou se vybírat takové, jako teď vidíme, že by výhledově mohly být nastaveny. Anebo bude hůř?

Vladimír Fichtner

Jestli si někdo myslí, že bude líp, co se týče daní, tak já mu přeji jeho optimismus. Já si to nemyslím.

Josef Podlipný

Takže by v podstatě ani toho vlastníka, správce, v té třetí kategorii nemusel tolik trápit to, že teď zaplatí nějakou daň. Protože je velká pravděpodobnost, že v budoucnu zaplatí ještě vyšší. Je to tak?

Vladimír Fichtner

Podle mě to tak je. A kdybych se měl podělit o svoji zkušenost, kterou jsem sám zažil, tak bych řek, i když o tom nepřemýšlíte, tak firmu budujte tak, aby byla připravená na prodej. Nestavte jí na sobě. Na konceptu „Len On“. Řekněte mu Good bye. A nestavte to na sobě. To bych řekl, že jedna z klíčových věcí.

Josef Podlipný

Ty už jsi u těch aktivit, co udělat. To znamená v podstatě neřešit stres z toho, že teď nestihnu nějakou daňovou změnu, ale soustředit se na to důležité. A mezi to důležité patří rozloučit se s konceptem Len On. Nestavět to na své osobě.

Josef Podlipný

Co dalšího bys k tomu přidal?

Vladimír Fichtner

Druhá věc. Najít někoho, na kom to stavět budu. Najít někoho, kdo bude pokračovat. Jestli to je rodina, někdo z dětí nebo příbuzných. Nebo je to externí manažer. Nebo někdo zevnitř firmy, koho nechám vyrůst třeba do role generálního ředitele. Tak to je nesmírně kritické, protože pokud nebudu mít člověka, kterému budu věřit, nebude se mi z té firmy chtít ven. Ale dřív nebo později prostě z té firmy odejdu. To tak je. Bohužel věk je věk a energie je energie. A ta se postupně s věkem vytrácí.

Josef Podlipný

Je to tak, že tento proces také nějakou dobu trvá? Najít toho nástupce, ať už v rodině nebo mimo ni.

Vladimír Fichtner

To je téma na samostatný podcast, řekl bych. Protože my jsme s Radkou zažili x případů, kdy jsme hledali nebo našli člověka, co se postará o sales. Člověka, co se bude starat o finance. Nebo generálního ředitele. A dlouho jsme se učili, jak to neudělat. Aby to nedopadlo špatně. To ale nechme na jinou debatu. To je opravdu na další separátní díl našeho vysílání, takže určitě jenom hledat.

Josef Podlipný

Posluchači se určitě také těší na to, až se tomuto tématu budeme věnovat do většího detailu. Pojďme tedy říct pro tu třetí kategorii, krom konceptu „Len On“ a hledání nástupníka. Co ještě je důležité?

Vladimír Fichtner

Ještě bych tam řekl, že je dobré firmu vyčistit. Na tom se shodnou všichni, kdo prošli tím procesem prodeje.

Josef Podlipný

Co si představit pod slovem vyčistit.

Vladimír Fichtner

Hodně lidí si pro svoji firmu, aby nemuseli vytahovat peníze z firmy, koupilo kancelářskou budovu, ve které firma sídlí. Ano, nemám na mysli výrobní závod, ale vysloveně kanceláře. Nemuseli by. Normálně by si ji nekupovali, ale nechtěli vytahovat peníze z firmy. Tak to koupila firma, ale o takovou kancelář žádný strategický partner nemá zájem. On má zájem o ten byznys. Ne o to, kde sídlí. On nechce dělat kanceláře. Takže vyčistit majetek, který nepatří do té firmy. Ale je tam, protože je vlastně svým způsobem jako soukromý majetek, který jsem si pořídil, aby to bylo daňově efektivní.

Josef Podlipný

Nebo připravit nějakou holdingovou strukturu, kde ten zájemce může říct. Mám zájem z té holdingové struktury o subjekt A, B, C.

Vladimír Fichtner

To je součástí toho čištění.

Kamarád mi vyprávěl, že měl divizi, která vlastně neměla nic společného s jeho primárním byznysem. A že investor mu řekl: „To je mínus milion euro za tuto divizi. Protože pro je nás riziko. Nechceme jí, jenom se s tím budeme muset potýkat.“ Tak vyčistil strukturu tak, že tu divizi vyňal ze struktury ještě před prodejem. A nakonec jí prodal za několik milionů euro do plusu, ne do mínusu.

Josef Podlipný

Tomu, kdo ji potřeboval.

Vladimír Fichtner

Tomu, kdo byl zase strategický partner na tenhle byznys. To je další způsob čištění. Třeba Tomáš má nějaké minoritní akcionáře. To taky není úplně vhodné. Prostě nejlepší je, když je jeden partner, s kterým se jedná.

Josef Podlipný

To znamená vyplatit dříve ty společníky, než prodávám.

Vladimír Fichtner

Asi bychom si o tom mohli povídat déle. Už jsme strávili v tomhle tom díle relativně dost času na téhle oblasti. Tohle bych řekl, že jsou tři základní věci. Nestavět to na sobě, najít nástupce a vyčistit tu firmu. A je tam spousta dalších věcí, které je dobré udělat. Ale to už bych nechal na někoho specializovaného, kdo se individuálně podívá na tu firmu a řekne co je důležité.

Josef Podlipný

Vláďo, děkuji. A věřím, že i za vás posluchače.

Dnes jsme se bavili o širší oblasti, kterou jsme však zúžili právě na úsporný balíček. To znamená budoucí daňovou zátěž při prodeji firmy.

Řekli jsme si, že při prodeji firmy může být prodávající ve třech fázích.

Buď už je rozhodnut a má partnera, který mu pomáhá s prodejem firmy, tudíž má i zájemce nebo se o to zasadil sám.

Druhá kategorie, kterou jsme tady rozebírali je, že je rozhodnut, ale teprve hledá. Ať už partnera nebo zájemce o koupi toho, co prodává.

A třetí kategorie, že o tom teprve uvažuje nebo možná ani neuvažuje, ale je to oblast, která ho dříve nebo později zřejmě v úvahách potká.

A řekli jsme si, co by takovýto prodávající měl absolvovat.

Pokud, vážení posluchači, vás zajímá větší detail, ať už z oblasti prodeje firmy nebo přípravě právě na prodej firmy, my se s Vladimírem budeme těšit na vaše otázky. A někdy příště Mezi rentiéry se tomuto tématu určitě budeme věnovat.

V podnikání platí „cash is king”. Kdo má hotovost, vyhrává. Když jde o osobní majetek, můžeme na to  zapomenout a připravit se tak o klidný spánek.

V této epizodě Josef Podlipný sdílí příběh úspěšného podnikatele, který nepodcenil cashflow ve firmě, ale ve své rodině, a zaplatil si tak drahou lekci.

Následně Josef společně s Vladimírem Fichtnerem identifikují hned několik důvodů, proč by měl mít i majitel firmy investiční portfolio, které generuje cashflow. Přestože se to může zdát jako daňově nevýhodné.

Jedním z nich je stabilita, která rentiérovi umožňuje přečkat i náročné poklesy na trzích, jaké Vladimír se svými klienty zažil v době finanční krize 2008-2009.

 

Textový přepis

Josef Podlipný

Dnešním tématem je, proč mít portfolio, které generuje pravidelné cashflow.

Vladimír Fichtner

Já bych začal asi následujícím způsobem. Představte si, že máte firmu, která vás v principu živí. Máte v ní stamilionové nebo miliardové obraty a kdykoliv potřebujete, tak si vytáhnete, kolik peněz potřebujete. A co když firmu nemáte? Jak to bude vypadat? Kam si budete sahat? Investujete vaše peníze do nějakého majetku? A když budete potřebovat si koupit nové auto, tak ten majetek prodáte? To nemusí být úplně nejvhodnější strategie. Nemusí být dobré koupit si nemovitost, a když potřebuju na rentu nebo na cestu kolem světa, tak ji prodat. A z toho zisku nebo z těch peněz něco utratit. Stejně tak, když máte akcie nebo dluhopisy nebo fondy. Mnohem lepší a mnohem příjemnější je mít cashflow, které z toho majetku plyne.

Josef Podlipný

Rozumím. Mě napadá příběh, na kterém bych tuto otázku rád otevřel. Ten příběh se týká se Martina. Martin měl výpadek cashflow. Přitom je většinovým vlastníkem velké firmy. A výpadek cashflow musel řešit. Nebylo to pro něj vůbec příjemné, protože on, miliardář, žádal o pomoc někoho, kdo vlastní stovky milionů majetku. To znamená „bohatší“ žádal ho o pomoc „chudšího“. Myslím si, že teď je na čase, protože jsem řekl, že Martin je člověk, který vlastní firmu, připomenout, co vlastně je cashflow.

Vladimír Fichtner

Zjednodušeně to, co všichni známe. Ke smlouvě třeba nájemné. Když máte nemovitost, je to tok peněz, který jde za vámi. Je to dividenda, když máte firmu. Je to příjem předsedy představenstva, pokud je předseda představenstva placený, když máte firmu. Nebo váš plat jako generálního ředitele. Takže je to ten tok peněz, který jde za vámi.

Josef Podlipný

Vzpomněl jsem Martinův příběh. Teď ho ještě trošku více detailizuji. Martin požádal svého dobrého kamaráda, aby mu pomohl v okamžiku, kdy byl po částečném exitu z jeho firmy. Ten exit nebyl takový, který by mu přinesl finanční prostředky, které by mohl bez problémů utratit za cokoliv. Ale byl to vlastně vstup investora. A ten vstup investora byl podmíněn následným buď přiznáním nového investora, to znamená prodejem této pozice. Anebo plným exitem  všech stávajících akcionářů z firmy, včetně opčního práva pro zmíněného Martina.

Martin tím pádem získal prostředky, které nechal ve firmě, které si nevzal a zároveň nemohl s firmou už nakládat tak, jak byl v minulosti zvyklý. Protože už tam měl jiného spoluvlastníka. A nemohl tím pádem svobodně rozhodovat o tom, co si z firmy vybere, kdy a na jak dlouho. A najednou si uvědomil, že jeho portfolio mu nenabízí tolik finančních prostředků, aby pokryl výdaje rodiny. Rozdíl, který vznikl, byl 400 tisíc měsíčně. Což není úplně málo.

A tak přišel za svým kamarádem a říkal: Známe se léta a ty víš, jak pracuji, čemu se věnuji a jak stabilní mám portfolio. Půjč mi prosím 24 milionů. Kamarád, říkejme mu Tomáš, neváhal, protože se opravdu znají dlouho. Martinovi půjčil 24 milionů na 5 let. Ta dohoda byla ale podmíněna, řekl: Víš Martine, známe se dlouhá léta, ale oběma nám už není 25 a tak jako pojistku žádám zajištění. A tady je první poučení, které Martin, a často na to vzpomíná, přijal od Tomáše. Martin bez váhání řekl: OK, to není problém. Podívej, mám pozemky, Ty pozemky budou určitě v řádu let zpeněženy s velkým ziskem. Tak já je zastavím ve tvůj prospěch.

A Tomáš říkal: Víš Martine, nezlob se, ale o ty pozemky nemám zájem. Ale máš bytový dům. Ten použij jako zajištění. Martin se Tomáše ptal, proč zrovna bytový dům. Tomáš mu odpověděl: Protože bytový dům generuje pravidelné cashflow. Martin říkal: Aha, ty se na to díváš správným způsobem. Ty chceš jako zajištění něco, co generuje pravidelné cashflow. Tomáš říkal ano. Já netrvám na tom, že bych v budoucnu realizoval tu zástavu, ale pokud by bylo potřeba, tak bych ten nájem čerpal sám.

Dohodli se tedy a zajištěním byl bytový dům. To je první poučka, kterou Martin často vzpomíná s tímto příběhem. A ještě, posluchači, pro vás mám dvě další, které ale přidám až po případném příběhu Vládi. Vláďo, máš ty také nějaký příběh, který je spojen s cashflow a jeho významem pro rentiéra?

Vladimír Fichtner

Ten, kdo podniká ví, že se jako podnikatelé s cashflow občas potýkáme a musíme ho řešit. A je dobré si  uvědomit, že to přichází samozřejmě i v soukromém životě. Občas něco nenaplánujeme úplně dobře. Na mě se obrátil nedávno kamarád. Říkal: Hele, já stavím ten barák a já jsem krátkej o pár milionů, potřeboval bych … A zrovna všechny moje investice ještě nedoběhly. Prostě nemám cashflow. A čekám, že mi přijde faktura od stavitele, která bude výrazně větší, než byla původní očekávání. Nemáš nějaké řešení? Říkám jo, tak to vymyslíme. Já vím, že ty máš proti-inflační dluhopisy, to je něco, co mě zajímá. Tak já ti pošlu peníze, ty mi pošleš proti-inflační dluhopisy a až budeš mít za ten měsíc nebo dva, tak si to zase pošleme zpátky. Já bych řekl, že  cashflow je něco, s čím se musíme naučit pracovat i soukromě. My podnikatelé si to odvykáme, protože to nepotřebujeme.

Řekl bych ještě další věc, která už je možná další bod, ke kterému plynule přejdeme. Cashflow v investicích je zajímavý faktor jako emoční stabilizátor. Cashflow totiž stabilizuje emoce. Co tím mám na mysli? Představte si, že dneska se hodně mluví o tom, že nemovitosti možná budou klesat. Uvidíme, jak to vůbec bude. Já mám kamaráda, který žil v Americe v době nemovitostní krize a ten říkal už před pár lety. To je jasný, v Čechách to půjde o 60 procent dolů. Protože to zažil už na té Floridě. Někdo má možná obavu, jestli půjdou nahoru nebo dolů, protože pracuje jenom s cenou. Ale ten, kdo pracuje s nájmem – a to je ten rozdíl mezi pozemkem, který se jednoho dne zhodnotí, anebo bytovým domem, který má pravidelné cashflow – si může říkat: možná to půjde dolů, ale já mám své jisté. Já mám své cashflow, nájemníci mi platí, občas někdo vypadne, to se nahradí někým jiným.

A v investicích do akcií, dluhopisů nebo do fondů je to stejně zajímavý stabilizační faktor. Jakmile se dívám na investice a vidím jenom jejich nárůsty a poklesy a nemám tam dividendu, nemám tam úrok, který mi z toho plyne, si můžu říkat, je to moc nebo málo? Nebo co se s tím bude dít? Pamatuji si rok 2008, 2009, kdy akciové trhy klesly v průběhu třičtvrtě roku o 50 procent. Když už jsme se blížili k tomu dnu, což jsme samozřejmě nevěděli  kdy přijde. Dívali jsme se na to, kolik vynáší na cashflow některé akcie. Původně vyplácely tříprocentní dividendu a když najednou jejich ceny byly poloviční, tak dividenda byla 6 %. Vzhledem k ceně té akcie. Pak byla 7 procent, pak 8 %. A bylo krásně vidět, jak jsme všichni jako investoři milovali ty investice, které nesou cashflow. Protože tam bylo jasné, že dřív nebo později si to někdo koupí. Ale pokud jste v tu chvíli měli akcii, která nenesla žádnou dividendu, mohli jste se jenom dívat jak ta cena klesá a klesá a klesá. A nebyl tam žádný stop faktor, který by to zastavil. Který by řekl tady už dost. Protože když vám nějaká akcie nese 8 % výnosu a je to jedna z největších firem na světě, je to dobrá cena. O tom člověk nemusí moc přemýšlet.

Na to si vzpomínám hodně z roku 2008 – 9. Kdy člověk prožívá rok a půl trvající poklesy na akciových trzích a  cashflow je tam jako opravdu velká emoční kotva.

Josef Podlipný

Já bych jen posluchačům připomněl, že důvodem proč mít pravidelné cashflow je vlastně zdroj klidného spánku. Nebo záruka klidného spánku, řekněme. A stabilizační prvek. Zároveň už jsme si řekli, že to nabízí podstatně větší svobodu. A s tím souvisí i druhá část poučení, na které Martin vzpomíná. K tomu poučení přispěla i jeho manželka Káťa, která mu poté, co po pěti letech vyplatili půjčku poskytovateli Tomášovi, řekla: Víš, Martine, příště musíme víckrát měřit, než do toho řízneme. Protože jsme přišli o startovní byt pro našeho syna. Martin se na ni  tehdy překvapeně díval: Jak to myslíš? A Káťa mu říkala. Půjčili jsme si 24 milionů, miláčku, jen ti připomínám. A Tomášovi jsme vrátili 34. Rozdíl 10 miliónů. Za těch 10 miliónů a pět let jsme v tom období mohli koupit startovní byt pro našeho syna. Martin jen souhlasil: to máš pravdu, už to chápu. Kdybychom si nemuseli půjčit a měli jsme pravidelné cashflow, tak jsme mohli tyto finanční prostředky umístit do něčeho, co má v rodině nějaký přínos.

Jestli by to byl byt anebo investice do akcií teď není určitě důležité. Ale tu svobodu vlastně Martin s Káťou a jejich dvěma dětmi ztratili. Stále se bavíme o cashflow a jeho významu pro miliardáře, pro rentiéry, kteří mají veliký majetek. Já ještě vidím třetí část toho příběhu, že Martin si vlastně uvědomil, že tím přeplatkem, který byl na tu půjčenou částku, ztratil dva roky. V podstatě dva roky musel odkládat peníze tak, aby místo půjčených dvaceti čtyř milionů vrátil 34 milionů. To znamená v uvozovkách ztratil dva roky svého života. Vlastně tehdy mu to přepočetla Káťa a řekla mu: Hele, my jsme vlastně ztratili dva roky života.

Vladimíre, často slýchám od rentiérů, že nechtějí dividendu. Nechtějí cashflow, protože přece státu už zaplatili dost.

Vladimír Fichtner

To máš pravdu, to vnímáme takhle všichni. Já jsem byl dlouho odpůrce cashflow z portfolia, protože to matematicky nevycházelo, daňově to nedávalo smysl. Když si totiž dneska koupíte akcii a držíte jí 3 roky, po třech letech neplatíme ze zisku žádné daně. A když si necháte ten zisk vyplácet v průběžné dividendě, tak tu dividendu zdaníme. Dividenda je daňově méně optimální. A my jako podnikatelé se samozřejmě snažíme všechny peníze zachránit proto, abychom mohli rozvíjet firmy. A daňová optimalizace k tomu patří. Takže je nám nepřirozené do cashflow jít, protože je o něco dražší.

Ale benefity cashflow, o kterých jsme se bavili, jsou – nepřijdu o 10 milionů, protože si musím od někoho půjčit, protože jsem s cashflow nepracoval nebo emoční stabilizace portfolia v okamžiku, kdy je těžká doba na trzích A co těžká doba znamená? No, pokud nemáte dostatečně silné cashflow, může to vést k tomu, že při padesáti procentním poklesu cen to nevydržíte a prodáte. A přijdete o polovinu ze své investice. A jenom proto, že nemáte cashflow. Už jenom proto, že nemáte tu kotvu, na které jste ušetřili. Nebo jste ušetřil na daních, ale emoce vás můžou mnohem víc zasáhnout. Takže já bych řekl, že je potřeba dávat pozor na matematiku, která není všechno. A skutečně intenzivně přemýšlet o tom, zda skutečně cashflow nemít. Prostě ho potřebuju mít. A o tom jsem dnes velmi silně přesvědčen. A je ještě jedna věc, která platí i v jiných případech. A to je: všeho moc škodí.

Josef Podlipný

Co znamená, všeho moc škodí. Co tím máš na mysli?

Vladimír Fichtner

Pokud mám jasno, jaké cashflow potřebuji, a to je nesmírně důležitý předpoklad. Ne všichni v tom máme úplně jasno, kolik je náš životní styl. Ale stojí za to dát to dohromady. Já, když mám třeba čtyřnásobek cashflow, než potřebuju pro svoje potřeby, už nepotřebuji daň navíc platit. Takže když už mám zainvestováno tolik, že mi  cashflow opravdu bohatě stačí, tak zbytek portfolia už nemusím mít v produktech, které to cashflow vynáší. Můžu, ale nemusím. Tam bych se vrátil. V tomhle případě bych se k té matematice trošku vrátil a myslel na to. A jenom bych na to upozornil, že jak to tak bývá, někdy všeho moc škodí.

Josef Podlipný

Rozumím. Teď mě napadl příběh, shodou okolností také Martina, který by mohl dobře navázat na tvůj příklad. Martin stále podniká a stále podniká velmi úspěšně. I přesto si historicky pamatuje období, kdy se jeho podnikání tak trošku zadrhlo. A zároveň, když diskutujeme o tom, jestli jeho portfolio finančního majetku má generovat pravidelné cashflow, říká. Teď ho nepotřebuji. Firma dostatečně pokryje naše rodinné výdaje a je schopna generovat mnohem víc. Tak proč tedy pravidelné cashflow? Proč tedy platit daň z dividendy? Teprve při následující diskusi si víc a víc Martin uvědomoval, že jeho výdaje firma kryje v mnoha ohledech i jiným způsobem než standardní výplatou dividendy.

Má v rodině několik aut, všechna jsou služební, všechna pořídila firma a nákladově je vlastně umisťuje ve svém účetnictví. Mnoho výdajů na reprezentaci, ošacení a třeba i zahraniční cesty kryje firma. Jak to bude tedy vypadat poté, co firmu prodá? Tyto náklady už samozřejmě firma nepokryje a tím pádem cashflow, které teď Martin uvažuje (150 – 200 tis. měsíčně), že by mu stačilo, určitě stačit nebude. Protože firma k tomu přidává dalších 200 tisíc. Teprve ve chvíli, kdy si Martin toto uvědomil, řekl: Oukej, teď už mi to dává smysl. Pojďme vybudovat portfolio finančního majetku, které bude generovat pravidelné cashflow kolem 350 až 400 tisíc. A až ho budu mít, pak můžeme tvořit portfolio, které to pravidelné cashflow generovat nebude. A tudíž nebude daňově více zatíženo, jak si říkal ve svém příkladu. Martin si na to přišel sám, ale spousta z nás, rentiérů a zároveň podnikatelů, na to nemusí přijít včas. Pojďme si tedy připomenout důvody, proč mít pravidelné cashflow. Jaké důvody jsme si tady říkali? Můžu tě poprosit o shrnutí?

Vladimír Fichtner

Prvně potřebujete z něčeho žít. A ideální je, když peníze přicházejí pravidelně a jistě, abyste s nimi mohli počítat. I když už třeba firmu mít nebudete. Abyste nemuseli prodávat majetek v okamžiku, kdy zrovna potřebujete nějaké peníze.

Josef Podlipný

S tím jsme spojili klidný spánek.

Vladimír Fichtner

Klidný spánek anebo to, že si nebudeme muset půjčovat na některé věci a platit to cashflow někomu jinému.

Josef Podlipný

Připomínám poučení Martina a Tomáše.

Vladimír Fichtner

Ten druhý důvod je klidný spánek z pohledu cenového vývoje investic. Když jdou ceny nahoru, tak se nám spí dobře, ale když přichází doba, kdy jdou ceny dolů, přichází recese, stagflace, velice těžké časy. Tak cashflow, které generuje portfolio, je také velký emoční stabilizátor.

Josef Podlipný

Proto také Tomáš řekl Martinovi – nechci tvůj pozemek, ale bytový dům bude dobré zajištění.

Vladimír Fichtner

Přesně tak. A třetí věc je: Myslete na cashflow opravdu intenzivně, ale uvědomte si, že všeho moc škodí. A že od určitého okamžiku už nemusíte mít portfolio, které cashflow generuje. Ale chce to mít docela velkou rezervu. Z mého pohledu troj až čtyřnásobek toho, co potřebuji, se nikdy neztratí.

Josef Podlipný

Vážení posluchači, je určitě dobré o cashflow přemýšlet dopředu. Ne až ve chvíli, kdy ho máte nedostatek. My se s vámi budeme někdy příště těšit na slyšenou u dalšího tématu. Pro dnešek se s vámi loučím a přeji Vám krásný den, na slyšenou.

Vladimír Fichtner

Na slyšenou.